양재역 상권

[방랑자(지호종)]

"양재역" 상권- 배후세대가 겸비된 오피스결합형 상권

2005-12-28

양재역 상권설명
양재역사거리는 남부순환로와 강남대로가 만나는 지점으로 도심으로의 진출입도로망이 교차하는 교통의 요충지라 할 수 있다. 북쪽으로는 강남역, 동쪽으로는 도곡동,개포동, 서쪽으로는 경부고속도로 서초인터체인지를 지나 관악구,구로구로 이어지고 강남대로를 타고 남쪽으로 내려가면 성남,과천,용인,수원으로 이어지게 된다.

8차선이상의 대로변이 교차하다보니 사거리주변에 횡단보도가 만들어질 수 없어서 대로변을 기준으로 네 개의 블록이 각기 다른 상권의 특징을 갖고 있다고 할 수 있다.

4,5번출구에서 매봉역방향으로 이어지는 남부순환로대로변, 1번출구 서초구청맞은편, 7번출구양재환승터미널, 강남역방향대로변으로 각각의 섹터를 구분해 볼 수 있으며, 이밖에도 수협먹자골목, 말죽거리길먹자골목, 싸리고개길 등 다수의 개별상권이 활성화되어 있는데, 이는 양재상권이 업무시설이 밀집되어 있을 뿐만 아니라 배후주거세대가 풍부함에서 기인한 것으로 분석된다.

지하철3호선 남부터미널역과 매봉역 사이에 위치해 있는 양재역은 일일평균 승하차인원이 11만명에 달할 정도로 이용객이 많은데 이중 다수가 주변관공서나 오피스에서 근무하는 직장인들이다. 출퇴근시간대를 기준으로 관찰해 보면 양재역을 이용하는 승객수가 2호선의 여느 지하철역과 비교해서도 떨어지지 않는 모습을 확인할 수 있다. 이처럼 다수의 직장인들이 양재상권에 상주해 있다는 사실은 양재역주변에 유난히 먹자골목과 음식점이 많다는 점과 연관성을 가지는 부분으로 점심시간과 퇴근시간대가 되면 식사와 회식을 목적으로 주변을 맴도는 직장인들로 대로변과 이면도로까지 활기가 넘친다.

양재역 상권은 업무시설밀집지역이라는 점 외에도 서초구청, 구민회관, 환승주차장, 예술의 전당, 시민의 숲, 남부농협, 꽃시장 등 주변의 인구를 끌어들일 만한 산업시설이 많고, 서초동, 도곡동의 비교적 중상류층에 속하는 배후세대를 확보하고 있다는 점에서 후한 점수를 받고 있다.

먼저 지하철4번출구, 5번출구에서 동쪽(매봉역)방향으로 이어지는 대로변상권(맵지도상A지역)을 보면 이곳은 다양한 업종이 섞여 있는 판매상권임을 알 수 있다. 농협, 동사무소, 은행이 대로변에 위치해 있고 전반적으로 의류업종이 강세인 가운데 화장품, 이동통신, 쥬얼리매장이 간간이 눈에 띈다. KFC, 미스터피자, 던킨도너츠 등의 1군브랜드 역시 이곳 대로변에 위치해 있다. 04년과 비교했을 때 롯데리아매장이 ‘올리브영’으로 바뀐 것 말고는 큰 변화가 없었을 정도로 이곳의 상권은 안정감이 느껴지는 가운데 몇 개의 매물을 토대로 매장시세를 파악해 본 결과 1층 20평 매장을 기준으로 권리금2억~4억, 보증금6천~1억5천, 임대료250~550 수준이다.

강남역 등의 메인상권이나 여타 대학상권들과 비교했을 때 눈에 보이는 유동인구가 많지 않은 양재상권의 점포시세가 이처럼 높게 형성되어 있는 것은 그만큼 개별 업종들의 매출이 양호하게 나오고 있기 때문이다. 매출로 연결되는 유효고객이 많기 때문에 유동이 많기는 하지만 흘러가버리는 경향이 있는 다른 상권들과 비교했을 때 오히려 더 실속있는 영업이 가능한 것이다. 임대료 역시 매장면적에 비하면 아직은 저렴한 편이어서 전반적으로 권리금이 잘 떨어지지 않고 세입자도 거의 바뀌지 않는 현상을 볼수있다.

5번출구에서 나오면 KFC와 농협 사이에 골목이 하나 있는데, 일명 ‘농협골목’이라고 한다. 이곳이 양재역상권에서 가장 발달한 먹자골목이라 할 수 있는데 특히 50평이상의 가든형 대형음식점이 많다. 고기집과 횟집이 주류인 이곳의 시세는 1,2층 50평 매장기준 권리금2억5천~4억, 보증금1억3천~2억, 임대료450~650수준이다.

농협골목에서 동쪽으로 내려가면 ‘말죽거리길’이 나온다. 양재우체국, 양재파출소, 양재종합시장 등이 음식점과 섞여 있는 이곳은 직장인들보다는 오히려 인근주민들의 발걸음이 잦은 곳이며 주변에 빌라, 다세대주택이 많아서 배후수요가 풍부하다는 장점이 있다.

건너편 KTF매장과 쥴리엣매장 사이에서 시작되는 ‘싸리고개길’도 말죽거리길과 비슷한데, 소형음식점이 강세인 가운데 근린업종이 골목초입에 일부 자리잡고 있는 형태이다.

양재역 1번출구방향(맵지도상C지역)에는 사무실과 업무시설이 밀집되어 있다. 대로변에는 음식점과 호프전문점이 많고, GS편의점과 수협건물사이에 나있는 골목안으로 들어가면 역시 먹자골목이 형성되어 있다. 폭발적이지는 않지만 유동인구가 꾸준히 발생하는 이곳의 시세는 대로변이 권리금5천~1억5천, 골목안쪽 음식점은 1층40평매장기준 권리금5천~2억, 보증금5천~1억, 임대료350~650 선에 형성되어 있다.

양재환승주차장이 있는 7번출구방향은 성남등 수도권외곽으로 나가는 버스정류장과 서초구청, 구민회관, 양재고교 등이 있어서 유동인구가 항상 발생되는 노른자위상권이다. 특히 환승주차장건물 1층대로변은 매장수가 8개밖에 되지 않아서 제과점, 편의점, 커피숖, 아이스크림 등이 높은 매출을 올리고 있는 상태이다. 05년12월현재 이곳에서 매물은 발견되지 않고 있다.

이처럼 양재역상권은 각각의 개별상권이 골고루 활성화되어 있는데다 업무시설들이 꾸준히 늘어나고 있고 SK허브, 한신휴플러스, 트라팰리스, 두산위브 등의 주상복합건물들이 줄지어 들어서고 있어서 향후 발전가능성에 있어서도 긍정적인 요소가 많은 것으로 평가받고 있다.

직장인이 많지만 학생에서 노인까지 인근주민들의 소비력이 확보되는 양재상권은 강남역상권의 영향력에 비해서는 떨어지지만 소비계층이 다양하지 못한 남부터미널이나 매봉 등의 주변 3호선라인에서는 단연 독보적인 위치를 차지하고 있다.

음식점이든 판매업종이든 창업을 희망하는 사람이라면 먼저 강남권의 다른 상권들을 종합적으로 비교검토한 후 양재상권의 가치를 판단할 것을 권하고 싶다. 그런 다음 양재역주변의 개별상권의 특징과 주변환경과 시세를 따져본 뒤 긍정적이라는 결론이 나올때 매물수배에 들어가야 할 것이다.

특히 프랜차이즈형태로 영업을 하려는 사람이라면 본사를 통해 얻은 업종이나 상권에 관한 정보가 무조건 완벽할 것이라는 맹목적인 기대보다는 스스로 한번이라도 더 발품을 팔아 해당업종이 상권의 특성과 일치하는지 충분한 시간을 두고 관찰하는 것이 섣부른 투자에 따른 위험을 줄이는 가장 기본적인 방법임을 잊어서는 안 될 것이다.

[박종연]

상세한 양재역 상권분석 자료 감사합니다 ^^

[천희정(영신)]

좋은자료 고맙습니다.

[새벽종소리(홍우석)]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.