주택임대사업자의 세금 감면에 대한 오해와 진실

[안상무]

주택임대사업자의 세금 감면에 대한 오해와 진실

호랑이보다 무서운 세금 피하는 방법은?

지난 6월 부동산 세무 강의 수강생 중 항상 맨 앞자리에서 열심히 수업을 들으시는 한 노신사가 계셨다. 마지막 주택임대사업자편 강의에 앞서 얘기를 들어보니 20여 년간 다니던 금융권에서 퇴직 후 퇴직금과 강남아파트를 팔아 다세대주택 10채를 매입했다고 한다. 작년부터 월세임대를 주고 있는데 조금이라도 세금을 줄일 수 없을까 하고 공부하러 왔다고 한다.

이미 다세대주택을 취득했으면 취득세나 재산세 등을 내고 있는데 무슨 세금을 절세할 수 있을까요? 하고 되물으니 팔때에 내는 양도소득세가 제일 큰데 임대사업자등록을 하면 양도세를 안내도 된다고 들었다며 가르쳐달라 하신다.

이에 “양도세는 감면 안되는데요!” 하니 황당한 표정으로 쳐다만 본다...

이처럼 많은 사람들이 주택임대사업자의 주택은 조건 충족 후 매매하면 양도소득세를 감면 받는 줄 알고 있다. 현재까지 법령에선 임대주택이라 해서 양도세를 깎아주는 규정은 없다.

그런데 사람들은 왜 이런 오해를 하고 있을까?

그건 그동안 정부에서 임대주택 활성화를 위해서 주택에 대한 취득세 등을 감면해주면서 이 부분을 명쾌하게 설명하지 않고 세금감면이라는 두루뭉술한 보도를 하였기 때문인 것 같다.

결론부터 말하자면 현재의 소득세법상 임대주택은 취득세·재산세·종부세는 감면 또는 과세제외라고 해서 따로 감면조항이 있지만, 양도소득세는 감면규정 자체가 없다.

특히 양도세 측면에서만 보면 역차별적으로 임대주택으로 등록을 하지 않은 사람과 아무런 차이가 없다.

IMF 외환위기 속 최초로 등장한 임대사업자 양도세 감면

원래 주택임대사업자에 대한 세제 혜택은 1990년대의 IMF를 극복하기 위한 정부의 고육지책의 일환으로 당시 11만 가구에 달하던 미분양아파트의 해소에 초점이 맞춰져있었다. 이런 미분양신축아파트를 취득해서 임대를 주면 나중에 팔 때에는 양도세를 감면해줌으로써 부동산 시장의 붕괴를 막기 위한 임시방편으로 주택임대사업자의 양도세 등의 감면제도가 도입된 것이다.

그러나 이러한 임대감면제도는 아래와 같이 조건이 까다로워 별로 실익이 없는 것으로 평가되어 2001년까지만 시행되다가 사장되었다.

즉 2001년 12월 31일 이전에 임대를 시작한 사람만 조세특례제한법상의 임대사업자 자격요건이 되는 것이다.

[조특법상 주택임대사업자에 대한 감면 규정 요약]

구분		장기임대주택(조특법 §97)	신축임대주택(조특법 §97의 2)
신축기간		• 86.1.1~00.12.31 신축 주택 • 85.12.31 이전 신축된 공동주택 • 95.1.1 이후 신축한 건설.매입 임대주택	• 99.8.20~01.12.31 신축된 주택 • 99.8.19 이전에 신축된 입주 사실이 없는 공동주택 • 상기 기간에 해당하는 매입임대주택
주택규모		국민주택규모 이하	국민주택규모 이하
임대호수		5호 이상	2호 이상
의무임대기간		5년	5년
감면율		5년 이상 : 50% 10년 이상 : 100%	5년 이상 :100%
기타 세제혜택		비과세 판정시 주택 수에서 제외	비과세 판정시 주택 수에서 제외
적용시한		2000.12.31 이전 임대개시	2001.12.31이전 임대개시
감 면 요 건	임대주택법상 임대사업자등록	임대사업자등록 필수	임대사업자등록 필수
	세무서 사업자등록	별도규정 없음
	기타요건	임대개시일로부터 3월 이내에 주택임대신고서 제출

결국 IMF시절의 임대주택 감면제도는 2001년 이전에 임대를 개시한 사업자에게만 적용되는 것으로 최근 10여 년간 임대사업을 시작한 사람들에게는 해당사항이 없다고 보면 된다.

중과제도와 함께 도입된 임대주택 양도세 완화 정책

2003. 10. 29. 과열된 주택시장 안정대책의 일환으로 1세대 3주택 이상자의 주택양도차익에 대해서는 양도소득세를 60%로 중과하겠다는 세금폭탄 정책을 당시 경제부총리인 김진표 총리가 발표를 하게 된다. 단 예외적으로 다주택자라고 해도 일정조건에 맞도록 임대를 준다면 일반세율인 6~35%로 양도세를 계산하겠다고 한 것이 임대사업자에 대한 완화규정이다.

이런 주택을 장기임대주택이라고 소득세법에 명문화하여 시행하게 된다.

여기서 유념할 점은 양도세 감면을 해주겠다는 것이 아닌 세율만 중과세율(최대 60%)이 아닌 일반세율(6~35%)로 완화해주겠다는 것입니다. 2003년부터 임대를 개시한 사업자가 혜택을 보기 위해선 10년 이상 임대를 주어야 되는데 임대의무기간이 끝나기도 전인 2009. 3. 15. 이명박 정부에서는 양도세 중과제도 완화라는 미명하에 사실상 중과제도를 폐지하게 된다. 결국 임대사업을 한다고 해서 양도세 측면에선 세금이 줄어드는 것은 없게 된 것이다.

물론 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록을 하면 아래와 같이 취득세나 재산세, 종부세 등에 감면혜택이 있지만 양도세에 비교하면 빙산의 일각이라고 볼 수 있다.

아래와 같은 감면제도도 한번에 해준 것이 아니고 임대사업자의 조건을 완화하면서 단계적으로 감면을 적용해주었다. 특히 최초 2003년에 나온 임대사업자 조건은 양도시점에 기준시가가 3억원을 초과하면 안 된다는 조건이 있는데 참으로 어이없는 규정이 아닐 수 없다.

어느 누가 10년 뒤 팔 때의 기준시가가 3억원을 넘을지 안 넘을지를 예측할 수가 있을까?
과거와 상관없이 딱 파는 시점에 3억원을 초과하면 10년 정성이 하루 아침에 도로아미타불이 되는 것이다.

결국 이명박 정부가 2008년 청와대로 입성한 후 제일 먼저 뜯어고친 것이 이 조항이었고, 임기 내내 6번에 걸쳐서 임대사업자의 자격요건을 완화하게 된다.

이를 각종 언론매체에서는 별것도 아닌 감면규정을 엄청나게 세금을 깎아주는 것처럼 대대적으로 홍보하였고, 이런 결과로 아직도 임대주택사업을 하면 세금을 한푼도 안내도 되는 것으로 알고 있는 사람이 많아진 것이다.

[임대사업자 등록요건 연혁]

	주택수	임대기간	전용면적	기준시가	※ 특 징
2003.10.29. 이전	2호	5년	85㎡ 이하	양도.3억원	양도시점에 3억원 초과하면 임대요건 불인정
2003.10.30. 이후	5호	10년	85㎡ 이하	양도.3억원
2008.7.24.					취득 3억원
2008.10.7.	비수도권:1호	7년	149㎡ 이하	3억원
2010.9.20.	인천,경기:3호	7년	85㎡ 이하	6억원
2010.12.27.					취득세, 재산세 전액 50, 25% 감면
2011.2.11.	수도권:3호	5년	149㎡ 이하	6억원	수도권
2011.10.14.	전국:1호	5년 (7년)	149㎡ 이하	6억원 (3억원)	본인거주주택 비과세요건
2012.4.27.					오피스텔 임대주택 등록가능

다가구단독주택을 신축하여 임대를 주던 어느 한 교육생의 한탄

“임대사업자가 되면 취득에서 양도할 때까지 각종 세제혜택이 있다고 해서 구청에 사업자등록을 했는데 세금혜택은커녕 5년 이내에는 팔지도 못하고 참 난처하게 됐습니다.”

임대주택법에 의한 주택사업자는 세무서에 사업자등록을 내는 것이 중요한 것이 아니고 주민등록 관할 시·군·구청에 사업자등록을 해야 한다. 취득세와 재산세는 지방자치단체에서 관리하는 지방세이기 때문에 국세를 관리하는 세무서가 아닌 지자체에 사업자등록을 해야만 세금감면을 받을 수 있다. 한번 사업자등록을 하면 5년 이내에 매각을 하지 못하는데 이를 어길 시에는 벌금을 물게 되어 있어 임의로 팔지도 못한다.

또한 임대주택법 상의 다가구단독주택은 소득세법상의 판단기준과 차이가 있다. 소득세법에서는 다가구 단독주택도 등기와는 상관없이 구분된 면적으로 판단하여 매매 시 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 부가가치세 면세 주택으로 판정하지만, 임대주택법에서는 전체를 1채의 주택으로 보아 통째로 면적을 계산하도록 되어있어 국민주택규모 이상의 주택으로 판단한다. 이리되면 위에서 열거한 각종 취득세 등의 감면 혜택을 전혀 받지 못하게 된다. 괜히 임대사업자로 등록함으로 5년간 팔지 못하고 억지춘향으로 보유하게 되는 경우도 있는 것을 유의해야 한다.

임대사업자 취득세, 재산세, 종부세만 감면 혜택

앞서 말한 것처럼 임대사업자로 등록을 하면 60㎡이하의 주택의 경우 취득세를 전액 감면 등 각종 세제혜택을 받을 수 있지만, 5년 동안 의무임대 및 매각을 못한다는 제한요건이 있어 조심해야 한다.

분양을 받아 등록하는 매입임대는 어쩔 수 없지만 자기가 직접 신축하여 임대를 주는 건설임대같은 경우에는 꼭 임대사업자가 아니더라도 취득세 감면혜택을 받을 수 있다. 5세대 이상의 공동주택을 짓는 경우 주택신축판매업으로 세무서에 사업자등록을 내면 취득세를 똑같이 감면받을 수 있어 사실상 임대사업자에 대한 혜택은 없는 것으로 볼 수 있다.

[취득세·재산세 감면 대상 임대주택 요건]

종류	전용면적	취득세 감면내용	요건
취득세 감면	60㎡ 이하	전액 면제	1호(건설임대는 2호) 이상 취득(신축)하여 5년 이상 임대하는 공동주택
	60㎡초과 ~ 85㎡이하	50% 감면	10년 이상 임대하는 장기임대주택을 20호 이상 취득하거나 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득하는 공동주택에 한함
	85㎡초과 ~ 149㎡이하	25% 감면
재산세 감면	40㎡ 이하	전액 면제	임대주택법 제16조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 임대목적의 공동주택
	60㎡ 이하	50% 감면	임대목적의 공동주택(당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설 포함)
	85㎡ 이하	25% 감면

주택임대사업에 대한 정부의 과세요건 강화

위에서 언급한 바와 같이 이명박 정부의 임기 내내 소형임대주택의 세제지원이나 도시형생활주택의 건축완화, 신축자금의 저리지원 등을 통하여 주택신축에 대한 투자를 적극 장려하였는데 2011년 개정세법규정에 아주 재미있는 규정이 신설되었다.

일명 「전·월세 소득공제」라는 제도. 서민·중산층 주거안정 지원이라는 명분으로 월세를 내고 있는 근로자들이 월세를 신고하면 일정부분을 소득공제해 준다는 제도이다.

한쪽(국토해양부)에서는 주택임대사업을 적극적으로 장려하면서 다른 한쪽(기획재정부)에서는 세입자들이 월세를 신고하도록 유도하는 아이러니한 정책인 것이다. 이는 그동안 임대인들이 주택 월세에 대해서는 제대로 신고를 하지 않아 세금이 걷히지 않자 이를 거둬들이기 위한 것으로 임차인들에게 소득공제를 해줘도 훨씬 많은 세금을 거둬들일 수 있다는 것이 핵심이다.

2011년부터 매년 적용요건을 확대함으로써 지금은 월세소득이 대부분 드러나게 되었고 주택임대사업자들의 소득세 비중이 과거보다 갑작스럽게 커져 엄청난 부담이 되고 있다.

2011년	2012년 이후	2013년 이후
□ 주택전.월세 소득공제 ㅇ 적용요건 - 총 급여 3,000만원 이하 - 배우자 또는 부양가족 있는 자 - 무주택자인 세대주 - 국민주택규모 세입자 ㅇ 공제금액 - 월세액의 40% - 임차금 원리금 상환액의 40% ㅇ 공제한도 : 연간 300만원	□ 주택전월세 소득공제 ㅇ 적용요건 - 총 급여 5,000만원 이하 - 삭제 - 무주택자인 세대주 - 국민주택규모 세입자 ㅇ 공제금액 -월세액의 40% -임차금 원리금 상환액의 40% ㅇ 공제한도 : 연간 300만원	□ 주택전월세 소득공제 ㅇ 적용요건 - 총 급여 5,000만원 이하 - 삭제 - 무주택자인 세대주 - 국민주택규모 세입자 ㅇ 공제금액 - 월세액의 50% - 원리금 상환액의 40% ㅇ 공제한도 : 연간 300만원

임대주택 활성화를 위해선 조금 더 큰 세제 혜택이 필요하다

① 임대주택의 양도세 감면 시행 취득세·재산세·종부세 이외에도 주택매도 시 비중이 가장 큰 양도소득세의 감면을 해줌으로써 실질적인 세금에 대한 감면효과가 있어야 한다. 특히 2013년 중에 다주택자의 중과제도가 폐지된다면 당초 도입시점에 중과세율적용배제라는 반사이익이 소멸되는 바, 양도세 감면이라는 혜택을 줌으로써 임대주택의 공급에 차질이 없을 것이다.

② 임대주택법의 사업자등록요건 탄력적 운영 다가구주택의 임대사업자 등록요건을 완화해야 한다. 지난 4.1 대책에서 주거용 오피스텔을 임대하는 경우 주택으로 인정하여 사업자등록대상에 포함시킨 바와 같이, 다가구단독주택 또한 전체 면적이 아닌 구분 기획된 면적에 따라 임대주택을 등록가능하게해서 여러 가지 세제혜택과 함께 타주택과의 세제의 동일성을 유지하도록 한다.

③ 소형주택의 월세소득공제 한시적 유예 주거용 임대주택의 월세수입에 대한 소득세 과세체계를 합리적으로 개정하여 과세를 하는 것보다는 임대주택보급에 중점을 두어야 한다. 현재 전세보증금에 대해서도 소득세를 과세하는데 이 중 전용면적 85㎡이하 & 기준시가 3억원 이하인 소형주택은 올해말까지 과세에서 제외하도록 되어 있다. 따라서 과세에서 제외하는 소형주택규정을 월세에도 동일하게 적용하어 도시형생활주택이나 다가구단독주택, 소형연립, 다세대주택의 임대인 소득에서 한시적으로라도 제외해주어야 한다.

출처  다음카페

[오복]

좋은정보 감사합니다.