공실률 치솟는 샌프란시스코의 주택 전환 사업 (미국 샌프란시스코시)

[힘힘]

공실률 치솟는 샌프란시스코의 주택 전환 사업 (미국 샌프란시스코시)

2024.02.15

조회수 : 

21

권호 : 

제568호

분야 : 

도시계획/주택

샌프란시스코시는 사무실 공실률 확대에 따른 도심 공간 미활용 문제를 해결하려고 사무용 건물의 주택 전환을 추진. 이를 위해 사무용 건물주들을 대상으로 주택 전환을 비롯한 각종 용도 변경 사업에 대한 참여 의향을 조사. 캘리포니아주 정부 차원에서도 사무용 건물을 주택으로 전환하기 위한 법안을 발의함. 샌프란시스코시는 해당 사업을 통해 점진적인 주택 공급을 확대하고 팬데믹 이후 침체된 도심 공간의 재활성화를 도모함

배경

• 많은 미국 주요 도시에서 코로나19 이후 원격근무 확대, 금리 인상, 사무직 고용 축소 등을 이유로 도심 사무실 공간에 대한 수요가 대폭 감소
• 특히 원격근무가 용이한 테크산업 중심의 경제구조를 보유한 미국 샌프란시스코시는 다른 주요 대도시와 비교하여 사무실 공실률이 현저히 높은 수준
  • 샌프란시스코시에서 발표한 자료에 따르면 2023년 5월 사무실 공실률은 26% 상당으로 뉴욕(16%), 로스앤젤레스(24%), 오스틴(19%), 시애틀(18%) 등 다른 도시들을 상회
  • 민간 부동산업체 CBRE는 2023년 3분기의 샌프란시스코시 사무실 공실률을 33.9%로 더욱 높게 추정하였는데 이는 역대 기록된 수치 중 가장 높은 수준
• 샌프란시스코시의 높은 사무실 공실률은 세수 축소, 유동인구 감소로 인한 소상공인 및 자영업자 매출 감소, 도심 범죄율 증가 등 다른 문제로 이어질 수 있어 우려되는 상황

[그림 1] 샌프란시스코시 사무실 공실률 추정치(출처: 샌프란시스코시 경제 회복 대시보드, 샌프란시스코 크로니클 신문)

사무실 건물의 주택 전환 추진

• 샌프란시스코시 경제노동개발국 및 도시계획국은 지난 2023년 6월 저활용 사무실 건물을 도심 활성화에 활용할 수 있도록 건물주나 개발업자 등을 대상으로 정보 요청 실시
  • 정보수집에서는 사무실 건물의 각종 용도 전환 사업을 제안했으며, 해당 사업이 공익을 증진하거나 시 정부에게 보조받을 방안도 포함할 것을 요청
  • 샌프란시스코시는 사무용 건물의 주택 변환, 공실 1층 공간의 소매업, 오락 및 문화 용도 재활성화, 공공공간 강화, 교육, 예술, 연구 및 제조업 지원 등의 방안들을 잠재적 사업 사례로 우선 제시
  • 또한 토지용도, 규제 변화, 그리고 금융 인센티브를 비롯한 수단들이 활용될 수 있는 방안을 함께 파악하고자 함
• 한편 샌프란시스코를 지역구로 둔 매트 헤이니(Matt Haney) 하원의원은 2023년 여름에 캘리포니아주 의회에서 AB1532 법안을 발의하여 사무실-주택 용도 전환 촉진을 도모
  • AB1532 법안은 사무용 건물의 주거 용도 전환을 위한 규제를 완화하여 개발업자들의 용도변경을 촉진하는 것이 목표
  • 구체적으로는 사무용 건물의 주택 변환 시, 이를 제지하기 위한 지자체 수준의 용도 규제나 불허 등을 금지하는 방안을 골자로 포함
  • 더불어 주택의 10%는 중저소득층에게 우선 배정하도록 하여 시민의 주거 부담 경감 도모

기대 효과

• 샌프란시스코시의 정보 요청 결과, 2023년 10월에는 8개 사무실의 건물주들이 아파트 등 공동주택 용도로의 전환에 관심을 표현
  • 8개 건물이 모두 주택으로 전환될 시, 도심에는 신규주택 약 1,100호가 공급될 예정
  • 시 당국에서는 해당 건물들의 참여가 전반적인 사무실 공실률을 크게 감소시킬 것이라고 예상하지는 않지만, 사업이 성공적으로 성사되면 다른 건물주들의 참여를 더욱 장려할 수 있을 것이라 기대
• 부동산 개발업체 그룹 아이(Group I)는 900만 달러 상당의 비용을 투자하여 구도심에 위치한 와필드(Warfield) 오피스 건물 5~9층 일대를 최대 40개 주택으로 변환하고자 하는 계획을 샌프란시스코 도시계획국에 제출한 상태
• 다만 일각에서는 무분별한 용도변경으로 도심의 난개발이 초래될 가능성을 우려

[그림 2] 주거 용도 전환 예정인 샌프란시스코 도심 소재 와필드 사무용 건물
(출처: 샌프란시스코 크로니클 신문, 샌프란시스코 계획및도시연구협회)

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https://www.sf.gov/data/san-francisco-office-space-vacancy
https://www.sfchronicle.com/sf/article/s-f-office-vacancy-record-30-mill...
https://www.sf.gov/news/san-francisco-announces-new-initiative-spur-conv...
https://abc7news.com/san-francisco-housing-office-to-residential-downtow...
https://www.sfchronicle.com/sf/article/historic-s-f-building-could-be-ci...
https://www.sfgate.com/local/article/office-to-housing-conversion-buildi...
https://www.sfchronicle.com/sf/article/office-building-convert-housing-1...
https://www.spur.org/sites/default/files/2023-09/Joy%20Ou%20Presentation...

송 태 수 통신원, taesoo.song@berkeley.edu

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등록일 : 

2024.02.15

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권호 : 

제568호

분야 : 

도시계획/주택

샌프란시스코시는 사무실 공실률 확대에 따른 도심 공간 미활용 문제를 해결하려고 사무용 건물의 주택 전환을 추진. 이를 위해 사무용 건물주들을 대상으로 주택 전환을 비롯한 각종 용도 변경 사업에 대한 참여 의향을 조사. 캘리포니아주 정부 차원에서도 사무용 건물을 주택으로 전환하기 위한 법안을 발의함. 샌프란시스코시는 해당 사업을 통해 점진적인 주택 공급을 확대하고 팬데믹 이후 침체된 도심 공간의 재활성화를 도모함

배경

• 많은 미국 주요 도시에서 코로나19 이후 원격근무 확대, 금리 인상, 사무직 고용 축소 등을 이유로 도심 사무실 공간에 대한 수요가 대폭 감소
• 특히 원격근무가 용이한 테크산업 중심의 경제구조를 보유한 미국 샌프란시스코시는 다른 주요 대도시와 비교하여 사무실 공실률이 현저히 높은 수준
  • 샌프란시스코시에서 발표한 자료에 따르면 2023년 5월 사무실 공실률은 26% 상당으로 뉴욕(16%), 로스앤젤레스(24%), 오스틴(19%), 시애틀(18%) 등 다른 도시들을 상회
  • 민간 부동산업체 CBRE는 2023년 3분기의 샌프란시스코시 사무실 공실률을 33.9%로 더욱 높게 추정하였는데 이는 역대 기록된 수치 중 가장 높은 수준
• 샌프란시스코시의 높은 사무실 공실률은 세수 축소, 유동인구 감소로 인한 소상공인 및 자영업자 매출 감소, 도심 범죄율 증가 등 다른 문제로 이어질 수 있어 우려되는 상황

[그림 1] 샌프란시스코시 사무실 공실률 추정치(출처: 샌프란시스코시 경제 회복 대시보드, 샌프란시스코 크로니클 신문)

사무실 건물의 주택 전환 추진

• 샌프란시스코시 경제노동개발국 및 도시계획국은 지난 2023년 6월 저활용 사무실 건물을 도심 활성화에 활용할 수 있도록 건물주나 개발업자 등을 대상으로 정보 요청 실시
  • 정보수집에서는 사무실 건물의 각종 용도 전환 사업을 제안했으며, 해당 사업이 공익을 증진하거나 시 정부에게 보조받을 방안도 포함할 것을 요청
  • 샌프란시스코시는 사무용 건물의 주택 변환, 공실 1층 공간의 소매업, 오락 및 문화 용도 재활성화, 공공공간 강화, 교육, 예술, 연구 및 제조업 지원 등의 방안들을 잠재적 사업 사례로 우선 제시
  • 또한 토지용도, 규제 변화, 그리고 금융 인센티브를 비롯한 수단들이 활용될 수 있는 방안을 함께 파악하고자 함
• 한편 샌프란시스코를 지역구로 둔 매트 헤이니(Matt Haney) 하원의원은 2023년 여름에 캘리포니아주 의회에서 AB1532 법안을 발의하여 사무실-주택 용도 전환 촉진을 도모
  • AB1532 법안은 사무용 건물의 주거 용도 전환을 위한 규제를 완화하여 개발업자들의 용도변경을 촉진하는 것이 목표
  • 구체적으로는 사무용 건물의 주택 변환 시, 이를 제지하기 위한 지자체 수준의 용도 규제나 불허 등을 금지하는 방안을 골자로 포함
  • 더불어 주택의 10%는 중저소득층에게 우선 배정하도록 하여 시민의 주거 부담 경감 도모

기대 효과

• 샌프란시스코시의 정보 요청 결과, 2023년 10월에는 8개 사무실의 건물주들이 아파트 등 공동주택 용도로의 전환에 관심을 표현
  • 8개 건물이 모두 주택으로 전환될 시, 도심에는 신규주택 약 1,100호가 공급될 예정
  • 시 당국에서는 해당 건물들의 참여가 전반적인 사무실 공실률을 크게 감소시킬 것이라고 예상하지는 않지만, 사업이 성공적으로 성사되면 다른 건물주들의 참여를 더욱 장려할 수 있을 것이라 기대
• 부동산 개발업체 그룹 아이(Group I)는 900만 달러 상당의 비용을 투자하여 구도심에 위치한 와필드(Warfield) 오피스 건물 5~9층 일대를 최대 40개 주택으로 변환하고자 하는 계획을 샌프란시스코 도시계획국에 제출한 상태
• 다만 일각에서는 무분별한 용도변경으로 도심의 난개발이 초래될 가능성을 우려

[그림 2] 주거 용도 전환 예정인 샌프란시스코 도심 소재 와필드 사무용 건물
(출처: 샌프란시스코 크로니클 신문, 샌프란시스코 계획및도시연구협회)

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https://www.sf.gov/data/san-francisco-office-space-vacancy
https://www.sfchronicle.com/sf/article/s-f-office-vacancy-record-30-mill...
https://www.sf.gov/news/san-francisco-announces-new-initiative-spur-conv...
https://abc7news.com/san-francisco-housing-office-to-residential-downtow...
https://www.sfchronicle.com/sf/article/historic-s-f-building-could-be-ci...
https://www.sfgate.com/local/article/office-to-housing-conversion-buildi...
https://www.sfchronicle.com/sf/article/office-building-convert-housing-1...
https://www.spur.org/sites/default/files/2023-09/Joy%20Ou%20Presentation...

송 태 수 통신원, taesoo.song@berkeley.edu