다들 한 번쯤은 들어봤을 지역주택조합 절차에 대해 포스팅하려고 합니다 주택조합사업을 먼저 간략하게 설명하자면 시공사가 토지를 직접 매입하여
공사하는 것이 아니라 토지 소유자 등의 동의를 얻어 공사를 진행하는 방식으로 시행사 입장에서는 적은 돈으로 공사를 할 수 있는 장점이 있습니다 반대의 입장에서 살펴보면 토지소유권을 확보한 상태가 아니고 사용승낙서만 받고 진행하는 경우가 많습니다 사용승낙서는 법적인 효력이 없습니다 따라서 나중에 조합과 토지 소유자 간에 매매계약 작성을 하게 되는데 토지 소유자가 더 많은 금액을 요구하면 또다시 가격 협상에 의해 기간이 시일 피일 미루어지는 경우가 있습니다 따라서 엄무 대행사가 어느 정도는 땅의 소유권을 보유하고 있는 조합이 조금 더 안전하도고 할 수 있습니다 또한 시세 대비 너무 저렴한 경우도 좀 더 꼼꼼히 따져봐야 합니다 세상에 거저 싼 물건이 어디 있겠습니까? 학교, 교통, 전기, 도로 등 추가로 발생되는 부담금이 있을 수 있습니다 이렇게 발생되는 부담금은 모든 조합원이 부담해야 하는 금액입니다 대행사가 편법적으로 할 수도 있으니 시세가 너무 싸다면 잘 살펴봐야 합니다 조합인가부터~착공 시까지 6개월 이상의 시간이 소요됩니다 조합의 땅의 소유권을 조합이 취득해야만 사업승인을 받을 수 있습니다 조합은 가입한 조합원의 신청금으로 땅의 소유권을 취득하기 때문에 조합원 모집이 늦어질 경우 기간이 더 걸립니다 결론은 돈이겠죠~ 대행사가 개발하려고 하는 토지에 소유권을 많이 가지고 있다면 투자된 금액이 있기 때문에 어떻게 해서든지 빨리 추진하지 않을까요? 반대로 사용승낙서만 받은 경우라면 대행사에서 부담이 없겠죠? 대지에 대한 소유권의 취득 여부가 중요하게 봐야 할 요건 중 하나가 아닐까 합니다 지역주택조합 절차에 대해 포스팅하겠습니다
지역주택조합 절차 지역주택조합아파트의 경우
큰돈을 들이지 않고 공사를 할 수 있어
비교적 재무구조가 좋지 않은 시행사 업체들이 토지 물색 후 사용승낙서만 받고 진행하는
경우가 대부분입니다 조합아파트의 경우 시세보다 저렴하게 분양한다는 장점이 있는데요 그런 장점도 있지만 돈이 많이 없는 상태에서 진행하는 사업이라 이래저래 진행하는데 어려움이 있어 사업 진행이 늦어질 수 있는 변수가 많으니 꼼꼼히 알아봐야 합니다
조합사업이란
개인이 본인 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합으로 주택법 제2조 제9호 법령에 의거 자격요건을 갖춘 조합원들을
모집하여 조합을 설립하고 청약통장 유무와 관계없이
특정지역에 토지를 확보하여 주택(아파트)을 공급하는 사업 조합원 가입자격
1. 주민등록상 일정 지역 (광역단위:도, 시, 군)에서
연속적으로 6개월 이상 거주한 자
2. 무주택자 또는 전용면적 85제곱 미터 이하 1채 소유한 자
3. 대한민국 국적을 취득한 만 19세 이상 세대주
토지 물색
정한 지역에 토지를 대상으로 공동주택건립이 가능한지 여부를 판단하에 토지 수유주로부터 사용승락서 또는 토지매매계약을 체결하는 행위
추진 위원회 구성
사업을 추진케 위해 토지주 및 사업 자금을 확보하기 위해 공동출자 위원들로 구성
주택조합규약 작성
통상적으로 표준 조합규약 사용
조합원 모집
일정한 자격요건을 갖춘 자를 총 세대수의 1/2 이상 모집
조합 창립총회 및 조합설립 인가
주택 건설 예정 세대수의 50% 이상 모집 및 주택 건설 대지의 80% 이상의 토지사용승낙서 확보
추가 조합원 모집
사업 계획 승인 신청일까지 건설 예정 세대수를 초과하지 않는 범위에서 회수 제한 없이 추가모집
등록사업자 협약 체결 및 공사 계약
조합의 경우 사업의 지연 또는 실패로 인한 피해 발생을 방지하기 위해 등록사업자가 업무대행하며, 공사 계약 등록사업자는 주 택법 시행령 제13조 제1항에 의거 시공 능력이 있는 사업자 선정
사업 계획 승인 및 착공신고
사업 계획 신청일 이후 조합원 가입불가 잔여분 일반분양 95% 이상 건설 대지 소유권확보 (5%강제현금청산 가능) 지구단위계획 등 행정절차 이행
추진 위원회 구성
토지확보(사용승낙서/도지매매동의) 이행각서 작성 : 시공사 + 대행사 + 추진위
조합설립 인가
건설 예정 세대수의 50% 이상 조합원 모집 토지사용승낙서 80% 이상확보(면적 기준)
사업부지 소유권이전
조합 명의로 소유권이전등기 조합원지분을 신탁등기 병행
사업 계획 승인 신청
주택 건설 대지의 소유권 95% 이상 확보 잔여5%매도청구권(소송통해 강제 취득)
사업 계획 승인
접수일로부터 60일 이내 조합원 추가모집 금지/일반분양 전환
착공신고
주택 건설 대지 100%소유권확보 사업승인일로부터 3년 이내 착공
사업승인이 지연되는 이유
1. 건설 대지 소유권 95%를 갖추지 못한 경우 (95% 이상이 되어야 강제매수 가능)
2. 민원을 해결하지 않는 경우
3. 학교 부지,학교용지부담금 등 교육청 협의 지연
4. 상, 하수도 오염 총량제에 따른 문제
5. 건축물 구조 승인 지연
착공 지연 이유
1. 토지소유권100%를 소유하지 못해 강제매수 소송 진행 시 (1년 이상 시간 소요)
2. 진입로에 대한 민원 해결 (주변 민원이최대 관건)
지역주택조합 절차
분양승인 신청 >> 모델하우스 오픈 >> 입주자 모집공고 >> 미계약 세대 선착순 분양 오늘은 좀 어려운 내용이 아니었나 싶어요~ 저만 그런가 지역주택조합 절차진행하고 실질적으로 분양 단계까지 갔다가 무산되는 경우도 있고 주력으로 신경을 많이 쓰는 부분이 아니라 그런지 전 너무 어렵더라고요 가격이 싼 만큼 주의해야 할 점도 많이 있으니 관심 있으신 분들은 꼼꼼히 알아보고 집 근하시는 게 좋을듯합니다