[경험담] [낙찰가 산정] 낙찰가의 진실

[한마당]

[<<칼럼>>] 낙찰가의 진실|▒ 우리들의 경험담

청울림|등급변경▼|조회 2977|추천 3|2014.07.18. 12:19http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3681 

관심을 갖고 있던 구리시 교문동 한가람 대림아파트 45평형 공매 결과가 나왔다.

구리시에서 주민들의 선호도가 매우 높은 중대형아파트이고

구리시는 2014년 들어 외부 투자자가 많이 몰린 탓에 중소형은 물론 중대형까지 반등을 보인 상태라

많은 투자자들이 이 물건에 관심을 가졌을 것이다.

이번 주에 공매는 70%까지 유찰이 되었다. 결과는???

예상대로 박터지는 입찰결과가 나왔다.

시세 4억이 넘는 중대형아파트에 무려 20명이 몰렸고 (경매도 아니고 공매인데!)

1등 낙찰자는 2등과 불과 18만원 차이로 낙찰을 받는 짜릿한 손맛을 경험하게 되었다.

당연히 낙찰자는 기분이 좋을 것이고 누가 봐도 좋은 결과가 나왔다고 생각할 것 같다.

그러나

경매판의 승자는 2등과 근소한 차이로 낙찰받은 사람이 아니다.

대부분의 초심자들은 이 진리를 깨닫는데 적잖은 시간과 비용을 투자해야 하리라.

살펴보자.

현재 이 물건의 적정시세는 4억1천~4억2천이다.

감정가가 4억8천으로 잡혔으므로 상당한 고감정인 셈이다.

감정평가가 높게 된 물건은 필연적으로 이런 식의 결과를 낳는다.

요즘 수도권에서 권리상 아무런 문제가 없는 대단지 아파트들은

공매의 경우 90%나 80% 밴드에서 무조건 낙찰된다. 중대형이라 해도 마찬가지다.

이 물건 역시 고감정이 아니었더라면 당연히 80% 밴드에서 낙찰되었을 물건이다.

하지만 고감정 문제로 인해 70%까지 유찰이 되었고

이런 과잉유찰은 필연적으로 경쟁을 유발해 낙찰가는 턱없이 올라가게 된다.

즉, 이 물건의 표면상 낙찰가율은 79%로 상당히 양호한 낙찰처럼 보이지만

실제로는 시세의 92% 수준에 낙찰받은 어정쩡한 결과를 낳았을 뿐이다.

이는 경매세계에서 너무나 흔하게 연출되는 광경으로

좋은 투자자가 되기 위해서는 이런 식의 쥐경주에 빠져 들어서는 안된다.

그럼 엄청난 손맛을 본 낙찰자는 얼마의 수익을 얻게 될까?

일단 낙찰자는 실수요자가 아닌 투자자였다고 가정해 보자.

낙찰자가 투자자였다면 99% 단기매매를 노렸을 것이다.

시세가 4억이 넘는 중대형아파트는 매매가 대비 임대비율이 낮으므로 보유하기가 무척 버겁기 때문이다.

3~4개월 후에 매도로 잡고 그 때 시장 분위기가 지금과 큰 차이가 없다고 가정할 때,

즉 4억1천 전후에 매도한다고 가정할 때

결론적으로 낙찰자는 1천만원 정도의 단타수익을 가져갈 뿐이다.

중대형아파트의 단기매매는 비합리적으로 많은 실투자금과 많은 비용이 들기 때문에

웬만큼 싸게 매수하지 않고서는 큰 수익을 거두기 어렵다.

낙찰자는 대출을 이용했을 시 약 1억의 자금을 투여해 1천만원의 수익을 가져갈 것이고

대출을 이용하지 않는다면 무려 4억을 투입해 고작 1천5백만원 가량의 수익을 가져가게 된다.

과연 이것을 수익이라 할 수 있을까?

(물론 다운계약서 등의 편법을 사용한다면 수익이 살짝 더 올라갈 수는 있겠다)

따라서 이 물건의 낙찰자는 19명을 제치고 2등과 근소한 차이로 낙찰받는 영광을 누렸지만

그 영광은 아주 잠시일 뿐, 결국에는 허망한 결과를 얻게 될 것이다.

하지만 모든 물건의 수익은 낙찰자의 자금력에 따라, 그리고 이후의 운영 여하에 따라 천차만별로 갈리는 법.

이 물건도 보다 큰 수익을 얻는 방법이 없는 것은 아니다.

이 물건의 경우 가장 큰 수익을 얻기 위해서는 절대로 단기매매를 해서는 안되고

전세로 최소 2년 보유한 후 매도해야 한다.

물론 이렇게 하기 위해서는 어느 정도의 자금력이 있어야 하며

해당 지역 시장의 흐름을 읽는 안목 또한 전제되어야 한다.

이렇게 세팅할 경우 꽤 괜찮은 수익을 거둘 수 있을 것으로 기대한다.

참고로 구리와 남양주 지역은 2016년 이후를 기다려야 하는 지역이다.

(이 물건의 낙찰자께서는 가능하면 2년 이상 보유하시기를 권합니다~^^)

오늘도 여전히

대다수의 투자자들은 변함없이 단타에 혈안이다.

종목 불문이고 지역 불문에 그저 싼 것만 쫓아 다닌다.

아무런 계획도 아무런 전략도 없이 사면 바로바로 판다.

때로는 믿기지 않을 정도의 적은 수익에 만족하며 바로바로 판다.

따라서 그들은 어떤 의미에서 투자자라 불릴 자격이 없다.

그저 돈을 쫓아 이리저리 옮겨 다니는 불나방과 같을 뿐이다.

당신이 투자자라면

투자하는 부동산에 대한 과거와 현재의 흐름을 읽고

그것을 바탕으로 스스로 그 자산의 미래를 그릴 줄 알아야 한다.

그 흐름 안에서 최적의 수익을 낼 수 있는 운영방안을 도출할 줄 알아야 한다.

물론 처음부터 그리 할 수는 없겠으나 많은 노력과 경험, 많은 시행착오를 거치면서

그렇게 좋은 투자자는 생겨나는 것이다.

그 인고의 과정을 거치지 않은 사람들은 절대로 시장을 이길 수 없다.

이것이 투자세계의 진실이다.

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위 글은 이 물건의 낙찰자를 폄하하려고 올린 글이 아닙니다.

혹 이해관계자께서 이 글을 읽으신다면 넓은 아량으로

공부 차원에서 하나의 샘플을 들고 나왔을 뿐임을 헤아려 주시기 바랍니다.

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[산적으로 불린 사니이]

비판적 사고력을 길러야 겠다는 생각을 했습니다. 정성들여 올리신 글 잘 읽었습니다.

[최해]

낙찰가의 진실! ^^ 감사합니다.