"갭투자 후 전세권 미반환"에 대한 질문입니다.|

[여름사랑]

아래 등기부와 같이 "안산시 단원구 고잔동 소재 "주공그린빌 903동 304호 전용면적

약75 타입" 의  세입자가 있습니다.

 요즘 이슈가 되고 있는 "갭투자 후 전세권 미반환"에 대한 질문입니다.

 전세금 270,000,000원

 시세    280,000,000원

 소유자인 이명수 씨는 임대사업자 입니다.

 임차인인 최남현 이 전세금 270,000,000원을 돌려 받지 못하자.

 임차권등기를 하였습니다.

~질문~

1.임차권등기의 순위는

  1)접수일자인 2018년 12월 31일 

  2)확정일자 2016년 2월 29일 다음날

  3)전세만료일인 2017년 12월 9일

4)묵시적 경신으로 2년 전세 후 1년 연장된 2018년 12월 9일

중 어떤 날을 기준하나요? 배당시 어떤 날을 기준하는지 궁금합니다.

2.임차권등기를 한 최남현 님(임차인)이 경매를 신청하는 경우

1순위인 전세권 과 2순위인 임차권등기가 같이 있습니다.

이럴 경우 전세권은 자동 배당신청 되는게 맞나요??

만약 자동 배당신청이 되지 않는다면 낙찰자가 선순위 전세권 금액인 270,000,000 인수

하게 되어 낙찰가가 많이 떨어 집니다..

[앤소니]

질문에 몇가지 불명확 내용이 있어 이를 아래와 같이 전제하고 답변하겠습니다.
전세금(등기부상 전세권이 설정된 것으로 보이지 않으므로) -> 임차보증금
마찬가지 이유로, 전세권 -> 임차권으로 보입니다.

[앤소니]

임차인은 2016.2.29에 전입+확정을 받았으므로 2017.3.1에 우선변제권이 발생하였습니다. 묵시적갱신을 하였어도 이 날짜는 변동이 없습니다. 임차인의 권리보다 앞선 선순위의 근저당 압류 등이 없다고 보여지므로 대항력이 있습니다.
따라서 이 물건은 27,000만원 이상에 낙찰받아야 하고, 그 이하로 낙찰받아 임차인의 보증금이 전액 지급되지않으면 낙찰자의 인수입니다.

[앤소니]

질문에 <전세권>이란 단어가 계속 나오는데, 실제 임차인이 별도로 전세권을 설정하였다면 위의 답변은 달라질 수 있습니다. 만약 전세권이 없음에도 위와 같이 질문하셨다면.. 통상 '전세로 산다'할 때의 전세와 <전세권>은 다른 권리임을 아셔야 합니다.

[여름사랑]

답변 감사드립니다..제가 내용 정리해서 필요한 부분만 다시 질문 드릴게요..감사드립니다..

[럭키사랑]

답변 내용중 2017.3.1은 2016.3.1로 오타이신것 같습니다.