올해 토지 어디가 유망?

<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE> 올해 토지시장에서 주목할 것은 토지 투자 열풍의 진원지이자 이 열기를 식힌 충청권의 신행정수도건설 후속대책이다. 정부는 2월까지 대안을 결정한다고 발표했다. 지난해가 정부 개발의 큰틀이 그려졌던 해라면 올해부터는 그 틀이 보다 구체화되고 가시화되는 해로, 토지시장에서 적지 않은 의미를 갖는다. 국회에서 통과된 복합도시개발특별법(기업도시특별법)에 따라 상반기 중 기업도시가 윤곽을 드러내고 공기업 이전과 국가균형발전사업 상 혁신 클러스터 조성 등도 구체화할 것이다. 또 서울~춘천~동홍천~양양간 고속도로 건설, 중앙선·경춘선 복선 전철화사업 등 굵직한 도로 및 철로 개발사업, 신도시 건설·택지개발에 따른 대토 수요 등 크고 작은 개발 재료가 있다. 게다가 도시민의 농지소유제한이 없어지는 농지법 개정·시행이 예정되어 있고 토지이용규제기본법 제정 등으로 개발할 수 있는 토지가 늘어난다. 주거용 부동산 침체가 지속되고 대체 투자처가 없는 상황에서 400조원이 넘는 부동자금은 개발재료를 따라 언제든 토지로 흘러들어가 가능성이 있다. ◇지역별 토지시장 전망 토지시장 전체를 가늠하는 잣대는 신행정수도 후속 대책이다. 정부가 계획대로 2160만평 수용과 인구 50만명 기준의 도시를 개발한다고 해도 수혜지역이 공주, 연기와 조치원읍 등 인근지역 이상으로 넓어지기는 어려운 상황이다. 이미 땅값이 기대치 이상으로 올라 있고, 충청권 전역으로 가수요에 따른 땅값 반영이 마무리된 상태다. 그러므로 충청권의 인구 증가와 개발 속도 등을 감안한다면 오르기 이전 수준으로 떨어질 가능성도 배제할 수 없다. 다만 자체 개발 재료가 있는 천안아산역 인근과 경기 서남부와 가까운 아산 일부지역, 당진 등은 눈여겨볼 필요가 있다. 천안아산역 인근은 이미 가격이 많이 올랐지만 도시의 지속적인 팽창이 예상되기 때문에 미세하게 살피면 충분히 틈새를 찾을 수 있다. 아산의 둔포·인주·영인면의 잠재력도 살펴야 한다. 이들 지역은 평택 등 경기 서남부 지역의 팽창에 따른 영향권에 들어간다. 게다가 서해안고속도로의 연장선상에 있어 접근성도 양호하다. 경기 서남부의 영향은 당진까지 이어질 가능성이 크다. 당진은 10년 넘게 지지부진하던 석문국가산업공단 개발이, 최근 한국토지공사가 부지를 매수하면서 본격적인 개발이 예고되고 있기도 하다. 그러나 이런 흐름이 서산까지 이어질 것으로 기대하기는 어렵다. 종합레저단지 추진의 변수가 많고 별다른 호재없이 땅값이 너무 올랐기 때문이다. 그밖에 행정수도 호재와 함께 덩달아 가격이 뛴 논산, 부여, 청양, 홍성, 예산 등은 가수요가 많아 회생을 기대하기 어려울 것으로 보인다. 활기를 띄던 충청권의 침체가 예고됨에 따라 수도권과 강원권은 반사이익을 볼 것이다. 전체적으로 보수적이고 국지적인 토지투자패턴이 예상되므로 환금성에서 유리한 수도권이 다시 주목받고, 교통망 확충으로 접근성이 좋아지는 강원권도 레저개발에 대한 수요를 대체할 지역으로 떠오를 것이다. 수도권 투자에서 우선 주목해야 할 것은 전국적으로 2007년까지로 예정된 관리지역의 세분화가 올해까지 완료된다는 점이다. 이는 관리지역을 생산·보전·계획관리지역으로 세분화함으로써 보전·개발할 땅을 구별하자는 것인데, 사람으로 치자면 팔자가 바뀌는 작업이 진행되고 있는 셈이다. 일부 농업진흥지역 농지가 생산관리지역으로 바뀔 수도 있고 관리지역 임야 일부는 보전관리지역으로 바뀔 수도 있다. 이런 경우 세분화 전후 땅의 가치가 크게 달라질 수 있으므로 반드시 살펴 투자해야 한다. 농지법 개정으로, 환금성 좋은 수도권 농지가 가장 큰 각광을 받을 것이며, 집단취락지를 중심으로 한 그린벨트 해제 예정지도 여전히 매력적인 투자처로 떠오를 것이다. 단 토지거래허가구역에서의 허가는 더 어려워 질 것으로 보이므로 유의해야 한다. 그러므로 토지거래허가구역에서 자유로운 가평군, 양평군, 용인시 남동부, 안성시의 자연보전권역, 옹진군, 연천군 일부 지역 등은 거래에 활기를 띌 것이다. 그러나 연천군의 경우, 수도권 북서부 중심 교통축에서 거리가 떨어져 있고 접경구역이며 대부분이 군사시설보호구역으로 지정되어 있어 일부 지역을 제외하고 투자성을 기대하기 어렵다. 우선 경기 남서부 지역을 주목해 볼 수 있다. 이들 지역은 우선 수도권정비계획에 따른 성장관리권역으로 수도권 개발 압력을 흡수해낼 지역이다. 특히 평택, 오산, 화성은 미군기지 이전과 이에 따른 대토 수요로 성장 동력이 강력하기 때문에 이미 가격이 많이 올랐지만 추가상승을 기대할 수 있다. 용인, 안성, 이천 등 경기 남부지역은 호재와 가능성이 많다. 용인은 경전철 사업이 올해 착공함에 따라 사업이 가시화되고 일부 지역은 MBC 영상테마파크 건립 등 호재가 있다. 광주, 여주, 이천은 성남~여주간 복선전철화사업의 영향권에 있다. 그러나 이미 가격이 많이 올라 있는데다 여주까지 전철화사업 추진이 가시화되려면 시간이 필요하므로 여주권 투자는 신중히 접근해야 한다. 안성은 공도·원곡·대덕면 일대가 평택의 토지수용으로 인한 대토 수요로 인한 수혜지역이 될 수 있다. 가평, 양평 등 경기 동부권은 전원주택, 펜션 등 실수요용 투자처로 각광받을 것이다. 이들 지역은 서울~춘천간 고속도로, 중앙선 복선전철화사업 진행이라는 호재도 작용하고 있다. 게다가 토지거래허가구역도 아니다. 그러나 수도권 정비계획에 따른 자연보전권역으로 지정되어 있고 상수원보호구역, 수변구역이 많아 근본적으로 개발에 한계가 있다. 그러므로 교통망이 확충되더라도 나들목, 역세권 주변으로 수혜지는 한정될 가능성이 크다는 것을 염두해두어야 한다. 파주, 김포 등 경기 북서부는 최근 대규모 산업단지와 택지개발이 실현되면서 성장 잠재력이 크다. 그러나 남북문제의 변수를 잘 살펴야 하는 지역이기도 하다. 파주는 출판산업단지와 LCD공장 개발은 물론이고 금촌·운정·교하지구 등 택지개발지구 입주 본격화에 따라 도시 확장의 효과가 예상된다. 게다가 개성공단 시범단지가 들어서고 물건이 생산되면서 문산읍에 물류창고 등이 가시화되면 유통 효과도 조심스럽게 예상할 수 있다. 남북간 화해무드가 형성된다면 제한적으나마 이 일대 지가 상승을 기대할 수 있다. 일산 신도시와 달리 접근성이 떨어졌던 고양시는 2006년까지 서울외곽순환고속도로 일산~송추 구간 개통의 영향으로 지가 상승이 기대된다. 김포시는 개발 압력에 따라 신도시 개발 규모 재조정이 예상됨에 따라 제한적인 재반등이 예상된다. 그러나 애초 개발규모까지 확대될 것으로 기대하기 어려우므로 지난해 초 가격까지 회복되기는 어려울 것으로 보인다. 강원권은 최근 경춘선 복선전철화사업, 중앙선 전철화사업과 서울~춘천~동홍천~양양간 고속도로 건설사업 진행과 함께 교통환경이 대폭 개선됨에 따라, 주5일 근무제 확산에 따른 레저용 토지 수요의 대상지가 될 것이다. 특히 원주시는 공기업 이전·기업도시 예상후보지, 택지개발 등의 호재로 이미 가격이 상승했지만 토지 보상에 따른 대토 수요와 기업도시 등의 유치가 성사된다면 지가가 한번 더 움직일 것이다. 횡성은 원주 팽창에 따른 후광과 양호한 서울 접근성 등으로 투자성이 기대된다. 춘천은 서울~춘천간 고속도로 건설, 경춘선 복선전철화사업의 가장 큰 수혜지역이며, 홍천도 접근성이 좋아져 지가 상승을 기대해봄직하다. 수도권, 충청·강원권을 제외한 기타 지역은 호재가 많지만 불확실한 재료가 부풀려진 경우도 많다. 영남권은 산업 기반 위에 비교적 안정적인 개발재료를 가지고 있는 반면, 호남권은 관광 기반 개발 재료의 변수가 많은 상황이다. 영남권은 신항만 건설공사로 인해 부산, 진해, 마산, 창원 등 해안선을 따라 있는 지역이 장기적 유망지역이 될 것이다. 그밖에 울산, 포항 주변 택지개발지구, 개통 도로 나들목 주변을 관심가져 볼 만하다. 호남권은 섬 간 교량 건설과 관광레저형 기업도시 개발이라는 호재가 있다. 목포와 신안 압해도간 다리 건설이 가장 확실한 개발재료다. 그러나 기업도시, 새만금 간척사업이나 J프로젝트 등은 아직 가시화되기 어렵고, 이 지역 인구 변화 추이를 보면 지가 상승을 기대하기는 쉽지 않다. 그러므로 이들 지역은 신행정수도 후속 조치, 기업도시, 공기업 이전 등의 진행상황을 살펴 신중히 접근해야 할 것이다. ◇농지시장 및 기타 용도별 토지 시장 전망 올해 상승세를 주도할 상품은 단연 농지가 될 것이다. 지난해 10월 26일 농림부는 전업농 임대를 통해 사실상 비농업인의 소유상한을 철폐하는 등의 농지법 개정안을 확정·발표했다. 오는 2월 임시국회에서 통과되면 하반기부터 시행될 예정이다. 지금도 주말농장 용도로 비농업인의 소규모 농지 소유가 가능하지만, 하반기부터는 도시민의 농지 소유 상한이 없어지는 등 규제가 대폭 완화되는 셈이다. 게다가 종합부동산세 부과 대상에서 농지가 제외되면서 세제 부담을 피하기 위한 대체 수요 증가가 예상된다. 정부는 가용토지 활성화 방안에 따라 농업기반공사가 농지를 매입한후 비축·활용할 수 있도록 함으로써, 가용 농지도 늘려나갈 계획이다. 그러므로 농지의 투자가치는 더욱 올라갈 것으로 보인다. 개정될 농지법의 주요 골격은 농지에 대한 소유 및 임대를 제도화하고 이들이 실행될 수 있도록 요건을 풀어준다는 것이 핵심이다. 가장 주목할 만한 내용은 도시민 등 비농업인의 농지 소유상한제 폐지다. 지금도 편법으로 농지를 매매하고 있지만 합법적인 거래의 물꼬를 트는 것이다. 농업진흥지역 내 땅이라도 5년 임대기간이 지나면, 정부의 농지 규제 완화 기조에 따른 기대심리와 개발수요 등으로 시세차익을 얻을 수 있기 때문에 농지의 투자가치가 더욱 커질 것이다. 농업 경영에 이용하지 않는 농지에 대한 처분명령제도를 완화한다는 조항도 소유에 대한 규제를 완화시킴으로써 농지 가치 상승을 견인할 것이다. 또한 농지조성비 부과기준을 대체조성원가 기준에서 공시지가를 기준으로 적용한다는 조항은 공시지가가 상대적으로 저렴한 수도권 아래 농지의 투자가치가 높아질 것으로 보인다. 수도권에서 가까운 강원권은 개발사업의 비용부담까지 줄일 수 있어 주말주택용 수요가 증가할 것이다. 이밖에 농업회사법인의 농지소유 요건을 폐지함에 따라 올해 유행했던 영농법인의 토지 매각 사례 등이 더 늘어날 것으로 보인다. 기존에 농업회사법인은 대표이사가 농업인이고 농업인의 출자지분이 1/2 이상이여야 하는 등 농지소유 요건이 까다로웠다. 그러나 요건이 폐지됨으로써 이러한 형태의 토지 매각도 활성화될 것으로 보인다. 농지 시장에도 돈이 되는 농지와 그렇지 않은 농지로 양극화될 것이므로 투자에 특별히 유의해야 한다. 또한 농지는 단기수익성이 별로 없는 투자품목에 속하기 때문에, 미래 가치를 보고 5~10년 이상 중장기적인 안목으로 접근해야 할 것이다. 농지법상 농지는 농업진흥지역(이하 진흥지역) 내 농지와 진흥지역이 아닌 농지(관리지역 농지, 이하 비진흥지역 농지)로 구분된다. 투자성은 비교적 규제가 적은 비진흥지역 농지가 높고, 경지정리가 안 된 곳이면 더 올라간다. 그러나 이들 농지는 가격이 상대적으로 높으므로 입지에 따라 투자 여력이 어느 정도인지 수익률을 잘 계산해서 투자하도록 한다. 농지 중 가장 주목할만한 곳은 역시 수도권이다. 새롭게 교통망이 확충되고 도시화가 확장되는 고속전철 역사 및 전철역세권, 개통도로 주변 지역이 투자할 만하다. 단 본인의 투자자금과 목적에 맞게 구입해야 하며, 중단기적으로 본다면 비진흥지역 농지나 경지정리가 안된 농업진흥지역 내 농지를, 20년까지 길게 본다면 경지정리가 된 농업진흥지역 내 농지도 괜찮다. 신·구도시 사이나 도심에서 가까운 곳의 진흥지역 내 농지는 장기적으로 규제가 풀릴 가능성이 높기 때문이다. 개발제한구역 내 농지도 투자 여력이 있고, 자연환경이 우수한 강원권 한계농지도 투자할만하다. 농지조성비가 면제되고 규제에서 비교적 자유로워 기업의 레저용 부동산 개발이 유리하기 때문이다. 농지는 규제가 완화되는 반면, 임야는 산지관리법에 따라 규제가 강화되는 편이다. 그러므로 도심 인근이라도 보전산지 등의 구입은 피하는 것이 좋다. 또한 임야 구입시에는 토지적성평가를 통한 관리지역 세분화를 예의주시해야 한다. 예컨대 경사도가 높거나 미관지구, 경관지구, 문화재보호구역 등에 가까우면 보전관리지역 등으로 지정될 수 있고 경사도가 낮은 임야의 경우는 계획관리지역으로 분류될 수 있으므로, 임야의 특성에 따라 투자성의 희비가 엇갈릴 것이기 때문이다. 최근 창고부지가 많은 남양주 별내면 일대가 택지개발 예정지구로 지정됨에 따라, 인근 포천, 광주, 남양주 일대로 창고부지 수요가 늘 것이다. 반면 공장용지 등은 경기 불황에 따라 거래도 한산할 것으로 보이며, 수변구역 땅 등은 환경보호와 수해보상의 문제로 규제가 강해지므로 구입시 건축 규제사항을 잘 따져야 한다. ◇투자전략 및 유의사항 올해 토지시장은 신행정수도 후속 대책과 농지법 개정, 관리지역 세분화 등에 따라 전반적인 재편이 예상된다. 그러므로 꼼꼼한 투자 분석과 전략이 필요하다.토지는 무리하게 대출을 받아 구입하기보다는 여유자금으로 투자하는 상품이므로 금액별로 전략을 세워 투자하는 것이 좋다. 투자 1순위는 역시 수도권이다. 그러나 환금성이 좋은만큼 투자금액에 대한 부담이 크다. 우선 1억원 대 투자자라면 여러 가지 제약으로 개발 재료가 지가에 반영이 안된 수도권 외곽지역 농지나, 환금성이 다소 떨어지나 레저 수요가 예상되는 강원권, 충청권 일부 토지에 투자해봄직하다. 2~5억원 정도 여유자금이 있다면 수도권 내 비진흥지역 농지를 구입하는 것이 좋다. 이들 지역은 향후에 계획관리지역으로 지정되면서 투자가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 5억원 이상이라면 개발 예정지 인근의 근린생활시설 개발이 가능한 대로변 토지에 투자하는 것이 좋다. 이들 지역은 땅값이 비교적 높지만 그만큼 투자수익도 크기 때문이다. 주의해야 할 것은 개발계획 있는 지역이 모두 투자성이 높은 것이 아니므로, 철저히 개발재료의 옥석을 가려야 한다는 점. 반드시 시행주체를 살피도록 한다. 건교부, 토지공사, 주택공사 등이 시행하는 사업이라면 좋은 개발재료로 볼 수 있다. 대기업 등 민간이 개발하는 것도 기대할만하지만, 지자체가 시행하는 사업인 경우 예산 등의 문제로 변수가 많아 잘 살펴 투자해야 한다. 또한 수요(‘지가 상승 현상’)와 투자성(미래가치)이 항상 비례하는 것은 아니라는 것도 유념해야 한다. 예컨대 별다른 개발 재료는 없어도 규제가 약하다는 이유로도, 그 지역의 도시화 수준 이상으로 지가가 오를 수 있기 때문이다. 이들 지역은 되팔때 제값을 받기 어려우므로 투자성이 떨어진다. 그러므로 토지 투자시에는 검증된 전문가의 컨설팅을 통해 개발계획의 인구유발 효과, 지역 발전 가능성 등 꼼꼼한 투자가치 분석이 선행되어야 할 것이다