부동산 칼럼 [울산광역매일]공시가 1억미만 아파트와 다주택자

[광역매일]

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[울산광역매일] 공시가 1억미만 아파트와 다주택자

지난 7월 10일 발표된 정부의 「주택시장 안정 보완대책」과 관련하여, 다주택자 및 법인의 주택 취득세율 강화 등을 위한 「지방세법」 개정안이 7월 28일 국회 행정안전위원회 전체회의에서 의결되었다. 이 개정안은 7월 31일부터 8월 3일까지 입법예고하였고 8월 12일부터 본격 시행한다.

지방세법 개정안에 따르면 다주택자와 법인이 주택 취득시 취득세율이 강화되고 증여 취득세율 강화, 지방소득세 세율 강화 등이 적용된다. 소유하는 주택수 기준으로 비규제지역일 경우에 취득세가 2주택자까지는 주택가액에 따라 1~3%, 3주택자는 8%, 4주택자 이상은 12%의 세금을 내야 한다.


지방세법 개정안을 자세히 살펴보면 주택 수 합산 및 취득세 중과 제외되는 주택이 있는데 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌 주택, 사원용 주택, 5년 이내의 상속 주택 등 여러 항목들이 있다. 그런데 다주택자들이 특히 관심을 가지게 되는 부분은 재개발/재건축 구역 등을 제외한 곳에 있는 공시가격 1억 미만의 주택을 취득할 경우 주택 수에 제외된다는 것이다.


공시가격이 낮기 때문에 투기 대상으로 보지 않고, 또한 가격이 낮은 주택까지 규제를 했을 경우에 침체되어 있는 주택시장의 거래상황이 악화되는 것을 막기 위한 조치로 해석된다. 그런데 강화된 취득세를 피하면서 향후 시세 차익을 노릴 수 있는 곳에 다주택자들이 대거 집을 매입하고 있는 아파트가 있다.


이 아파트는 건축한지 33년이 넘었기에 재건축이 가능한 사용년한 30년을 넘었고 점점 건물의 내구성은 떨어지고 있어 사용 가치는 계속 줄어들고 있다. 그런데 취득세ㆍ양도소득세ㆍ종합부동산세를 대폭 올린 7ㆍ10 부동산 대책으로 인해 다주택자의 주택 투자가 막히는 것처럼 보였지만 막다른 상황에서도 다주택자들이 빈틈을 찾아서 오래된 아파트임에도 적극적으로 투자를 하고 있는 것이다.


100년 넘게 도심에 위치해 도심의 확장과 발전을 저해한 범천동 철도차량기지를 외곽으로 이전하는 사업이 예비타당성조사를 통과하면서 인근에 개발 호재가 생겼고, 가야 철도차량기지도 점진적으로 폐선이 되어 공원화가 될 예정이기 때문이다.


그 덕분에 해당 아파트는 지난해 매매 거래가 총 130건이었는데, 올해는 6월에만 115건이 거래됐을 정도로 거래 건수가 폭발적으로 증가했다. 다주택자 입장에서 취득세가 8%가 아닌 1%이고 개발 호재가 있으면서 동시에 공시가가 1억원 미만이어서 종부세도 크게 오르지 않는 매물을 찾다 보니 여러 가지 조건을 만족하는 아파트 단지에 다주택자들이 몰려들고 있는 것이다.


앞으로 다주택자와 법인이 보유한 주택, 그리고 단기보유 주택과 분양권 등을 중심으로 주택 거래세와 보유세 부담이 늘어날 전망이며, 개정안 시행에 따라 주택 관련 세금을 점검하고 처분 등 포트폴리오 조정에 나서는 주택 보유자들이 늘어날 것으로 보인다. 하지만 현행 양도세 부담이 이미 상당하고 인상된 종부세 납부 시점까지는 아직 시간이 남아있어서 거래시장에 매물이 언제부터, 얼마나 출시될지는 예측하기 어렵다.


주택 규제가 더욱 강화되고 있기에 토지, 상가 등의 주택이 아닌 시장에 수요자들이 몰리고 있으며, 이는 높아진 주택시장의 규제 강도를 피해서 주택 외의 시장으로 옮겨가는 풍선효과가 나타나고 있는 것이다.


부동산 투자 흐름에 자신만의 뚜렷한 주관과 목표 없이 휩싸여 버리는 것은 언제 꺼질지 모르는 바람 앞의 등불과 같은 것이다. 자신의 상황에 맞게 투자 포트폴리오를 조정하고, 공시가 1억 미만의 주택이라는 새로운 틈새시장 발굴, 개발 호재의 명확한 근거 등을 잘 따져보면서 자신의 목표에 맞게 시장의 흐름을 탄다면 그것이야말로 잃지 않고 성공하는 투자가 될 것이다.