위 물건을 보자. 위 경매 물건은 2014년 10월에 낙찰된 상가인데, 당시는 전철이 개통하기 전이었다. 게다가 광교 상권도 입주를 제대로 하기 전이었다. 도로는 전철 공사로 다 파헤쳐 져 있지 인도도 제대로 없이 건물은 아직 한창 건축 중이라 온 동네가 아직은 공사판 분위기였던 때이다.
그때와 비교하여 전철이 개통한 지금 저 상권은 얼마나 달라 졌을까? 전철이 개통하여 판교나 광교가 저 동네 상권을 다 빼앗아 먹었을까? 결론부터 이야기 하자면 『상권은 더 좋아졌지만 정말 미미할 정로도만 좋아졌다』가 맞다.
위 지도상 빨간색 실선으로 표시한 것이 상가지역이고 파란색 실선으로 표시한 곳이 해당 상가의 1차 상권이라 할 수 있는 곳이다. 즉, 전철이 개통을 하기 전부터 빨간 실선안의 상가는 거의 저 동네 1차 상권의 세대만 해당 상가를 이용하였다. 그러다 전철이 개통하면 어떻게 될까? 원거리 유효수요가 발생한다. 2차 상권으로 표시한 곳에서 전철을 이용하러 오게 되고 그러다 한 두번씩 해당 상가에서 이런 저런 소비를 하게 된다.
이제 전철이 개통하여도 상권의 발달이 더딘 이유가 조금 보인다. 전철이 개통 해 봤자 해당 상가지역을 이용할 사람이 늘어날게 별로 없다. 신도시가 대체로 그렇다. 전철이 개통을 하나 안하나 해당 상가지역을 이용할 사람은 도시계획으로 이미 정해진 사람들이 전부이다. 전철을 개통하면 동네 사람들의 출퇴근이 편리해 진 것은 있지만 그런다고 유효수요가 늘어나는건 별로 없다. 그래서 전철 개통에 희망을 걸었던 투자자들이나 소매점 주들에게는 별로 좋은 소리를 듣지 못하게 된다.
혹시나 또 전철이 광교 손님 다 빼간 탓이라고 할까봐 덧 붙여 본다.
판교와 강남가는 전철이 개통하여 광교 상권이 죽었다는 분석의 기저에는 광교 사람들이 전철타고 판교나 강남역으로 소비를 하러 빠져 버렸기 때문이라는 논리가 있다. 그렇다면 기흥에서 에버랜드까지 차도 하나 안막히고 주차할데도 많은 용인 시내만 왔다리 갔다리 하는 용인 경전철 역세권 상권은 어디 제대로 빼앗길 데가 없으니 완전 대박이 났어야 한다. 그러나 용인 역세권은 역세권 상권이 아닌 엿세권 상권이다.
신도시 성격은 좀 덜하고 주변에 아파트가 들어서 있는 성복역 상권은 어떠할까? 혹시 그곳에 있는 소매점의 매출을 전철 개통 전후를 통해 명확히 들여다보면 확실히 공부가 될 것 같다. 시간이 좀 걸리더라도 한번 도전해 보지 뭐.
그리고 또 하나.
경기도 광주에서 분당과 판교로 향하는 전철 경강선이 곧 개통예정인데, 그 중엔 초월역이라고 있다. 썩었다. 지금은 그야말로 썩은 상권이다. 주변에 별로 볼 것도 없는 광주 상권에 분당과 판교로 가는 전철이 개통하였다면 이 역 앞 상권은 이제 전철개통과 함께 폭망해야 앞 기사와 들어맞는다. 과연 그렇게 될까?? 역 앞 상가지역을 이용하지 않던 원거리 사람들이 전철을 타러 이용하러 오다보니 (그것도 분당, 판교를 가는 전철이다 보니 더 자주 오게 되어) 이 앞 소매점 들의 장사가 더 잘되지 않을까?
첫댓글 감사드립니다
전철역과 전철역 사이 저평가지역에 투자가치가 높아보입니다.