부동산시장 ‘변곡점’ 언제 올까

[마술사 임승현]

부동산시장 ‘변곡점’ 언제 올까

정부 정책변화 등 '시그널' 읽어야

김영태

-중앙일보조인스랜드 기자
-저서 : 『전원주택』『땅을 파야 돈이..

하강 곡석을 그리던 그래프가 상승 곡선으로 돌아서는 변화의 순간을 말하는 '변곡점'은 본래 수학 용어다.

하지만 경제 사이클을 설명할 때도 이 단어가 쓰인다. 단순히 어떤 국면이 반대로 바뀌는 상황을 지칭하기 위해 이 용어를 사용하는 경우도 있다.

주식시장에서 이 변곡점은 아주 중요한 개념이다. 주식을 팔아야 할지 사야 할지를 결정하는 기준이 되기 때문이다. 주식을 사야할 때와 팔아야할 때만 제대로 안다면 주식 투자는 백전백승에 가깝다. 변곡점을 알면 바닥(저점)에서 사서 상투(고점)에 팔 수 있기 때문이다.

주가가 하락장세로 빠져들면 손실은 불가피하다. 반면 대세상승 국면에서는 주식 매수가 곧 돈 버는 길이다. 하락 추세에서 상승 추세로 바뀌는 변곡점을 알면 돈을 벌고, 상승 추세에서 하락 추세로 변하는 지점을 이해하면 손해를 줄일 수 있다.

주식 투자를 타이밍의 예술이라고 부르는 이유도 여기에 있다.

부동산 시장도 이와 크게 다르지 않다. 부동산 시장에서 변곡점은 집값·땅값이 하강곡선을 그리다가 바닥을 치고 상승곡선을 그리는 순간이다.

썰물처럼 빠져 나갔던 투자자들이 다시 밀물처럼 진입해 들어오는 그런 때다. 이런 때 물론 부동산 값도 뛴다.
시장이 침체 장세를 벗어나 상승 장세로 진입하는 순간만 정확히 포착할 수 만 있다면 대박은 '따놓은 장상'이다.

하지만 변곡점을 감지하기란 상당히 어려운 일이다. 워낙 다양한 변수가 복잡하게 뒤얽혀 있기 때문이다.

부동산 시장의 변곡점을 예측하기 위해선 흐름(추세)을 읽을 줄 알아야 한다. 시장의 변곡점을 알리는 신호(시그널)는 늘 있기 마련이다. 다만 그것을 포착하지 못할 뿐이다.

그럼 부동산시장 변곡점 감별의 시그널로 삼을 만한 것에는 어떤 것이 있을까.

우선 정부정책의 변화 순간이다. 정부는 이제껏 부동산 시장 과열 상황에서 규제대책, 침체 상황에서는 시장 활성화(규제완화) 대책을 내놨다.

부동산 시장이 이를 따라 요동을 친 것은 두말할 필요도 없다. 이 과정 속에서 국내 부동산 시장에 ‘경기 순환주기’라는 독특한 용어가 생겨났다.

국내 부동산 시장에는 1967년 이후 모두 4차례의 ‘경기 순환주기’가 있었다. 정부는 이 때마다 총 50회에 달하는 각종 부동산 관련 대책을 발표했다. 올들어서만 벌써 6번의 부동산 규제 완화 대책이 나왔다.

예전같으면 부동산시장이 벌써 폭발했을 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 부동산시장이 불붙을 내적 요인이 이미 충분히 갖춰져 있다는 얘기다. 부동산시장이 변화의 순간을 맞고 있는 것이다.

대통령 선거도 변곡점을 알리는 중요한 '시그널'이다. 어떤 후보가 대통령에 당선되느냐에 따라 부동산시장이 요동을 칠 수 있다.

김대중 정부는 출범 직후인 1998년 12월 12일 ‘건설부동산경기 활성화 대책’을 내놓는다. 그러자 2002년 부동산 가격 상승률은 1990년 이후 최고치인 16.4%를 기록했다. 김영삼 정권 내내 바닥을 쳤던 부동산시장이 갑자기 상승세로 돌아선 것이다.

정부의 금리 정책도 눈여겨 봐야 한다. 이명박 정부는 경기 부양책의 일환으로 저금리 정책을 고수해왔다. 이에 따라 한국은행은 2009년 3월 경기부양을 위해 기준 금리를 2%로 낮췄다. 이는 통화정책 목표가 통화량에서 기준 금리로 바뀐 1999년 이후 가장 낮은 수준이다.

정부는 이후 출구 전략의 일환으로 지속적으로 기준금리를 올려왔지만 실질 금리는 여전히 마이너스(-) 금리를 이어가고 있다. 최근 한국은행과 통계청에 따르면 지난달 기준금리에서 소비자 물가 상승률을 뺀 실질금리는 -1.0%로 25개월째 마이너스 행진이다.

시중에 그만큼 유동자금이 고여 있다는 얘기다. 현재 마땅한 투자처를 찾지 못해 갈팡질팡하고 있는 이 자금은, 일단 방향성이 정해지면 언제든지 부동산시장으로 쏟아져 들어올 가능성이 있다.

이런 점에서 시중에 쌓여 있는 부동자금의 움직임을 예의 주시할 필요가 있다.

부동산시장은 인화성이 강하다.

불씨가 한번 옮겨 붙으면 대형 화재로 번지기 쉽다.

'어둠이 짙으면 새벽이 가깝다'는 투자 격언을 곱씹어 볼 시점이다.