대구와 구미는 내년 2월과 3월이 고비네요.

[박홍균]

대구와 구미의 내년 2월 아파트 입주물량.

대구와 구미 내년 3월 아파트 입주물량

- 대구의 아파트 입주물량 : 2월: 2363 + 3월: 4988 = 7351

대구는 2월과 3월에만, 올해 입주한 물량(13000채)의 절반이 넘네요.

대구는 내년 한해 동안 23000채가 입주합니다.

- 구미의 아파트 입주물량 : 2월: 3355 + 3월: 1220 = 4575

구미는 인구 42만명의 도시로 연간 2,000~2,500가구(일반적으로 도시 인구수의 0.5~0.6%)의 아파트가 필요합니다.

그렇다면 2월과 3월에만 2년치 아파트가 입주하네요. 한마디로 말하면 구미는 과잉 공급 수준입니다.

대구 사람들 중에 구미로 출퇴근 하는 사람들이 많은 것을 감안하면, 구미의 과잉 물량은 대구 아파트 시장에도 영향을 줄 듯합니다.(세종시 아파트가 공급 과잉이 되면서, 대전이나 청주 사람들이 세종시로 들어왔습니다.)

결론적으로, 

내년 2,3월을 고비로, 그동안 전국에서 가장 많이 올랐던 대구와 구미의 아파트는 한 풀 꺽일 듯합니다.(새 아파트에 입주할 사람들은 1~3달 전에 자신이 살고 있는 아파트를 팔거나 전세로 내 놓아야 하기 때문에, 그 영향력은 이미 시작되었다고 봐야합니다.)

PS) 아래 기사는 오늘자 대구매일 신문 기사입니다.

거래량 뚝·뚝·뚝… 대구 부동산 시장 찬바람

몇 년간 상승 피로감, 수요자 관망세

2012년부터 쉼 없이 달려온 대구 아파트 분양 경기가 최근 분양권 및 기존 매물 거래량 급감 등으로 얼어붙고 있다.

부동산자산관리연구소가 온나라부동산의 아파트 거래량을 분석한 결과 대구 아파트 거래량이 7월을 정점으로 하락세로 돌아섰다. 7월 8천102건에서 8월 5천25건으로 줄더니 10월엔 4천576건으로 줄었다.

이진우 소장은 "최근 지역 아파트시장은 지난 몇 년간 상승에 대한 피로감과 더불어 향후 공급량 증가에 대한 우려 탓에 수요자들이 관망세를 보이며 거래량이 감소하고 있다"고 밝혔다.

특히 분양권 거래량이 가파르게 줄어들고 있다. 대구는 올 1~9월 아파트 거래량 중 분양권 거래량이 차지하는 비율이 41%로 조사됐다. 하지만 10월에 접어들며 그 비율이 현저히 떨어졌는데, 이달 발표된 전체 아파트 거래량 중 분양권이 차지하는 비율은 32% 정도에 불과하다.

이는 올해 대구 평균보다 9%가량 줄어든 수치다. 분양권 거래량이 가장 많았던 7월의 경우 전체 아파트 거래량에서 분양권 거래량이 차지한 비율은 51%에 달했다.

권오인 한국공인중개사협회 이사는 "향후 가격 상승의 여지가 있으면 거래량이 계속 증가하는데, 최근의 분양권 거래량 감소는 전반적인 시장 관망세를 뜻한다"고 했다.

임상준 기자 news@msnet.co.kr

아래 기사는 오늘자 대구일보 기사입니다.

대출규제 강화·공급과잉 대구 주택시장 얼어붙나

집값 상승률·거래량 주춤지역주택조합 공급 잇따라미분양 늘고 매수심리 위축

2015.12.01

올 한해 전국의 주택시장을 주도해왔던 대구의 분위기가 심상치않다.

최근 아파트 가격 상승률이 둔화되고 거래량도 감소한 가운데 미분양마저 다시 늘어나고 있다. 

특히 미국 금리 인상과 가계부채 관리 방안에 따른 정부의 대출규제 강화가 현실화되면 대구의 주택시장은 더욱 위축될 것으로 보인다. 

◆더 어려워지는 주택대출 
급증하는 가계부채를 통제하기 위해 마련된 새 주담보 대출 규정은 내년 1월부터 적용될 것으로 보인다. 

이달 중 발표 예정인 가계부채 관리 방안의 핵심은 이자만 갚는 변동금리 주택대출 대신 ‘고정금리―원금분할상환’ 대출을 늘리고, 은행이 주택대출을 취급할 때 대출자가 이를 갚을 능력이 있는지를 보다 정교하게 심사한다는 것이다. 

이를 위해 은행권은 내년 1월부터 LTV(주택담보인정비율)ㆍDTI(총부채상환비율)가 각각 60％를 넘는 주택대출에 대해 원금분할상환 대출만 가능하도록 할 방침이다.
은행이 모든 주택대출 신청자에 대해 소득 자료를 확인해 DTI를 산출한 후 이를 대출 승인 여부에 활용하도록 하는 내용도 관리 방안에 포함됐다.

이와 함께 LTVㆍDTI는 물론 다른 대출에 대한 원리금 상환 부담액을 취합해 산정하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 주택대출 심사 시 추가 참고 자료로 활용된다.
만약 DSR이 80％를 넘으면 대출에 제약을 받을 수 있다.

아울러 은행은 변동금리 주택대출을 심사할 경우 앞으로 금리가 올라갈 가능성까지 고려한 금리를 뜻하는 ‘스트레스 금리’를 적용해 대출 가능액을 산출해야 한다.
만약 스트레스 금리를 적용한 원리금 상환액이 연소득의 80％가 넘으면 대출이 제한된다.

이처럼 갑작스러운 대출 통제는 간신히 살아나고 있는 부동산 경기에 찬물을 끼얹을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 

당장 대출받기가 까다로워지면 투자수요가 줄어들어 주택 거래시장이 크게 위축될 수밖에 없기 때문이다. 

내년에 대구에는 평년보다 배 가까운 2만8천세대의 입주물량이 쏟아질 예정이다.

이들 입주자들은 분양 때 받은 집단대출을 입주 때 개인별 담보대출로 바꿔야 하기 때문에 강화된 주담보 대출 규정이 큰 변수가 될 것으로 예상된다.

담보비율이 높아 원리금균등 상환으로 상환해야 할 경우 부담이 커져 입주를 못하는 경우도 속출할 수 있다. 

◆이미 찬바람이 부는 지역 주택시장 
대구지역 주택시장은 하반기 들어 상승세가 눈에 띄게 주춤하고 있다.

지난 5월 1.89％까지 치솟았던 집값 상승률은 최근 들어 0.05％까지 떨어졌고 거래량도 4천500세대 정도로 상반기보다 절반으로 줄었다. 

여기에다 지역의 미분양 아파트 역시 다시 늘고 있다.
지난 10월말 기준으로 대구지역의 미분양 아파트는 121세대로 전달보다 13세대가 늘어 2개월 연속 증가세를 보였다. 

내년 전망도 그리 밝지 않다. 

내년에는 공급물량 증가 등으로 인해 매매가격이 소폭 하락할 것이라는 게 한국은행의 조사 결과다. 

한은이 발간한 11월 지역경제보고서에 따르면 아파트 매매가격 상승세 지속에 따른 가격부담 등으로 거래량이 줄고, 수성구 등 일부 지역에선 입주물량이 크게 늘면서 매수심리 위축에 따라 지난 8월부터 주택시장이 둔화되고 있다. 

아파트 매매가격 상승세 지속에 따른 가격부담 등으로 거래량이 줄고, 수성구 등 일부 지역에선 입주물량이 크게 늘면서 매수심리가 위축된 데 따른 것이다.
실제 대구지역의 아파트 입주물량은 올해 1만4천세대, 2016년 2만8천세대, 2017년 1만8천세대로 파악된다. 

한은이 지역 25개 부동산 중개업소를 대상으로 내년 중 매매가격 전망을 조사한 결과, ‘0∼5％ 하락’(64％) ‘5∼10％ 하락’(12％) 등 하락세를 예상하는 응답비중이 높았다.

그 근거로는 주택공급 물량 증가 및 금리 인상 가능성, 가계 부채 부담 등을 꼽았다.

전문가들은 조만간 정부가 발표할 가계부채 대책이 내년에 본격적으로 시행될 경우 주택시장이 예상보다 빠르게 냉각될 수 있다고 우려하고 있다.

권오인 한국공인중개사협회 이사는 “지역주택조합 분양 물량 증가에 따른 주택공급 과잉 우려가 커지면서 지난 8월말부터 아파트 거래가 줄어 부동산 시장에 악영향을 미치고 있다”며 “내년부터주택담보대출 규정까지 강화될 경우 부동산 시장은 더욱 냉각될 것”이라고 말했다. 

김종엽 기자 kimjy@idaegu.com

아래 기사는 어제 대구 경북일보 기사립니다.

대구·경북 아파트 가격 하락세 '부동산 대란' 우려

시사기획- 빚내 산 집, 애물단지 전락하나…주택담보대출 두자릿수 증가

이기동 기자 leekd@kyongbuk.com  2015년 11월 30일 월요일 제1면

올해 들어 대구·경북지역의 가계 주택담보대출은 크게 증가한 반면, 아파트 가격은 하락 조짐을 보이면서 '부동산 대란'이 우려되고 있다.

29일 한국은행과 업계에 따르면 은행·상호금융·새마을금고 등 전체 예금 취급기관의 주택담보대출 잔액은 올해 9월 말 현재 480조725억원으로 작년 말(460조633억원)보다 4.2%(19조4천692억원) 늘었다.

9월 말 기준 주택담보대출은 대구가 14.0%(2조9천553억원), 경북이 14.5%(1조8천168억원)로 두자릿수나 증가했다.

서울은 작년 말보다 5.5%(147조4천124억원) 늘었으며 서울·대구·경북 등 세 지역의 증가액을 합치면 12조 4천908억원으로 전국의 64.2%를 차지한다.

이는 심각한 쏠림현상을 보여주는 것으로 주택담보대출이 특정지역을 중심으로 늘어난 것은 저금리 기조의 장기화에다 정부의 부동산 시장 활성화 대책의 영향 때문으로 풀이된다.

이처럼 주택을 담보로 한 가계대출이 증가한 반면 대구지역의 아파트 가격은 하락 기미를 보이면서 주택시장에 큰 혼란이 우려되고 있다.

대구지역은 올 하반기부터 주택가격 상승폭이 둔화되고 매수 문의가 감소하기 시작하더니 공급 과잉 우려가 높은 지역을 중심으로 집값 하락이 현실화되고 있다. 

일부 아파트 단지에서는 벌써 호가가 떨어지고 매물이 늘고 있지만 거래는 예전처럼 잘 되지 않는다. 

전문가들은 계절적 비수기에 접어든데다 미국 금리인상과 가계부채관리방안에 따른 대출규제 강화를 앞두고 주택시장이 당분간 위축될 가능성이 크다고 보고 있다.

내년부터 가계부채관리방안이 시행돼 대출 소득심사가 까다로워지고 원리금 분할상환 대상이 늘어날 경우 주택시장에 악영향을 줄 것이라는 것이 대체적인 시각이다.

은행권 관계자는 "내년부터 원리금 분할상환이 확대되면 그 기간이 대폭 단축되면서 대출금 상환 부담이 커져 주택구입을 미룰 수밖에 없다"며 "내년 공급과잉 논란에 대출 강화와 무관한 사람들도 거래량이 감소해 집값이 떨어질 것으로 예상되면 일단 관망하지 집을 사지 않는다"고 말했다. 

따라서 전문가들은 조만간 정부가 발표할 가계부채 대책이 내년에 본격적으로 시행될 경우 주택시장이 예상보다 빠르게 냉각될 수 있다고 우려하고 있다. 

화성산업 주정수 부장은 "중도금 등 집단대출은 비거치식 분할상환 적용을 받지 않지만 주택시장이 침체되면 청약시장만 좋아질 수 없다"며 "과도한 대출 규제는 신규 분양시장에도 부담으로 작용될 것"이라고 우려를 나타냈다.

[굿과정보원]

대기업의 공장 이전과 실적악화는 덤이죠. 본질은 수요와 공급~

[대구아파트]

박홍균 선생님 예측 보다는 좀 당겨지는 느낌이 듭니다. ^^

[근로자]

글쎄요? 입주시기가 2월, 3월에 몰린다고 하여, 2월, 3월에 가격이 하락하기는 힘들듯 합니다. / 입주하려는 사람이 없으면, 분양권 소유자가 "입주 잔금 연체이자" 까지 물어가며, 6개월 까지버티는 경우도 있더군요. 보통 입주 지연이자는 1/3/6개월 단위로 연체이자가 올라가는데, 연이자가19%짜리도 본것같네요.

[명탐정김전일]

테크노 폴리스 명칭이 엄청 친숙하네요
교란전술님 글 읽다보니~
그 유명한 텍폴~~ ㅋ

[엔쵸2]

예상보다는 조금 일찍 시작된듯 합니다. 벌썹부테 가격이 꺽인곳이 보입니다. 내년 봄쯤 본격적인 하락이 시작될듯 합니다.

[집없는서민]

그렇죠 과연 얼마까지 내릴지 지켜보는 이가 많아요

[아카^^]

기다리고 있던 내용입니다~~참고 잘 할께요~~

[냠이]

구체적인 데이터, 설득력있는 논리.. 박홍균님의 글을 인정하지 않을수 없죠..
무슨 기사만 나면 무조건 가져다가 올해말에 퐁락이네 내년 초에 퐁락이네 떠들다가 투기꾼에게 맨날 틀린 소리만 한다는 조롱을 받지 않으려면 최소한 이 정도의 글은 써야죠.

[Galaxy^^]

삼성은 지속적인 구조조정 실시중이고
구미 lg디스플레이 파주이전 면담 진행중입다.
점진적 이전이라 아직 많은 시간이 남있지만 분위기는 벌써 이미 많이 꺽인듯 하네요

[정말차카게살자]

지금의 절반이상 폭락 반드시 합니다 주변에 보면 개좇도 없는것들이 마구잡이로 대출내서 두채 세채 매집한것들 엄청 많습니다 이제 내놔도 않팔린다고 걱정이 태산입니다 대구사람들의 소득수준으로 오른아파트가격을 감당할수없어요 애초에 터무니없는 거품입니다 절반이상 개폭락합니다

[rosemari]

감사합니다. ~~~

[잠시만요]

투기업자들은 다 빼먹고 챙기고 도망가고 없다.실 입주자들만 거지 되겠지요.

[dandystar]

대구에서 현풍까지 거리는
대구 서구청에서 경산시청 정도의 거리 이상으로
꽤 멉니다. 수성구와는 180도 반대 방향이고...

외곽지 입주 물량이 대구 중심부와 달서구 수성구에
미치는 영향은 지켜봐야 할 것 같습니다.