서울시 공공재개발 1차 2차 후보지 관련

[칠갑산]

1. 서울시 공공재개발 1차 후보지 8곳 발표

2. 공공재개발 2차후보지 발표

1. 서울시 공공재개발 1차 후보지 8곳 발표

공공재개발 사업이란?

지난해 ‘5·6 공급대책’을 통해 도입된 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 재개발사업의 시행에 참여해 공공성을 높이는 대신 규제를 완화해주는 게 골자이다. 법적 상한의 120%까지 용적률을 상향하고 분양가 상한제 적용을 제외한다. 조합원 분담금 지원과 인·허가 지원 등도 보장한다. 조합은 조합원분양분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급해야 한다. 예컨대 총 1000가구 규모의 사업이라면 조합원분양 500가구, 임대주택 250가구, 일반분양 250가구가 되는 구조다.

공공재개발 사업 혜택

이번 공공재개발이 추진되는 곳에는 용적률이 법적상한의 120%까지 확대되고 임대주택 기부채납비율은 기존 50%에서 20~50%로 완화되며, 분양가상한제 적용이 제외되는 등 사업성이 개선된다.
또 사업비(총액의 50%)와 이주비(보증금의 70%)를 저리 융자하고 기반시설과 생활SOC 조성 비용을 국비로 지원 등사업비 융자 등 각종 공적 지원이 제공된다.
아울러 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급해 원주민과 주거지원계층(청년·신혼·고령자)의 주거안정에 기여하게 된다.

서울시 공공재개발 후보지 8곳 발표

서울시와 국토교통부는 지난해 5월 발표한 ‘수도권 주택공급방안’에 따라 도입된 ‘공공재개발사업’ 첫 후보지 8곳을 발표했다. 이들 구역은 지난해 9월21일 공공재개발 후보지 공모에 참여한 곳은 총 70곳으로 이중 도시재생지역은 모두 배제됐다. 국토부는 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 가운데 정비 시급성, 사업의 공공성, 사업 실현 가능성 등을 기준으로 이미 정비계획안이 마련되어 있어 검토·심사가 용이한 기존 정비구역 12곳을 대상으로 시범사업을 선정했다.

서울 공공재개발 후보지 선정결과

선정된 후보지 8곳은 동작구 흑석2(1310가구), 영등포구 양평13(618가구)·양평14(358가구), 동대문구 용두1-6(919가구)·신설1(279가구), 관악구 봉천13(357가구), 종로구 신문로2-12(242가구), 강북구 강북4(680가구) 등이다.

선정된 후보지는 모두 역세권에 위치한 기존 정비구역으로, 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체된 곳이다. 하지만 공공재개발을 통하면 역세권에 실수요자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력이 큰 곳들이라는 것이 국토부와 서울시의 판단이다.

사업지의 기존 세대는 총 1천704가구인데 재개발이 끝나면 4천763가구로 3천59가구 늘어난다.

공공재개발 사업후보지

서울시 공공재개발 후보지 주요현황 및 추진계획

공공재개발로 공급되는 신규 주택에서 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급할 계획이다. 국토교통부는 청년이나 신혼부부, 고령자의 주거안정에 기여할 것으로 기대하고 있다.

이번 선정에서 영등포 양평13 재개발사업의 경우 준공업지역으로 2010년 사업시행인가 완료 후 분양여건이 악화돼 사업이 정체된 곳이다. 정부는 해당 부지의 용적률을 250%에서 300%로 완화하고, 분양가상한제 적용을 제외하는 등 수익성을 개선해 공공재개발을 추진한다.

후보지 현황 및 추진 계획

동대문 신설1 재개발사업도 고밀개발이 용이한 역세권(신설동역)에 입지했지만 그간 2종 일반주거지역(용적률 상한 250%)으로 관리돼 사업성을 확보할 수 없던 부분을 300%까지 확대해 주택공급 확대를 도모할 계획이다.

후보지 현황 및 추진 계획

이 구역은 앞으로 주민동의를 거쳐 엘에이치(LH·한국토지주택공사)와 에스에이치(SH·서울도시주택공사)가 공공시행자로 지정되고 이르면 올해 말부터 정비구역 지정을 마치고 사업이 본격화될 전망이다. 서울시는 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립해 이르면 연말까지 후보지를 ‘공공재개발 정비구역’으로 최종확정해 사업을 본격적으로 추진할 계획이다. 다만 용적률 상향, 분양가상한제 적용제외, 사업비 융자, 인허가절차 간소화 등 공적지원을 받는 대신, 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대·수익공유형 전세 등으로 공급해야 한다.

공공재개발 후보지 선정 후 향후일정

국토교통부 관계자에 따르면 공공재개발 사업지에 투기자금이 유입되지 않도록 해당 지역을 토지거래허가구역 지정도 추진된다. 토지거래허가구역으로 지정되면 지분 면적 18㎡ 이상의 주택을 매입할 때 구청장의 허가를 받아야 하고, 실거주 목적일 때만 허가가 이뤄진다.

공공재개발 후보지 선정 후 향후일정

선정위원회는 이번에 선정되지 않은 4곳도 공공재개발사업의 필요성은 인정되나, 구역별 현안이 있어 이를 검토 후 차기 선정위원회를 통해 재논의하기로 하고, 보류결정했다. 국토부와 서울시는 지난해 공모에 참여한 신규구역 56곳 중 도시재생지역 등 공모대상지가 아닌 곳을 제외한 47곳에 대해서도 구역여건 및 개략 정비계획을 신속히 검토해 3월 말까지 후보지를 선정할 계획이다.

3월에 추가로 선정될 신규구역 대상 공공재개발 후보지에 대해서는 분양받을 권리 산정기준일을 공모공고일인 2020년 9월 21일로 고시할 계획이다.

2. 공공재개발 2차후보지 발표

by 키다리 키달이 2021. 3. 31. 13:12

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공공재개발 2차후보지 발표

서울시와 국토부는 29일 서울 장위8·9, 상계3, 성북1구역 등을 포함한 공공재개발 후보지 16곳(90만4000㎡)을 선정했다고 밝혔다.
이번에 선정한 후보지는 기존에 뉴타운 구역에서 해제됐거나 새롭게 정비사업구역 후보지로 지정된 곳이다. 총 56곳의 후보지 중 지자체가 최종
추천한 28곳

을 대상으로 이날 심사한 결과

16곳을 최종 후보지로 결정했다고 밝혔습니다.

지난 1월 발표한 흑석2, 양평13구역 등 1차 후보지 8곳에 이은 조치다.
이들 지역은 노원구 상계3, 강동구 천호A1-1, 동작구 본동, 성동구 금호23, 종로구 숭인동 1169, 양천구 신월7동-2, 서대문구 홍은
1·충정로1·연희동 721-6, 송파구 거여새마을, 동대문구 전농9, 중랑구 중화122, 성북구 성북1·장위8·장위9, 영등포구 신길1 등입니다
.

2.지지부진한 1차후보
2차 후보지 실현가능성 초점

1월에 발표되었던 1차 후보지 같은 경우엔 이미 재개발을 추진 중이지만 10년 넘게 사업성 부족등을 이유로 진행단계가 지체돼왔던 구역들, 총
12구역 중 8구역을 선정해서 뽑았습니다. 나머지 떨어진 4개 구역들은 재검토 해서 추후에 발표할 예정입니다.





공공재개발 1차 후보지에 대한 사업은 현재 지지부진한 상황입니다.

계획대로라면 이달 안에 주민설명회를 마쳐야 하지만 후보지 8곳 가운데 주민설명회를 연 곳은 봉천동 한 곳에 불과합니다.




2. 용적률 120%까지 상향되지만


공공재개발은 법정 상한 용적률의 120%까지 인센티브를 제공하는 대신 늘어나는 용적률의 초대50%는 공공임대주택 등으로
기부채납(공공기여)받는 방식이다. 분양가 상한제 미적용, 인허가 절차 간소화, 사업비 지원, 이주비 융자 등 각종 인센티브가 제공됩니다




공공재개발(5.6대책)
3080+ 재개발(2.4대책)

사업방식
관리처분방식
(사업기간동안 토지주가 소유권 보유)
토지납입방식
(사업기간동안 LH보유 → 사업 후 반환)

사업시행자
공공단독 또는 공공․조합공동
공공단독

공공기여
조합원분양분 제외 50%는
공공임대․공공지원임대․지분형주택
① 기존세대의 1.3배이상 건축 &
② 전체의 20~30%는 공공자가․임대

사업성 보장
확정분담금(관리처분 시)
* 주민 요청 시
확정수익률(토지납입 시)

용적률 완화
법적상한용적률의 120%
종상향 또는 법적상한의 120%

기부채납
별도 특례 없음
토지면적 15% 이내로 제한

절차간소화
도시계획 수권소위 심의, ② 사업시행계획 통합심의

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