민소매 중개사·주택관리사(업체) 설자리 잠식..은행권 AMC에서 토탈케어로 맞선다.

[Mgt.Bigbang]

국민은행(주택은행 흡수병합),신한은행(조흥은행 흡수병합) 등에서

부동산매입·입대·관리·처분에 이르기까지 원스톱서비스착수.

이제 부동산중개시장도,관리/유지시장도 개인이나 열악한 관리업체가 아닌

초대형 자본을 지닌 금융권의 새로운 한 업역으로...

주택관리사에 대한 수요와 장래와 관련지어 생각해보더라도

결코 무관하거나 무시할 환경변화는 아닌 듯..

아직 시행초기단계라..

일반업무시설(오피스텔)을 대상으로 출발하면서 퇴직행원들을 진두배치하지만,,

아무튼 새로운 제도에 대해

시장에서의 호의적 평가를 받아 업역이 확대될 때.

향후 공동주택관리사 공급시장도

지금처럼 영세관리업체에 의한

친분이나 정실에 얽매힌 주먹구구식의 배치전환시스템이

시공사의 포괄적,전문성으로 엮어진 인적 Net-work하의 이원체제-행정/기술(능) -로

변화될 것이 자명.

일찍이 홈네트시스템구축 등으로 고급아파트 출시하여

엄청난 시장반향을 불러 일으킨 대림산업에서..

자회사인 대림C&S을 내세워 시공사가 지은 아파트를 유지관리케 하여

자사 브랜드밸루를 높여가고 있듯

여타대형사도 마찬가지일 것..

여기에 대한 관리인력수요는 퇴직직원들로 채워질 것.

궁극적으로 민소매(?)주택관리사-빽도 없고,경력도 일천한 일반합격자-들이 설 수 있는 곳은

영세건설업체가 지은 아파트에 갇힐 수 밖에 없다는 소리.

그래서리 향후 진로는 막막하고 갑갑....... 

먹성좋은 곳은 퇴직은행원,주택건설도급순위 상위 퇴직사원들의 독무대.

근무조건이 열악한 군소건설사건립 아파트는

그런 곳에서 잔뼈가 굳은 시설(영선),기계/전기분야 종사자들의 희망봉!

(개나소나 합격한다는 지금의 수준에서도 이들에겐 합격이 녹록하지는 않지만)

이것도,저것도 아닌 단순 자격취득자는 비집고 들어갈 자리가 없음이 현실이고보면

관련경력도 없이 막연한 기대감에 젖어 주경야독도 아닌

전업고시생처럼 매달려 일단'따고보자'식의 담보없는 희생은

시간,경제적으로 너무나 가혹하고 무모한 짓이라 판단.

재삼 숙고하여 행로결정에 신중을 기해야... 

남은 인생 그 나마 시행착오를 줄이는 것이 될 것이여!

학원통계와 달리

회차를 거듭하면서 속속 발표된 후속 추가합격자들을 포함하면

벌써 3만명에 근접하거나 넘어섰고,

올 11월이면 또 4~5천명이 쏟아진다.

이쯤되고보면

취업을 전제로 한 본래용도와 의미에서의 자격시험 존치근거는

명분과 실효성을 상실함과 동시에 엄연한 현실을 도외시한 채 

모삼모사 거짓과 과대광고로 수험생을 현혹하면서

우후죽순처럼 빌붙어 기생하는 학원들과 강사들은

무더기로 공멸할 것이다.     

-그럴싸한 현란한 학원광고에 속지 말 것이며 

(시험초창기 1~4회,잠시 반짝시절 레퍼토리로 여태껏 우려먹고 있는 버러지들의 무용담)

또한,약장수에 버금가는 아류강사들.. 입에서 내뿜는 개꿈해몽에서 벗어날지어라 !! -      

서울 대치동의 송씨(51세)는 1세대 다주택에 대한 중과세를 피하고자 지난 연말 주거용으로 분류된 강남구 수서동의 오피스텔을 매각하였고, 지난 3월 초 보유 주식 중 일부를 팔아 그 대금을 증권사 MMF에 예치해 놓고 있었다.

송씨는 배우자가 국내 굴지의 제조업체 임원이지만, 지금의 부를 이룰 수 있었던 주 요인이 부동산 투자에 있었다고 보고 있고, 앞으로도 수익은 부동산에서 날 것이라는 믿음을 가지고 있다. 하지만, 주택으로는 세금 때문에 힘들 것 같고, 건물을 매입하거나 상가에 투자하여 임대수입도 올리고, 부동산 투자 가치 상승을 기대하고 싶은데, 건물 매입이나 상가 투자는 실제 경험이 없어 어떤 방법으로 투자를 하여야 할지 고민 중에 있다.
 
금년부터 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 실거래가 과세, 주택 종합부동산세 대상 확대 등 부동산 관련 세금이 늘어나게 되자, 이에 대한 방안으로 상가 투자에 관심을 두고 있는 투자자 들이 늘어나고 있다. 하지만, 아파트 등 주택과는 달리 상가는 투자는 물론 임대 등 사후 관리에도 주택 등에 비해 어려운 점이 많다. 그래서 최근 은행 등 금융권에서는 건물 매입과 임대 관리에 번거로움을 느끼는 일반 투자자를 위해 부동산 관리신탁 상품을 내놓고 있다.
 
건물 매입과 관리는 전문 회사에 맡기고… “부동산관리신탁”
 
부동산관리신탁은 은행이 고객이 소유한 부동산을 신탁 형식으로 위임 받아 임대차 관리나 시설의 유지 관리 등 부동산을 종합적으로 관리하고 그 수익을 수익자에게 지급하는 형태의 신탁이다. 그런데 부동산관리신탁은 앞서 언급한 것처럼 고객의 소유권을 변동이 없는 것은 갑종이라 하고, 신탁계약 후 은행이 그 부동산의 소유권 이전 등기 및 신탁 등기를 한 후 즉 소유권이 은행으로 넘어간 후 임대차 시설 유지. 관리 등은 위탁자나 제 3자가 수행하는 을종이 있다.
 

갑종의 경우 고객이 위탁자 겸 수익자가 되는데, 부동산의 수탁자는 은행, 건물 임대차 계약이나 시설 관리 등은 별도의 관리회사가 맡는 형태이다. 이때 고객은 그 관리회사와 별도의 계약을 맺는 것이 아니라 은행과 신탁계약을 맺고 관리회사는 은행과 관리계약을 맺게 되는 구조이다.
 
그런데 국내 은행에서 주로 취급하는 형태는 건물 소유권이 금융회사로 넘어가는 을종은 고객 정서 상 수용이 어려운 점이 있어 소유권이 고객에게 보전되는 갑종이 주로 선호되고 있다. 부동산관리신탁의 신탁대상 자산은 건물은 물론, 토지나 토지의 정착물도 포함된다. 그리고 신탁기간은 신탁계약으로 정하기 나름인데, 1년 이상 월 단위로 정하며, 단축이나 연장이 가능하다.
 
건물 매입 “좋아!”, 임대차나 시설관리? “Oh, No!”
 
부동산관리신탁은 여유자금 또는 보유 현금자산 중 일부를 수익형부동산 즉 건물 등을 매입하고 임대를 놓아 구 임대수익을 안정적으로 확보하고 싶으나, 조달한 자금 규모에 맞는 수익성이 있는 건물을 물색하고 매입하여 임대를 놓고, 임대차나 시설을 관리하기에는 현실적으로 어려운 투자자에게 적절한 상품이다.

은행 등에서는 부동산 컨설팅 전문가와 전문 관리회사와 제휴를 맺어 건물 매입 단계에서부터 임대차 사후관리까지 일괄 관리 서비스 형태로 제시하고 있다. 요즘 부동산 투자로 노후를 대비하려는 서울 강남권의 은행 등 금융회사 이용 자산가 들이 주목하고 있기도 하다.
 
위임 관리에 따른 수수료는 위탁자 즉 건물 소유자가 부담해야 한다. 임대 수입금에서 그 부동산과 관련된 모든 제비용을 부담하며, 은행에 신탁보수나 수수료를 지불해야 한다. 그 규모는 금융회사마다 다른데, 대체적으로 총 임대수익의 5 ~ 10% 선에서 결정된다.
 
임대차나 건물 시설관리 외에 임대료 및 수익금관리는 은행에서 수행하고, 부동산과 관련된 세무. 법률. 투자자문서비스가 동시에 제공된다.
 

부동산을 팔고자 할 때 이용할 수는 없나?
 
부동산처분신탁이 이에 해당된다. 은행이 신탁부동산에 대한 관리 및 처분행위 일체를 종합적으로 수행하는 갑종관리신탁과, 은행이 고객 소유 부동산을 신탁 받아 등기명의를 전환, 관리하고 이를 처분하여 그 처분대금을 고객 즉 수익자에게 지급하는 형태의 을종처분신탁이 있다.
 
이렇게 본다면 관리와 처분이라는 점에서는 다르지만, 갑종 을종 나누는 것은 소유권을 고객이 계속 보유하는가의 여부에 따라 나누어지는 것을 알 수 있다.

역시 처분신탁도 개인이 부동산 자산을 직접 관리. 처분하기에는 법적 실질적으로 여러 어려움이 따르는 것을 피하고자 은행 등에서 신탁상품으로 이용할 수 있다는 점이다.

[섬등대]

좋은 내용입니다 공동주택관리도 전문가에 의해 관리될것입니다 자격증 취득만으로는 힘을 발휘할수없을것입니다 관련분야 경험이나 기술에 대한 지식도 함양되야하고 특히 조직을 추수리고 조화되게 장악하여 이끌고 나아갈 통솔력 능력구비가 가장 중요합니다 암튼 앞으로 관리분야는 실력구비자만 살아남을수 있을것입니다 시작에 기본은 주관사 자격을 갖는것입니다 열공해서 모두들 합격해서요