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[오늘]

근로복지공단의 강제경매신청 물건 주의해야

근로복지공단에서 강제경매를 신청한 물건은 주의를 해야 할 필요가 있다. 대항력을 갖추고 있는 선순위임차인이 배당요구를 한 물건이라도 근로복지공단의 강제경매신청 물건은 낙찰자가 임차인 보증금을 일수 할 가능성도 있기 때문이다.

근로복지공단은 근로자 등에게 체불임금을 먼저 지급하고 대위변제에 따른 금액을 구상권으로 행사하여 채무자에게 압류를 걸고 채권변제를 요구하게 된다. 즉 근로복지공단의 채권은 임금채권이 되기 때문에 후순위라 할지라도 먼저 배당을 받아갈 수 있게 된다.

이 같은 상황을 사례를 통해 살펴보자. 좌측의 물건은 서울 마포구 노고산동 소재의 오피스텔이다. 권리관계를 보면 지난 2009년 9월 4일 시흥세무서의 압류가 말소기준권리가 되고, 이 보다 앞서 지난 2008년 1월 25일 선입신고를 마친 선순위임차인이 있다.

이 선순위임차인은 확정일자도 2008년 1월 25일 받았고, 배당요구도 배당요구종기일 이내에 했다. 전형적으로 선순위로 배당을 받아가 낙찰자가 부담하는 권리가 없는 물건이다.

하지만 이 물건은 2009년 9월 11일 압류신청을 한 근로복지공단에서 2010년 3월 22일 강제경매를 신청했다. 그런데 권리분석상으로는 선순위가 배당을 전액 다 받아갈 수 있음에도 불구하고 과거 낙찰사례를 보면 불허가가 2건, 대금미납이 1건이 있을 정도로 뭔가 사연이 있는듯하다. 결국 지난해 8월 이 오피스텔은 감정가(1억 2,000만원)의 54%인 6557만원에 낙찰이 됐다.

근로복지공단은 통상 각종 보험금이 체납될 경우에 보통 압류등기를 한다. 하지만 근로복지공단에서 강제경매를 신청했다는 얘기는 다른 사유가 있다는 것을 추측해 볼 수 있는데 여기서 말하는 다른 사유란 '체당금'을 말한다. 체당금이란(임금채권보장법 7조 참조) 밀린 급여를 근로복지공단에서 근로자들에게 대신 지불하고 사업주에게 구상권을 행사하는 제도다.

즉 임금채권이므로 배당순위가 강제경매개시기입등기 시점이 아닌 것이다. 근로자의 최종 3개월분 급여와 3년간 퇴직금에 해당하는 임금채권은 소액임차인과 동순위에 해당된다. 최우선변제권이 있는 것이다.

그렇다면 선순위임차인의 배당은 어떻게 될까? 대항력있는 선순위임차인은 확정일자도 제일 빠르지만 소액임차인(보증금 6,000만원)은 아니다. 그렇기 때문에 임금채권이 먼저 배당을 받아가게 된다.

또한 소액임차인은 주택의 경우 낙찰대금의 1/2한도내에서만 최우선변제를 받아가지만 최종 3개월분 임금채권과 최종 3년간의 퇴직금채권은 한도가 없다. 그러므로 이 최우선변제에 해당되는 임금채권이 낙찰금액보다 많다면 임차인은 배당을 한 푼도 받아갈 수 없게 되는 것이다. 그래서 이 전에 낙찰된 사건을 보면 낙찰받은 사람들이 불허가 신청을 하고 대금을 미납하게 된 것이다.

그런데 근로복지공단에서 청구한 금액은 3,500만원인데 그러면 임차인도 보증금을 다 받아갈 수 있지 않나라고 의문이 생기게 된다.

추가로 문건접수내역을 보게 되면 배당요구권자 이모씨의 당사자서정서 제출과 배당요구신청이 있다. 당사자 선정서란 변호사를 선임한 것으로 이해하면 된다. 현재 물건의 정황상 이 부분 또한 임금채권으로 추측이 된다. 체불임금을 받기위해 변호사를 선정하여 배당요구를 한 것이다.

즉 근로복지공단 임금채권과 변호사를 통해 배당요구를 한 임금채권을 합산해야 한다. 결국 근로복지공단의 체당금 부분과 별도로 변호사를 통해 임금채권을 회수하려는 금액 총액 중 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금이 얼마가 될 것인지가 본 사건의 키포인트가 되는 것이다. 낙찰받은 사람이 불허가 신청을 하고 대금을 미납한 것으로 봐서는 변호사를 통해 신청한 임금채권액이 꽤 많을 것으로 추청된다.

마지막으로 낙찰받은 사람도 어느정도 임차인 보증금을 인수할 것을 예상하고 낙찰을 받은 것으로 보인다. 낙찰 받은 이 물건의 전세가가 약 8,000만원 정도인 것을 감안한다면 낙찰자는 현재 임차인의 보증금을 인수하지만 명도가 완료되면 2,000만원 정도(임차인 보증금 6,000만원을 인수할 경우)가 회수될 수 있는 그런 물건이다.

근로복지공단의 강제경매신청 및 문건접수내역의 선정 당사가가 있는 경우에는 유의해서 권리분석을 해야 보증금을 날리는 상황을 피할 수 있다.