[여시생활정보] 중기청 100% 연장과 직접 겪은 깡통전세가 만들어지는 과정

[차분하게 돌아버린.]

 
출처 : 차분하게돌아버린.
 
 
안녕, 여시들
 
8월에 전세만기를 앞두면서 중기청 100%를 신청하고 이사준비하면서 빅데이터를 위해 내가 겪은 일들을 기록으로 남겨.
 
 
일단 나는 중기청100%로 20년 8월에 신축건물에 1억 1천 금액으로 첫입주를 하였어. 그리고 집주인과 별별 문제가 생겨서 쫓겨나듯이 이사를 가야 했고, 겨우겨우 집을 찾아서 중기청100% 목적물 변경&연장으로 이사를 가게 됐어.
 
 
우선 내가 원했던 집 조건은 
1. 1.5룸에서 1.5룸으로 이사 => 그러나 요즘 전세가 올라서 1억 5천이 평균이더라고. 어쩔 수 없이 원룸으로 이사.
2. 현재 거주하는 곳에서 멀지 않을 것.
3. 남향이나 동향
4. 임대인이 임대사업자일 것
 
4~5번 시도 끝에 조건에 맞는 집을 찾아서 심사를 넣어 놓은 상태야. 은행에서도 승인 나올 것 같다고 했고, 이제 이사 당일 잔금처리만 잘 되면 될 것 같아.
 
중기청100% 연장 과정은 인터넷에도 있으니까, 내가 인터넷에서 찾아본 정보랑 달라서 헷갈렸던 부분 위주로 쓸게.
 
Q1. 꼭 처음 중기청을 한 은행에서 해야 해?
처음 중기청에서 한 은행에서 하는 게 가장 편할거야. 
타 지점에다가 서류 제출을 하더라도, 처음 대출 처리를 해준 지점으로 서류가 이동하여 처음 지점에서 처리를 해주는 시스템이래. 즉, 심사 권한이 처음 진행한 지점에 있다고 하더라고.  그래서 첫지점에서 하는 게 가장 빠르고 좋고, 안되면 처음 담당자랑 통화해서 타지점에서 서류 보내는 형식으로 진행 가능해. 
 
Q2. 중기청 100%에서 중기청80% 전환이 가능해?
인터넷에서 중기청 100%에서 중기청 80%으로 했다는 후기를 보고 문의를 했거든. 근데 이건 보증기관이 다르기 때문에 안된다고 하더라고. 이게 은행바이은행인지, 행원바이행원인지는 모르겠는데, 나는 갔던 은행 2곳에서 모두 안된다고 해서 멘붕이었어.
 
Q3. 중기청100% 되는 집의 조건이 있어?
은행에서 설명해준 거랑 내가 겪어본 경험상 최소 조건은 있는 것 같아.
1. 명의자가 법인이 아닐 것(공공기관 제외)
: 법인을 말소해버리면 전세금 돌려받기 힘들대
2. 근저당이 적거나 없을 것(근저장이 있는 경우 상환 조건을 걸면 되더라고. 현재 나 이사가는 집도 1억 정도 잡힌 게 있는데, 상환조건으로 심사들어간거야.)
3. 공시지가 기준 전세금이 150% 내에 들어 올 것
: 공시지가 알림이를 검색하면 조회가능 해. 그 사이트에서 공시지가 조회 후 [전세금 >= (공시지가*150%)] 이 조건이 되어야 나올 가능성이 높다고 해. 
 
그 외에는 행원 재량이 크게 작용하는 것 같아.
 
일반 아파트나 빌라의 경우에는 괜찮지만, 오피스텔의 경우에는 3번을 맞추기가 어렵더라고. 요즘 전세도 올라서 특히나 더. 
부동산에서 '전 세입자가 중기청 100%였다'고 해도, 안 될 수 있어. 왜냐면 오피스텔은 1년이 지날 때마다 공시지가가 떨어진다고 봐야 하거든. 
예를 들어
2년 전에는 공시지가가 5천이어서 전세 7500만원도 중기청 100%가 나왔지만, 현재 공시지가가 4500으로 떨어졌다면 150%했을 때 6750만원 정도 나와서 전세 7500만원으로는 중기청100%가 안 나온다고 봐야해.
이건 중기청100%로 목적물변경할 때 뿐만 아니라 연장할 때도 적용될 수 있대. 
 
 
그리고 이번에 내가 깡통전세가 만들어지는 과정을 목격한 이야기도 쓸게.
우선 내가 현 거주하는 집은 신축이었고, 임대인이 갭투자를 한 집이었어. 분양계약금만 내고, 나머지는 전세금으로 충당하는 방식으로 분양을 받은거야. 아마 분양사무소에서 방법을 알려주면서 영업을 하고, 2년 뒤에 올려서 팔면 된다고 했을거야. 근데 막상 2년이 지나보니 시장이 안 좋았던 거지.
 
그래서 집주인은 일반적인 부동산을 통해서 매매를 진행하지 않고, 투자컨설팅 쪽 회사를 통해 매매를 하게 돼. 
 
전세계약을 새로 구하는 조건으로 매매 계약이 성사되는데, 1억 6천에 매매가 진행된 걸로 알아.
그리고 전세가 1억 6천만원으로 계약이 되었더라고. 
 
정리하면, 
1억 6천으로 매매계약 성사 -> 계약금 지급 -> (명의이전 전) 1억 6천으로 전세계약 진행 -> 세입자 입주일에 잔금 지급하고 명의이전. 
 
결과적으로 매수인은 0원으로 오피스텔을 사게 된거야. 그 과정에서 기존 세입자가 희생된거지 ㅎㅎ 저 과정을 봐주는 회사가 있다는 것도 매우 놀라웠는데, 저 금액으로 세입자가 구해지는 것도 놀랍더라고..... 
 
결론적으로 나는 몇개월 전에 계약갱신청구권을 쓴 상태여서 제3자와 전세계약을 한 것에 대해서 손해배상 받았어. 자세히 쓰기는 뭐하지만, 만약 임대인의 일방적 통지에 의해서 쫓겨나듯이 이사하는 상황이라면 '확정일자 등록현황'을 조회해봐.
인터넷등기소에서 주소와 기간 설정 후에 등록여부를 확인할 수 있어. 만약에 최근 확정일자가 발급된 현황이 있다면, 관할 동사무소에 임대차계약서와 신분증을 들고 가서 관련 내용 발급받을 수 있어 (600원) 그걸로 집주인과 싸워봐야지....
 
그리고 내가 집주인과 싸우고, 집 알아보고, 깡통전세까지 만들어지는 과정을 보고 꼭 3가지는 확인을 해야 겠다고 생각했어.(등기 확인은 필수라서 말은 안 할게)
1. 공시지가
2. 최근 매매가
3. 부동산실거래현황(http://rt.molit.go.kr/)
 
특히 깡통전세 피하려면 3번은 꼭 확인해. 
사이트 들어가서 주소입력하면 관련 건물에 대한 매매/ 임대차 거래내용이 월별로 쭉 뜨거든. 그 내역보고 해당 건물이 평균 얼마에 거래가 되었는지 확인을 하고, 내가 계약하려는 집이 그 평균 범위 안에 드는지 봐야해. 만약 내가 계약하려는 집이 동일 조건의 집보다 유독 비싸다? 깡통전세일 가능성이 높아.... 이럴 땐 최근 매매가가 어떤지를 봐야지. 
만약 다른 집들이 1억인데, 내가 본 집이 1억 3천이다? 근데 매매가가 1억 2500이다? 깡통전세일 가능성 매우 높음
 
 
월루하면서 글 작성한 거라서 내용이 엉망진창이긴 한데.. 나중에 보고 내용 보완할게. 진짜 이번 이사 준비하면서 모르면 당하겠다 싶더라고. 우리 모두 잘 알아보고, 당하지 말자!


+ 추가!

다가구는 은행에서 잘 안 해준다는데, 댓여시한테 허락받고 추가해!
 

[루이스해밀턴]

요즘 전세 알아보는 중인데 고마워ㅠㅠ 진짜 파면 팔수록 전세사기 피하기 어렵다는것만 알아가는중....그래도 최대한 많이 알아봐야지

[선견재명]

와.. 일단 선댓 달고 본다 진짜 중기청 100%........나도 반전세로 연장 기다리고 있는데 피말라...

[체리맛펩시]

최근매매가 이런거 확인도 오피스텔이나 다세대나 확인가능하지 다가구는 확인하기 어려워 ㅠ 통건물이라서 각각의 호실 매매가격은 파악이 어렵고 깡통전세인지 확인하려면 전체 기보증금액을 알아야해서 .. 이거는 집주인밖에 모르는 정보라 더더 어렵지.. 세입자가 확인할수있는 방법 하나 있는데 전입세대열람내역서? 이거 주민센터가서 뽑음 되는데 계약서를 갖고가야 발급해주기때문에 계약하기 전 사전에 알기 어려움..

[차분하게 돌아버린.]

맞아 ㅠㅠ 다가구는 조금 특수한 것 같더라고... 다가구는 중기청100%로는 잘 안 나온다고 해서 알아보지를 않아서.. 다가구 쪽은 잘 모르는데.. 혹시 괜찮으면 글 캡쳐해서 추가해도 될까??

[체리맛펩시]

웅웅!!! 다가구는 그래서 100퍼 하기 힘들어.. 저거 주민센터가서 안뽑으면 집주인이 하나하나 다 적어줘야 하는데 적어주는 집주인 없음 ㅋㅋ

[쉿! 여시중!]

안 그래도 이번에 뉴스에도 나도라…

https://m.youtube.com/watch?v=cpTPA4BW_d8

[동돌동]

진짜 무섭다.. hug 대출 문제가 많은거아니노

[로또일등하바바]

정보 고마워 ㅠㅠ

[린제이교환슨]

여시야 내가 이해를 잘 못해서 그런데,,,평균범위 안에 드는지는 어떻게 확인해? 평균이 얼마인지 어떻게 알지?ㅠㅠ다른 집이랑 비교를 해봐야 하는거야?

[린제이교환슨]

여시야 내가 곧 입주할 집 보는 중인데, 매매는 3억 6천이고 전월세는 1억 8천으로 매매가 거의 두배 가격이거든??? 이거 엄청 뻥튀기 식이라 위험한 건물이지,,,?

[차분하게 돌아버린.]

실거래현황보면 거래가가 나오거든. 만약에 8월에 5건의 거래가 있었는데, 4건이 1억에서 1억 천에 거래가 되었는데 하나가 1억 4천이면 이상하잖아

[린제이교환슨]

이러면 위험한 거 맞아,,,?ㅠㅠ

[차분하게 돌아버린.]

7월 거래는 없어? 매매가 3억 6천이라는 건 호실마다 3억 6천인거야? 공시지가를 조회해보고, 공시지가에 1.5를 곱한 금액이 1억 8천보다 크면 깡통은 아닐 수 있어. 그리고 등기 떼보고 근저당 있는지도 확인해보고.
[공시지가*150% > 전세금+근저당]
이러면 위험한 건물은 아닐 가능성이 높아.

흔히 깡통전세는 매매가랑 전세가 똑같거나 거의 차이 안 나는 경우라서, 매매가도 살펴봐야 해

[린제이교환슨]

매매의 경우엔 7월 거래가 없고, 전월세는 7월 거래가가 1.8억이야! 그리고 난 입주할 당시 마지막 남은 3집 중 1개를 들어가는데 금액이 1.4억이고!!!

공시지가는 방금 주소 검색하니까 고작 450만원 정도야,,,^^ 1.5를 곱해도 650,,,? 내가 거래한 1억 4천보다 훨 배 작어,,,무슨 일이지?ㅠㅠ

[린제이교환슨]

이건 매매가야! 내가 너무 모르는 상태에서 여시한테 계속 물어봐서 너무 미안해😢

[차분하게 돌아버린.]

공시지가도 주택공시지가로 봐야 해! 450만원인 건 아마 땅이 단위당 450만원이라는 걸 걸. 이건 볼 필요 없고, 주택공시지가로 봐야해!

[린제이교환슨]

아아아 개별주택공시지가를 봐야하는구나,,,진짜 똑순이네 여시,,,보니까 개별은 5억8천9백 정도네!!!ㅎㅎ1억4천에 전세 계약했고 근저당은 잔금치르는 날 말소 조건으로 한거라 위험한 건뭉은 아닌 것 같다ㅠㅠ그치? 아휴 여시 너뮤 고마워😭

[차분하게 돌아버린.]

아파트, 다세대주택, 오피스텔은 '부동산공시가격알리미'에서 조회해야해... 아래 회색글로 써져 있네

[비바람햇살무지개]

여시야 근데 이해가 안되는게 ㅠㅠ 전세계약하고 임대인이 바뀌면 임대권도 넘어가는거니싸 별 상관없는거아니야..? 왜 기존 세입자가 희생이 되는거야?
권리가 넘어가는거니까 나중에 전세계약 끝날때 돈 받으면 되잖아

[차분하게 돌아버린.]

내가 중기청100%를 해서 보증보험까지 가입이 된 상태이고, 또 계약갱신청구권이 있어서 전세금을 올리고 싶어도 5%밖에 올리지 못 하잖아. 그러면 매매가와 동일한 금액을 못 받으니까, 매수인이 매매금액과 전세금을 동일하게 맞출 목적이면 나는 그렇게 하기 어려운 대상이잖아. 그러니까 기존 세입자를 내보내고, 새 세입자에게 1억 6천에 계약을 하는 게 맞지

[비바람햇살무지개]

으어 들어도 어렵다 ㅠㅠ.. 공부하고올게 미안..!!
나도 전세로 살고있는데 집주인이 2번 바뀌었거든;;다 개인이긴해 ㅠ

[차분하게 돌아버린.]

현재 법으로 계약갱신권을 사용하면 집주인이 전세를 5%를 올려서 연장이 가능해. 그 이상은 협의 부분이지만, 내가 1억 천인데 갑자기 5천을 올려달라고 하면 안 되잖아. 집 매매를 해도 나랑 관련된 계약이 다음 집주인에게 넘어가잖아. 내가 계약갱신청구권을 쓴 상태로 넘어가면 다음 집주인도 5% 동일하게 적용되거든.

[비바람햇살무지개]

아아 여시 전세가 애초에 1억6천이 아니었구나! 본문에 어딨는지 잘 몰랐어 ㅠㅠ 기존 집 전세가가 안나온줄..!!

[카톡방해금지모드]

나도 중기청100 연장하려햇는데 중간에 법인으로 집주인바껴서 대출연장도 못하고 집주인이 보증금 못준다고 보증보험 통해서 받으라더라^^ 적반하장이야 완전 ㅋㅋ 집 알아볼때 매매도 같이 올라왓는지 물어보는것도 좋을듯..난 계약서에 도장 찍고 집에 가려고하니까 집 팔수도잇다고 얘기하더라 그때서야..일부러 첨부터 말안해준거 중개인놈도 ㅎㅎ

[왕1자]

ㅠㅠ어렵다

[행복지기]

ㅜㅡㅜ부동산은어렵지ㅜㅡㅡ

[스캭피]

알려줘서 고마워! 참 어렵다ㅠㅠ이사할 때 다시 읽어봐야지..

[늘욱]

중기청 100은 계약만기시점에서만 목적물 변경이 가능하다고 알고 있었는데 이런 경우에는 예외사항으로 보는거지? 진짜 집찾기도 쉽지 않다 ㅠ

[차분하게 돌아버린.]

일반적으로는 계약만기 한달 전에 신청이 가능한데, 행원이 서류 받아서 준비했다가 계약만기일에 처리하는 걸로 들었어.
그리고 예외적으로 중기청100% 하고 1년 경과 했을 때 목적물변경 가능하대. 근데 이건 중기청을 1회 연장한 걸로 보는 거더라구.

[늘욱]

아 이런 설명은 따로 못들었네 무조건 2년 만기시점에서만 가능하다고 들었는데... 설명 고마워!

[차분하게 돌아버린.]

근데 이것도 행원마다 말이 달라서 확인해보는 게 좋아 ㅠㅠ 일단 무조건 처음 담당자 분이 알고 처리하는 게 중요해서....

[숭늉꼬소해]

어렵지만 차분히 읽어볼게 좋은 정보 세세히 써줘서 고마워!

[수고링수고링]

나 100%에서 80%로 전환 성공했어!

[서졔졔]

고마워 여샤 나는 지방인데 진심 전세가율이 미쳤다... 휴 ㅠㅠㅠㅠ 집구할 때 참고할게 고마워

[이재몀]

좋은 글 써줘서 고마워!!!!

[한줄기 빛]

전환하는데 도움도 될 것 같다!!! 자세히 써줘서 고마워!

[차분하게 돌아버린.]

나는 100에서 100한 거고, 알기로는 80->100은 안된다고 들었어. 애초에 두 개가 다른 종류라고 하던데?