농어촌주택 세금적게 내는 방법

[하얀쪽배(영신)]

10년 전부터 은퇴를 위해 재테크를 해왔던 최일수씨는 이제 오랜 직장 생활도 몇 년 밖에 남지 않았고, 재테크 자금의 일부로 농가주택을 구매하려고 한다. 일단 은퇴 후에 살 계획이지만 부동산 구입은 세금을 고려하지 않으면 안 되는 중요한 부분이므로, 이와 관련해 최 씨는 세무회계사무소를 방문해 전문가와 상담을 하려 한다.

부동산의 양도소득에 대한 양도소득세는 주택의 비과세와 감면 제도가 있으므로 이를 알고 대처하면 절세로 인한 재테크를 잘 할 수가 있다. 주택의 양도에 대해서는 국민의 주거생활의 안정을 위해 일정한 요건을 갖춘 주택의 양도에 대해서는 비과세하고 있다. (비과세 보유 요건 : 3년 이상 보유)

농가주택, 절세에 있어 매력적
농가주택은 전원주택이나 펜션에 비해 값이 싸고 매입 절차도 까다롭지 않으며, 신규 투자비용을 최소화하면서 부분적인 개축을 통해 민박을 놓을 수 있다. 또한, 향후 신축을 통해 펜션(수익형 전원주택)으로 전환하는 것도 용이하다. 

도시민이 농가주택을 취득한 뒤 기존의 도시주택을 팔아도 1가구 2주택 양도세 과세 대상에서 제외된다는 점도 농가주택에 대한 구매 욕구를 증대시키는 요인으로 작용하고 있다. 또한 2004년부터 일정 규모 또는 일정 가격 이하의 농어촌 주택의 경우 별장으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세가 중과되지 않는다는 것도 매력적이다.

농가주택이란? 
아래 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 
① 주택이 면 지역 또는 도시계획구역 밖의 읍 지역에 소재 (다만, 수도권정비계획법에 규정된 수도권은 제외) 
② 이농주택 또는 귀농주택에 해당
- 이농주택 : 영농 또는 영어에 종사하면서 5년 이상 거주하다가 전업으로 전출함으로써 본인과 그 배우자 및 생계를 같이 하는 가족의 전부 또는 일부가 거주하지 않게 된 주택으로 이농인이 소유하고 있는 주택 
- 귀농주택 : 영농이나 영어에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 이들의 직계존속이 과거에 5년 이상 거주한 적이 있거나 이들의 본적 또는 원적이 있는 곳에서 300평 이상의 농지를 소유하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택 (고급주택을 제외한 대지면적은 200평 이하여야 함)

농어촌주택의 취득 및 농어촌주택 취득자 특례주택으로 인한 1세대 2주택의 비과세 예외 적용
아래의 요건을 갖춘 농어촌주택을 포함하여 2채의 집을 갖게 될 때, 비과세 요건을 갖춘 도시주택을 팔 때에는 양도소득세가 비과세된다.

1. 농어촌주택을 포함하여 2채의 집을 갖게 될 때
▶ 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 도시 주택을 팔 때(농어촌주택과 동일 또는 연접지역 제외)
▶ 농어촌주택 : 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍∙면 지역에 소재한 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속주택 및 이농주택과 연고지에 귀농 후 3년 이상 영농(농지 1,000㎡)에 종사하는 귀농주택

2. 농어촌주택 취득자 특례주택을 포함하여 2채의 집을 갖게 될 때 - 농어촌주택 취득자 특례
▶ 2011 세법개정안 - 농어촌주택∙고향주택 양도세 과세특례 적용기한 연장(조특법 §99의4)

현행	개정안
□ 농어촌주택∙고향주택을 취득하고 3년 이상 보유하면 당해 주택 취득 전에 보유한 일반주택 양도 시, 1세대 1주택 양도세 비과세 ㅇ 적용기한 : ‘11.12.31.까지 취득	ㅇ 적용기한 : ‘14.12.31.(3년 연장)

▶ 농어촌지역: 읍·면, 취득 시 기준시가 2억 원 이하
(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)
▶ 주택규모 : 대지 660㎡(200평), 건물 150㎡(45평) (공동주택 116㎡ : 35평) 이내
▶ 고향주택 : 인구 20만 명 이하 시 지역(10년 이상 거주) 소재 주택으로 주택취득 당시 기준시가 2억 원 이하, 전용면적 116㎡이내

세금은 모든 납세자가 공평한 부담을 하여야 한다는 전제로 과세되지만 정부의 정책에 의하여 예외적인 경우가 있으므로 예외의 규정을 잘 활용하면 세금의 절세로 인한 재테크에 활용할 수 있다. 그러므로 세무전문가를 자신의 재산관리 주치의로 잘 활용하면 차별화된 재테크를 할 수 있다.