2022년(비즈니스워치)전세는 무서워 월세 살래요.

[부동산학 교수 신광식]

전세는 무서워 월세 살래요.

비즈니스워치, 이하은 기자, 2022. 12. 18.

1. 목동, 왜들 그리 다운돼있어?

안전진단을 마지막으로 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 '재건축 3대 대못'에 대한 새 정부의 정책이 마무리됐어요. 완화 수위에 대해선 아쉽다는 시각도 있지만, 전보다야 재건축이 수월해지겠죠. 근데 여기 유독 우울한 곳이 있는데요. 서울 양천구 목동신시가지 1~3단지 예요.

목동신시가지는 1~14단지까지 있는데, 1~3단지만 일반주거지역 2종이고 다른 단지는 3종이거든요. 2004년에 서울시가 일반주거지역을 1~3종으로 세분화하면서 저층 비중이 높은 1~3단지를 2종으로 분류했어요. 2종은 3종에 비해 용적률이나 층수 제한이 커서 높게 지을 수가 없는 게 문제예요.

결국 재건축 사업성이 떨어지는 거죠. 그래서 주민들이 꾸준히 '종 상향'을 요구해왔는데, 세상에 공짜는 없더라고요. 지금 지구단위계획상으로는 민간 임대를 20% 이상 지어야 3종으로 상향할 수 있어요. 지자체가 '조건 없는 종 환원'을 건의하고 있다며 달래고 있지만, 주민들의 목소리는 더 거세지는 분위기고요. 규제도 완화됐겠다, 이제 진짜 재건축할 일만 남았는데.. 서울시는 주민들의 의견을 무작정 받아줬다가 다른 단지와의 형평성 문제가 불거질 수도 있으니 조심스러운 입장이고요. 민간 임대 비율을 축소하거나 다른 인센티브를 주는 방식도 거론되지만, 반응이 신통치 않네요. 산 넘어 산, 언제쯤 재건축 시작할까요?

2. 빌라왕에 폭발한 깡통전세 우려된다.

요즘 전세 시장은 '빌라왕' 사건으로 흉흉해요. 수도권에서 1000가구가 넘는 빌라·오피스텔을 임대했던 40대 김모씨가 지난 10월 갑자기 사망한 소식, 들어보셨죠? 가뜩이나 보증금을 돌려받지 못할까 걱정이 컸던 임차인들의 불안이 극도로 커졌어요. 당장 집을 비워줘야 하는 건지, 대출금을 갚지 못해 신용불량자가 되는 것은 아닌지..

전세금반환보증보험에 가입했어도 상황이 안타깝긴 마찬가지예요. 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우, 주택도시보증공사(HUG)는 일단 세입자에 보증금을 대신 지급하고 나중에 집주인에 받아내요. 이에 앞서 세입자가 반드시 집주인에 임대차 계약 해지를 통보해야 하는데, 집주인이 사망했으니 통보할 대상이 없어 불가능한 상황이죠.

당장 앞길이 막막해진 피해자 500여명이 모여 인터넷 카페를 개설하고 대책을 촉구하고 있어요. 윤석열 대통령은 지난 15일 국정과제 점검회의에서 '세입자 합동 법률지원 태스크포스'를 운영하겠다며 "법원에 등기명령판단을 신속하게 받아냄으로써 전세금 반환 보증 혜택을 누릴 수 있도록 최선을 다하겠다"고 약속했고요.

'깡통전세'에 대한 우려가 점점 커지고 있어요. 집값과 전셋값이 동시에 하락하면서 '갭투자'를 했던 집주인들의 지불 능력이 떨어지는 상황이죠. 지난 11월 HUG가 대신 갚아준 전세보증금 규모도 한 달 만에 20%나 늘었고요. 아무리 꼼꼼히 따져도 계획적인 범죄를 피하기가 어려우니.. 사기당할까 무서워 월세 산다는 말, 심각하게 받아들일 때인 것 같아요.

3. 취득세 중과 해제 집값 불씨 될라.

정부가 다주택자에 대한 취득세 중과 해제를 검토 중이라고 해요. 현재 무주택자가 처음으로 집을 사면 집값에 따라 1~3%의 취득세를 부과하지만, 2주택 이상부터는 8~12%의 중과세율이 부과되거든요. 3주택 이상인 사람이 10억원의 집을 산다고 가정하면 취득세만 무려 1억원..!

지금 거론되는 방법은 2가지예요. 먼저 주택 수와 상관없이 집값에 따라서만 부과하는 방안이 있어요. 다주택자에 대한 규제가 없었던 2019년도만 해도 △6억원 이하 1% △6억원 초과 9억원 이하 2% △9억원 초과 3% 등으로 부과했죠. 혹은 개인은 3~4주택 이상에만 1~4%를 부과하고, 법인은 주택 수와 상관없이 1~3%를 부과하는 방안도 있어요.

지금의 취득세 중과세율은 2020년 7월 도입된 건데요. 당시 다주택자의 거래를 '투기'로 보고, 시장 과열을 막고자 제시됐어요. 이제 부동산 가격이 하락하고 거래가 워낙 없으니 폐지를 고민하는 걸로 보이네요.

이렇게 되면 다주택자에 대한 '징벌적 과세'라고 비판을 받았던 제도들은 모두 사라지는 셈이에요. 양도세 중과는 지난 5월부터 1년간 한시 중단 중이고, 종부세 중과도 폐지될 예정이죠. 그런데 혹시 이런 완화 정책이 집값 상승의 불씨가 되지는 않을까요? 집값이 내려도 고금리에 내집마련 꿈도 못 꿨던 무주택자는.. 대체 언제 집 살 수 있죠?

이하은 (lee@bizwatch.co.kr) 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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