♬다주택자, 절세전략 재점검...무주택자, 급매물에 관심을 가지자♬정부정책에 따른 부동산 투자전략,저평가지역정보 세미나

[부동산재테크1번지정보팀]

♬다주택자, 절세전략 재점검...무주택자, 급매물에 관심을 가지자♬

◆ 2019 재테크 가이드 / 꽁꽁 언 부동산시장 투자전략 ◆

2016년 `11·3 부동산대책` 후 끊임없이 쏟아져나온 정부의 부동산 관련 규제에 올해 부동산시장은 꽁꽁 얼어붙게 될 전망이다. 신규 아파트 분양시장에 대한 규제로 시작된 부동산 규제는 대출 규제, 재건축시장 규제 등으로 옮겨갔고 이어 다주택자에 대한 양도세 중과와 보유세 인상 등 세금으로 번졌다. `종합판`으로 불리는 작년

`9·13 부동산대책`에서는 이 같은 규제 강도를 확 높여 종합부동산세 세율을 인상했고, 대출 규제도 더 강화해 사실상 무주택자를 제외하면 주택을 담보로 대출이 일절 불가능하도록 막았다. 여기에 2017년 11월 30일에 이어 작년 11월 30일에도 한국은행 금융통화위원회가 각각 0.25%포인트씩 기준금리를 인상해 부동산시장에는 그야말로 한파가 불어닥쳤다.

결국 본인이 다주택자인지 무주택자인지 각자 상황에 따라 투자·구입전략이 달라져야 할 것으로 보인다. 다주택자는 올 한 해 `정중동` 자세를 유지하며 절세전략을 세우는 것이 필수가 됐다. 특히 서울 등 수도권 지역에 집을 보유하고 있다면 양도세 중과 적용을 받아 쉽게 집을 매각하기도 어렵게 됐다. 또 최근 재건축 아파트 등을 중심으로 뚝뚝 떨어지는 아파트 가격을 감안하면 팔기는 더더욱 난감해진 상황.  2019년 아파트 공시가격 인상은 불가피하고, 이에 따라 세금 부담은 상당히 올라갈 수밖에 없어 그야말로 사면초가 상태다. 

상황에 따라 자녀에게 증여해 주택 수를 줄이는 방법과 배우자와 공동명의를 통해 절세하는 방법도 고려해볼 만하다. 정주용 세무사는 "종부세 일부 개정으로 세율이 높아진 데다가 공시지가 현실화 등에 따른 종부세 상승으로 부담은 더 커질 전망"이라면서 "같은 금액이면 `똘똘한 한 채`가 더 유리하지만 종부세는 인별 과세라는 점을 활용해 배우자에게 지분을 증여하고 증여세 없이 과세표준을 분산하거나 자녀에게 부담부 증여를 하는 것도 방법"이라고 설명했다.

주의해야 할 점도 있다. 부부간 증여에도 금액 한도가 있다는 점이다. 2018년 공시가격이 15억원인 강남권 주택을 부인 A씨 명의로 A씨와 남편 B씨가 보유하고 있다고 가정해보자. 이 부부는 2019년 공시가격이 훌쩍 뛸 것 같아 공동명의로 바꾸기로 결심했다. 1주택자라면 종부세가 9억원까지는 부과되지 않으므로 지분을 50%씩 보유하는 게 바람직해보인다. 그러나 부부간에도 증여세를 내지 않는 한도는 6억원이다. 현재 15억원인 주택을 7억5000만원씩 나눈다고 치면 1억5000만원에 대해서는 증여세를 내야 한다.

납부해야 하는 증여세가 향후 몇 년간 낼 종부세보다

작은지 계산해봐야 한다.

종부세는 공시가격에서 1주택자가 9억원, 2주택자 이상은 6억원을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱한 후 이 금액에 해당되는 세율을 적용해 세 부담을 확정한다.

전세보증금을 낀 상태로 자녀에게 증여하는 부담부 증여도 방법이다. 특히 전세가율이 높으면 절세에 도움이 될 수 있다. "종부세는 가구별로 주택 수를 판단하되 인별로 과세하므로 다주택자라면 가구가 다른 자녀에게 증여하는 방법으로 주택 수를 줄여 중과를 피할 수 있다"

추가 투자를 원한다면 어떻게 해야 할까? 다주택자가 투자상품을 찾는다면 주택보다는 기타 상품이 낫다는 의견도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "대규모 군사시설보호구역해제와 3기 신도시 발표로 인해 주택시장에서 토지시장으로 1000조원이 넘는 시중 부동자금이 대이동하는 `머니 무브` 현상이 2019년 일어날 것으로 보인다"면서 "여기에 25조원이 넘는 토지보상금까지 재유입될 것으로 보여 토지시장이 새로운 유망 투자처로 부상할 개연성이 크다"고 설명했다.

반면 무주택자에게는 올해가 오히려 내 집 마련의 기회가 될 수 있다는 의견이 우세하다.

정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가를 규제하고 있는 데다가 청약당첨자 선정에 있어 무주택자 비중이 확 커졌기 때문에 시세 대비 싼값에 공급되는 신규 분양시장에서 이들은 작년 대비 훨씬 더 유리해졌다. 또 올해 금리 인상과 대출규제 등으로 일부 다주택자들이 매물을 싼값에 던지면 이것도 무주택자들에게는 기회가 될 수 있다는 의견도 있다. 김규정 NH투자증권 부동산위원은 "올해 여유자금으로 부동산 투자를 하려는 사람에게는 시장에 나올 급매물을 잡는 것을 추천한다"고 말했다. 지난 몇 년간 집값이 많이 올랐지만 작년 말부터 2억~3억원씩 빠지는 강남권 매물도 있어 서울에서 담보대출을 40%까지 인정받을 수 있는 무주택자들은 이 같은 `급매물`을 잡는 것도 괜찮은 방법이라는 얘기다.

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