명도만 생각합니다.
법무법인 명도의
이준호 대리입니다.
땅은 좁은데 차는 많고, 주차할 공간은 없으니 주차장사업을 해볼까? 라는 생각을 하시는 분들이 있을 수 있습니다.
주차장 사업을 할 때 임대차계약을 통해 주차장부지를 운영하게 될 수도 있는데요. 이때 임대차계약을 체결할 시 잘못하면 추후 문제가 발생할 수 있습니다.
오늘 이시간에는 주차장부지는 상가임대차보호법 적용대상인가에 대해 이야기를 하려합니다.
임대인인 a는 b와 주차장 부지에 대해 임대차계약을 체결합니다.
이후 a는 나이가 들어 더 늦기전에 자녀들 c에게 이 주차장부지를 증여해줍니다.
시간이 흘러 계약기간 만료일 약 5개월 전이 되자 c는 임차인 b에게 더 이상 갱신할 의사가 없으니 계약 기간이 만료되면 주차장부지를 인도해달라는 내용증명을 발송합니다.
그런데, c에게 내용증명이 와서 무슨 내용인지 확인해보니 b가 상가임대차보호법상 최대 10년까지 갱신할 수 있으니 인도할 수 없다는 내용이였습니다.
당황한 c는 자료들을 취합하여 법무법인 명도를 찾아오셔서 상담을 진행하였으며 준비하신 자료와 사실관계를 면밀히 검토한 명도는 최선의 결과를 위해 노력하겠다는 말씀을 드리며 사건을 수임하였습니다.
저희 명도에서 사건을 검토한 결과 쟁점은
‘주차장부지가 상가임대차보호법의 적용대상인가?’ 였습니다.
위 사건의 사실관계를 요약하면 아래와같습니다.
1. 임대인a와 b가 임대차계약체결
2. 이후 주차장부지를 운영할수있도록 a가 사무실용도의 컨테이너 설치
3. b는 사업자등록을 마친뒤 주차장운영
4. a가 자녀 c에게 증여
5. c가 b에게 갱신거절통지
6. b가 c에게 상임법상 갱신요구
명도에서는 상가임대차보호법의 대상이 아니라는 주장을 하기위해 자료를 수집하고 사건정리를 통해 진행방향을 잡아 법원에 소장을 접수하였습니다.
소송이 진행되며 피고는 아래와 같이 주장하였습니다.
사업자등록완료 토지에 컨테이너가 설치되어있는데 이는 임대인의 명의인점 관련 대법원 판례적용주장 (대법원 2009다40967 판결)
따라서 이 사건 주차장부지는 상임법 적용대상이다.
위 대법원판례의 내용은 공장임차인이 공장인근에 컨테이너를 설치하여 영업행위를 한 경우 상임법 적용이 돼야한다는 내용입니다.
명도는 위 피고의 주장에 대해 일일이 반박하며 최선의 결과를 도출하기 위해 노력하였습니다.
이후 판결은 c의 손을 들어주었습니다.
재판부에서는 임대차계약서상 임대할 부분은 토지로 특정하였고 컨테이너는 명시하지 않은 점 토지면적은 413.1㎡인데 컨테이너는 8.8㎡로 2%로 불과한 점 임대차계약체결 후 컨테이너가 설치된 점 컨테이너(가설건축물) 신고필증이 임대인 명의이나 이는
임차인을 위하여 협조한 것으로 보이는 점
위와 같은 사정으로 상가건물임대차보호법 대상으로 볼 수 없다고 판단하였습니다.
이후 피고가 항소하지 않아 사건은 확정되었으며 무사히 토지를 인도받은 c에게 도움 줄 수 있어 뿌듯한 마음을 느끼며 사건을
마무리하였습니다.
point
임대차계약 진행 시 계약서의 종류 (토지임대차, 상가임대차, 주택임대차 등) 그리고 용도(주거용, 상업용 등)를 잘 확인하고 기재해야 추후 분쟁의 소지를 줄일 수 있다.
처음부터 끝까지 완벽한 법무법인 명도입니다.
감사합니다.
※ 참고
■ 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결
[임대차보증금][공2011하,1727]
【판시사항】
[1] 상가건물 임대차보호법 적용대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단 기준
[2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 제품을 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 한 사례
【판결요지】
[1] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.
[2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 상가건물 임대차보호법 제1조, 제2조 제1항, 제3조 제1항 [2] 상가건물 임대차보호법 제1조, 제2조 제1항, 제3조 제1항
【전 문】
【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김길수)
【피고, 피상고인】 피고
【원심판결】 광주지법 2009. 5. 13. 선고 2008나3080 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상가건물 임대차보호법은 제1조에서 “이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정하고, 제2조 제1항 본문에서 “이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.”고 규정하고, 제3조 제1항에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있다.
상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다.
2. 가. 원심판결 및 원심이 적법하게 채용한 증거들에 의하면, 원고는 2003. 11. 8. 주식회사 화성금속(이하 ‘화성금속’이라 한다)으로부터 화성금속 소유의 이 사건 건물 1층 409.20㎡ 중 약 20평(이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)을 임대차보증금 25,000,000원, 임차기간 2003. 11. 8.부터 5년으로 정하여 임차하고, 화성금속에게 위 임대차보증금을 지급한 사실, 원고는 2003. 11. 8. 이 사건 임차부분을 인도받고, 같은 달 10일 서광주세무서에 ○○○○이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하여 온 사실, 원고는 이 사건 임차부분 및 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하여 온 사실을 알 수 있다.
나. 앞서 본 법리와 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이라고 할 것이므로, 이 사건 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다.
그런데도 원심은 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스에서 도금작업과 더불어 영업활동이 이루어진 사정은 고려하지 않고 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 관한 법리를 오해한 것이고, 그 결과 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김능환(재판장) 안대희 민일영(주심) 이인복