정부는 이야기 합니다.
부동산 가격이 너무 오릅니다.
규제해야할 필요가 있습니다.
그래서 강력한 정책을 필 생각입니다.
사람들은 생각합니다.
"아, 부동산 가격 상승을 막으려고 하는구나."
까지만 생각하면 단세포중에 단세포 개돼지의
표상이죠. 들은 말만 반복하는 앵무새고,
머리는 모자쓰기 위해 붙이고 다니는 거죠.
뭐, 그 동안의 부동산 시장이 정상적으로 굴러
갔다면, 저 말대로 상승 규제 역할만 하겠죠.
연봉 4천만원의 근로소득을 받는 사람이 집이 10채
에 빚이 7억 이상이라는 기사를 보고 설왕설래했죠.
근데 그 빚 7억은 사금융은 포함이 안된 금액이죠.
누군가에게 돈을 끌어다 썼을 수도 있지만 알 수가
없죠.
여튼 7억 빚에 집이 10채라는 건, 집.1채당 7천만원
이라는 건데, 요새 7천만원짜리.집이 어디 흔한가요?
전부 갭투자이겠죠. 7천만원 주고 전세 끼고 집을
10채를 샀겠죠. 아마도 한 아파트 단지 10채를
말이죠. 분양권을 사서 대출 받고, 전세입자를
구했겠죠. 빚 7억 중 이자만 따지면
1년에 약 3천만원, 20년 거치 원금이를 생각하면,
3500만원이죠.
1년 소득은 4천만원인데, 갚아야할 돈은 6500만원
이죠. 집을 팔지 않으면 답이 안나오는 상황이죠.
근데, 집이 쉽게 팔리나요? 못 팔죠? 그러면?
여기저기서 돈을 꾸거나, 사채업자들을 찾아가야죠.
그것도 안되면?
요새 포탈 부동산 사이트를 보면 하나의 아파트 단지
매물이 하루에 동시에 5~10개씩 쏟어지는 걸 볼 수
있어요? 10명의 입주자들이 동시간에 집을 내놓는다?
확률이 희박해요. 뭘까요? 한계에 다다른 다주택자
들이 집 소유를 포기하고 쏟아내는 거죠.
요새 이렇게 쏟아지는 아파트들이 상당히 많아요.
아파트나 한강다리에서 투신하기 전에 이렇게
아파트를 쏟아내요. 마지막 수단이거든요.
이런 사람들이 집소유자중에 1/5 입니다.
대략 150~200만명.
한 명당 3채씩 잡으면 450~600만채.
이 만한 수량의 주택이 언제든지 쏟아질 수 있죠.
여기에 오늘부터 2019년까지 약 200만채의
아파트가 분양예정이죠. 빌라는? 원룸은?
오피스텔은?
대부분의 뉴스가 다루는 숫자는 온리 아파트라는
거죠. 그러니까 빌라와 원룸 오피스텔까지 합치면
상상을 초월하는 숫자의 주택이 공급된다는 이야기
입니다.
대한민국 중위소득은 월 250만원.
대략 연봉 3천만원.
월소득 250만원인 사람이 스크루지처럼 살면서
10년을 모아봐야, 1억 5천만원 수준을 모읍니다.
2019년부터 시행될 신DSR에서는 대략 30% 선을
최대 대출 가능수준으로 보는 것 같아요..
대출 이자와 원금을 합쳐 소득의 30%까지만
대출가능한 제도입니다.
예를 들어보죠.
월소득 250만원인 사람이 받을 수 있는 30% 수준인
75만원에 해당하는 대출만 받을 수 있어요. 요새
대출은 거치기간이 없으므로, 원금+이자가 75만원이
상한선이죠.
1억을 20년 거치 3.5% 수준으로 대출을 받는다면,
원금 41만원에 이자 33만원으로 연봉 3천인 사람이
받을 수 있는 돈은 최대 1억 수준입니다. 여기에
마이너스 통장이나 할부금이 있다면 대출가능 금액은
더욱 줄어버립니다.
그러면 대학 졸업 후 10년 동안 모은 돈 1.5억원
더하기 1억원 대출로 최대 2.5억원짜리 주택을
30 중반에 살 수가 있죠. 물론 배우자도 열심히
모았다면 5억원까지 가능합니다. 하지만 요새
젊은이들 씀씀이를 볼 때 5억은 거의 불가능이죠.
요새 지방 도시들 새 아파트들도 3억이 넘어가는데
어디 기웃거릴 수나 있나요?
집은 수도 없이 쏟아지는데, 이 물량을 소화할
사람이 없다라는 게 문제입니다. 그게 이명박근혜
정권에서 비정상적으로 부동산 투기를 했던 약
150만명의 물량. 이 집을 팔아야 빚을 갚고 위기를
넘길 수 있는데, 살 사람들이 없으니까요.
거기에 추가로 수백만채의 집이 또 공급확정이니까요.
자금력 없는 투기꾼들이 살아남을 방법은 급매에
급매 더 급매로 싸게 집을 팔아서 빨리 빚을 갗아야
하는 거죠. 근데, 이것도 타이밍이 있어요. 다들
집값을 떨구고 싶지 않을 때 재빨리 급매로 내놔야
팔 수가 있죠. 다들 물려서 급매로 던지기 시작하면,
구매자들은 집값이 더 떨어질 때까지 기다릴 겁니다.
그러면 집을 못 팔고 골로 가는 거죠..아파트.옥상이든
강다리던.
2018년도 신DTI 적용, 2019년도 신DSR 적용.
다주택자 대출 규제, 세입자 권리 보장이 문정부에서
밝힌 확실한 정책이고요, 부채 상황에 따라 더
강력한 규제책이 나올 겁니다.
아울러 미국 금리보다 한국 금리가 낮아지면
국채 투매 및 주식시장에서 외인 자금 탈출 러시가
벌어지기 때문에 미국 금리인상에 맞춰서 한은도
금리 인상을 할 겁니다.
이게 정부가 말한데로 단순한 주택가격 상승규제책
으로 보이지 않겠죠? 주택을 구매해야할 계층의
자금은 지금 부동산 가격과 매치가 되질 않아요.
들 중에 하나죠. 소득을 올려 지금 집값 수준을
유지할 지, 집값을 떨궈 사람들이 구매하기 적당하게
할지. 바보가 아닌 이상 뭐가 확률이 높을 지 잘
아시겠죠?
수고하세요.