▣ 소유권 이전등기절차
먼저 등기소를 방문해 비치된 '소유권 등기신청 안내서'를 읽고 관련서류들을 꼼꼼히 챙긴다.
[1] 매도인(건설회사)으로부터 주민등록초본 1통(법인은 법인등기부등본 1통), 매도용인감증명서 1통, 위임용 인감증명서 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용), 양도신고 확인서(분양받은 경우는 불필요)를 받아 두는 것.
[2] 분양계약서에 검인을 받는 일이다. 검인신청은 원본과 사본 4통을 작성해 시ㆍ군ㆍ구청 지적과에서 하면 된다. 검인받은 사본을 구청 부과과에 제출하면 취득. 등록세 고지서를 받을 수 있다.
[3] 관련세금 납부. 취득세는 신고가액(분양받은 경우는 분양가)의 2%, 등록세는 3%다. 교육세는 등록세의 20% 즉 0.6%이고 전용면적 25.7평을 초과하는 주택은 농어촌특별세02.%(취득세의 10%)를 납부한다. 전체를 합치면 5.8%.
취득세와 농어촌특별세는 잔금을 완납한 후 구청부과과에서 취득세고지서를 받아 잔금일로부터 30일이내에 시중은행에 납부하면 되고 30일이 지나면 과태료가 부과된다. 등록세는 잔금납부일로부터 60일이내에 내도록 한다.
[4] 소유권이전등기를 위한 구비서류를 준비한다. 소유권이전등기는 물건소재지 관할 등기소에서 하게된다. 토지대장, 건축물관리대장, 토지가격 확인원, 검인계약서, 매수인이 표시돼 있는 매도인의 인감증명서, 등기필증, 매도인(시행자) 및 매수인(피분양자)의 주민등록등본(또는 법인등기부등본), 부동산양도신고 확인서(양도신고 대상인 경우), 매도인(시행자)의 등기위임장, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 수입인지와 수입증지, 등기신청서 부본, 국민주택 채권 매입필증 등이다. 이 첨부서류는 전체 1부를 복사해서 원본과 함께 제출하면 된다.
매도인의 등기필증과 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본), 부동산양도신고확인서, 등기위임장은 미리 매도인에게서 받아둔다. 분양받은 경우 건설회사로 부터 등기위임장을 교부받는데 상당한 애를 먹게된다. 잔금을 다 받았기 때문에 건설회사에서 비협조적이기 때문이다.
구비서류 중 토지대장과 건축물관리대장(건물대장 또는 가옥대장) 토지가격확인원, 수입인지는 구청 민원실에서 발급받고 등록세 납부영수필 확인서 및 통지서는 은행에 등록세를 납부하고 받는다. 수입증지(대법원수입증지)는 등기소에서 지정하는 금융기관에서 사게된다.
등기신청서는 등기소에서 교부받아 작성하게되는데 신청서 내용 중 부동산의 표시부분은 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재하여야 한다. 아파트의 경우에는 등기소에 별도로 비치해 놓은 신청서 기재례를 참조하면 된다.
문제는 국민주택채권을 얼마나 매입해야 하는지 스스로 계산하는 것이 복잡하기 때문에 중도에 법무사에게 맡기는 경우가 많이 있다. 국민주택채권을 얼마나 매입해야 할것인지는 우선 토지와 건물의 과세시가표준액을 산출하고 그 액수에 따라 일정한 비율을 곱하면 된다. 등기신청에 앞서 당해 부동산의 토지ㆍ건물대장과 토지가격확인원을 첨부하여 관할 등기소에 과세시가표준액 및 국민주택 채권매입금액의 계산을 신청하면 그 등기소의 등기민원담당공무원이 해당금액을 계산해 주고 있다.
국민주택채권은 주택은행에서 사고 매입필증을 다른 첨부서류와 함께 등기소에 제출하면 된다. 국민주택채권은 사는 즉시 주택은행에서 할인받을 수 있다. 할인률이 30%면 본인이 부담할 금액이 30%라는 말이다.
[5] 등기신청서를 작성.
▣ 등기신청서 기재요령
▶ 부동산의 표시란
원칙적으로 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재. (토지는 소재·지번, 지목, 면적별로 기재하고, 건물은 소재·지번, 종류, 구조, 면적별로 기재 )
▶ 등기원인과 그 연/월/일란 : 매매, 증여 등 소유권이전의 원인이 된 사실을 기재.
(예) ○년 ○월 ○일 매매
▶ 등기의 목적란 : 소유권 일부이전이 아닌 경우에는 "소유권(일부)이전" 중 「일부」자를 삭제.
▶ 등기의무자란 : 매도인(시행자)의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하며, 등기부상 소유자 표시와 일치하여야 함. 등기의무자란의 주소는 등기부 등본상의 주소와 달라도 되지만 주민등록등.초본상의 주소와는 일치해야 한다
▶ 등기권리자란 : 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재.
▶ 등록세란 및 교육세란 : 구청 등에서 발급받은 영수필통지서·확인서에 의하여 기재.
▶ 세액 합계란 : 등록세액과 교육세액의 합계를 기재.
▶ 첨부서면란 : 부동문자로 기재된 것 중 당해 등기신청에 첨부할 필요가 없는 것은 줄을 그어 지운 다음 그 곳에 날인을 하여야 하고, 기타란에는 그밖에 첨부한 서면을 기재.
▶ 신청서는 원칙적으로 한글과 아라비아 숫자를 사용하여 작성한다. 그리고 부동산표시란과 신청인란등 해당란에 기재할 여백이 없을 경우에는 별지를 이용하고 별지를 포함하여 신청서가 여러 장인 때에는 간인을 하여야 한다.
[6] 마지막으로 등기신청서를 관련서류와 함께 제출하면 등기신청절차는 끝나고 등기소의 심사를 거쳐 대체로 3∼5일 후에는 등기부등본을 발급받아 등기 내용을 확인하면 된다 .
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1. 일반적으로 새로 건축한 아파트는 준공검사(사용검사라고함)를 마치면 건축물 관리대장을 작성하여 건축사의 확인을 받아 시구청의 세무과에서 건축묵물 관리대장등본을 발급하여 관할 등기소에서소유권 보존등기를 하고 거의동시에 소유권 이전이 각각의 수 분양자에게 되는 것입니다.
2. 보존등기까지는 시행사에서 하는 것이며 소유권이전은 귀하의 부담으로 대개 시행사에서 위탁한 법무사가 업무대행을 하는 것이 관례인데 ㅖ약서와 주민등본, 막도장, 비용이필요 하겠네요.
건설사와 법무사에서 서류와 비용을 안내하여 줍니다.
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분양시 시행사에서 준공검사가 필하고 집합건축물 관리대장이 나오면,
소유권보존등기를 하고, 그 후에 소유권 이전등기를 하는데,
보존등기와 이전등기를 같이 할수 가 있습니다.
보존후 이전을 하는 것입니다.
분양시 잔금까지 모두 치른 세대부터 해주는 걸로 알고 있는데,
시행사에서 위임받은 법무사에서 해 줄것입니다.
님이 최초 분양받은 무주택자 라면 전용면적, 40평방미터 이하면 등록세,취득세
면제, 40평방미터 초과 60펑방미터 이하이면, 등록세,취득세 50%감면입니다.
필요한 서류는 님의 주민등록등본이나 초본, 분양계약서, 집합건축물관리대장,.
토지대장, 막도장이 필요합니다.
그리구 , 등록세와 지방세가 3.2% 취득세와 농특세가 2.1%입니다.
즉, 등록세 3% 지방세가 등록세의 20%
취득세 2% 농특세가 취득세의 10% 입니다.
비용에서 차이가 지역마다 많이 차이가 납니다.
이외에도 님이 부담해야 할 비용이 국민주택채권비용과, 법무사 수수료 등이 있습니다.
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★ 아파트 분양 등기
☆ 이전등기를 하기위한 기본요건
- 분양 받은 아파트의 소유권이전등기를 하려면 먼저 그 아파트의 소유권보존등기가 되어야 합니다. 보존등기란 아파트를 세로 지어 그 소유자인 분양회사가 자기 앞으로 최초의 등기를 하는 것을 말합니다. 즉 아파트 세대마다 새로운 등기부가 생기는 것이지요.
- 잔금을 납부하여야 합니다. 잔금을 다 납부하지 않으면 분양회사에서 입주도 시켜주지 않을 뿐 아니라 등기도 넘겨주지 않는 것은 당연하겠지요?
☆ 잔금을 납부하였으나 건물준공이 되지 않거나 보존등기가 지연되고 있을 때
- 잔금을 납부하고 입주도 하였는데, 행정기관으로부터 사용승인(흔히 말하는 준공검사)을 받지 못하거나, 어떤 이유가 있어 보존등기가 되지 않고 있는 경우가 있을 것입니다. 이러한 경우에는 등기는 할 수 없으나, 잔금을 납부한 날로부터 30일 이내에 우선 취득세를 납부하여야 하며, 위 취득세 납부기간이 경과되면 상당액의 가산세가 부과됩니다.
- 취득세를 납부하기 위하여는 아파트분양계약서와 분양회사에서 발급해준 잔금납부확인서를 가지고 시.군.구청 세무과에 제출하여 취득세납부고지서를 발급 받아야 합니다.
- 잔금납부확인서에 기재된 납부일자는 취득세 납부기한의 기준이 되며 등기는 하지 않았지만 부동산을 취득한 날자를 계산할 때 기준이 됩니다. (그러나 등기부상의 등기일자만을 기준으로 하는 경우도 있습니다.)
- 잔금납부확인서에 기재된 납부금액은 분양대금을 미리내서 그 이자만큼 덜 낸 경우에, 이 확인서에 기재된 금액을 취득가격으로 계산하여 줍니다. 따라서 등록세와 취득세가 약간 덜 나오겠지요. 그러나 분양대금을 연체하여 분양대금보다 더 낸 경우에는, 이 확인서에 기재된 금액을 무시하고 분양계약서상의 분양금액으로 취득가격을 계산합니다.
☆ 이전등기를 하여야 하는 기간
- 소유권이전등기는 계약이 완료되고 등기를 할 수 있는 날부터 60일 이내에 하여야 합니다. 계약이 완료되는 날은 잔금납부일이고, 등기를 할 수 있는 날은 그 아파트의 소유권보존등기가 된 날이지요. 위 잔금납부일과 보존등기일 중 더 늦은 날로 부터 60 일 이내에 등기를 하시면 됩니다.
☆ 이전등기에 필요한 서류
- 아파트를 분양 받아 소유권이전 등기를 하는 경우 필요한 서류 및 서류의 유효기간은 아래와 같습니다.
1. 분양회사에서 받을 서류
- 분양회사의 법인등기부등본
- 분양회사의 법인인감증명서(이 인감증명서는 부동산양도용으로 분양 받은 사람
의 성명, 주민등록번호, 주소를 정확히 기재한 것이어야 함)
- 잔금납부확인서
- 보존등기권리필증(권리증이 다른 등기를 하기 위하여 등기소에 이미 접수되어
있을 때에는 필요치 않음)
- 위임장(매도인인 분양회사 대표자가 등기소에 출석하지 않으므로 매수인이나 제
3자에게 위임하는 위임장을 작성하여 분양회사의 법인인감도장을 날인하여야 함)
2. 시. 군. 구청에서 발급 받을 서류
- 분양 받은 분의 주민등록등본 (동.면사무소에서도 발급)
- 토지대장등본 및 개별공시지가확인서(123번지 000아파트라고 하더라도, 아파트
가 여러 번지의 토지 위에 건축된 경우에는 그 번지 모두에 대한 토지대장 및
개별공시지가확인서를 발급 받아야 하며, 토지대장 등본에 개별공시지가를 표시
하여 발급 받은 경우에는 필요치 않음)
- 건축물대장 등본
3. 내가 가지고 있는 서류
- 분양계약서
- 지위이전계약서(분양을 받고 잔금을 납부하기 전에 다른 사람에게 분양 받은 권
리를 이전하여 그사람 명의로 이전등기를 하는 경우에만 필요하며, 분양회사가
위 계약에 참여하지 않은 경우에는 분양회사의 동의서 또는 승락서도 같이 있어
야 합니다)
* 분양계약서등의 검인
분양계약서를 가지고 부동산관할 시.군.구청 민원실에 검인을 신청하면 즉시 계약서
에 검인도장을 찍어 교부하여 드리며. 지위이전계약을 한 경우에는 그 계약서도 같
이 검인을 받아야 합니다.
4. 내가 만들어야 하는 서류
- 소유권이전등기신청서
5. 서류의 유효기간
위의 서류는 등기소에 등기신청을 하는 날을 기준으로 하여,
- 인감증명서는 발급일로 부터 6 월
- 토지대장, 건축물대장, 개별공시지가확인서는 발급일로 부터 3 월(공시지가 확
인서는 3 월 이내의 것이라 하더라도 가장 최근년도의 것이어야 합니다. 통상
매년 7월 1일에 개별공시지가가 변경되어 6월30 일까지는 전년도의 공시지가, 7
월 1일부터는 당해년도의 공시지가가 적용됩니다.)
- 법인등기부등본, 주민등록표등본은 발급일로 부터 3 월이내의 것이어야 합니다.