[경험담] [이행강제금] 이행강제금 해결 사례

[한마당]

[【 경험담 】] 이행강제금 해결 사례 (1부)|▒ 우리들의 경험담

환수|등급변경▼|조회 1769|추천 3|2014.09.12. 15:08http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3772 

금번에 송사무장님으로부터 행복재테크 실전반 강좌를 수강중인 `환수`입니다.

행복재테크 사이트를 통해 많은 도움을 받고 있으나, 그동안 기여는 하지 못한 죄송함을

조금이라도 만회하고자 제가 경험했던 이행강제금 해결사례를 공유합니다.

2007년 여름

서울에 소재한 빌라 한 동 전체 (빌라 6개호) 가 개별 경매로 나왔습니다.

저는 이중 4층에 소재한 빌라 2개호를 낙찰 받았습니다.

빌라 한 동은 전체가 4층으로, 1층은 필로티 주차장으로 사용중이고,  2~4층에는 각 층마다

빌라 2개 호수가 있었으나, 준공검사 직후 각각의 호수를 2~3개로 분리하여 원룸으로 임대하고

있었습니다. (빌라 총 6호가 원룸 14개로 변신)

화장실도 건축허가 당시부터 미리 분리할 것을 예상하여 호당 2~3개의 화장실을 만들었더군요.

(2룸 빌라에 화장실이 3개…ㅋㅋ)

제가 낙찰 받은 4층도 각 호가 거실과 방이 구분된 분리형 원룸이었으나, 거실과 방 사이의 출입문을

막고 복도쪽 벽체를 헐고 추가로 대문을 설치하여 2개의 원룸으로 사용하고 있었습니다.

경매 당시의 감정평가서 내용

본건은 공부상 제2층 제201호 외 5개호수로 되어 있으나, 현황 제2층 제201호 외 13개 호수로 구분하여 사용하고 있으니 경매진행시 유의하시기 바랍니다.

이용상태:다세대주택으로서 이용내역은 아래와 같음.

- 201호(3개호로 구분(통칭 201호,202호,203호)):방3, W/C3,

- 202호(2개호로 구분(통칭 204호,205호)):방2, W/C2,

- 301호(3개호로 구분(통칭 301호,302호,303호)):방3, W/C3,

- 302호(2개호로 구분(통칭 304호,305호)):방2, W/C2,

- 401호(2개호로 구분(통칭 401호,402호)):방2, W/C2,

- 402호(2개호로 구분(통칭 403호,404호)):방2, W/C2로 이용중임.

여기서 잠시, 퀴즈 하나 풀고 넘어가겠습니다^^*

상기 감정평가서 내용처럼 제가 낙찰받은 401호는 401호와 402호로, 

402호는 403호와 404호로 출입문에 기재되어 있었으며, 임차인들은 출입문에 기재된 호수로

전입신고를 하였습니다.

말소기준권리는 2002.06.05. 국민은행 근저당입니다.

등기부상 401호 임차인입니다.

 

등기부상 402호 임차인입니다.

 

401호 임차인 권씨와 404호 임차인 정씨는 전입/확정이 말소기준권리 보다 빠른 선순위

임차인입니다.

402호 임차인 김씨는 비록 후순위 임차인이나 소액임차인으로써 1,600만원을 우선

배당받을 수 있습니다.

3명 모두 배당요구를 하였습니다.

임차인들은 모두 배당을 받을 수 있을까요???

아쉽게도...

401호 임차인 권씨를 제외한 402, 404호 임차인은 배당을 받을 수 없습니다.

건물등기부등본상의 동호수로 전입신고 (주민등록) 해야 대항력이 인정이 되는데

이들 임차인들은 출입문에 표시된 동호수로 잘못 전입신고를 했기 때문입니다.

억수로 운 좋은 임차인이 한 명 있지요…

401호 임차인 권씨입니다.

낙찰을 받고 찾아가니 새댁으로 보이는 404호 임차인 정씨가 울먹입니다.

법원에 배당요구를 하러 갔더니 경매계에서 주민등록이 잘못되어 배당을 못해준다고 하더랍니다.

법원에 탄원서까지 제출했는데 별다른 반응이 없답니다.

배당이 안되면 돈이 없어 이사를 나갈 수 없고, 낙찰자인 저에게 보증금을 돌려주랍니다.

아기를 등에 업은 새댁의 울먹이는 말에 저도 뭐라 말을 못합니다.

난감합니다.

법원에 탄원서를 몇 번 더 내고, 아기 업고 경매계장님을 가끔 찾아가 울면서 읍소라도 하시라고 말해줍니다.

돌아오는 발걸음이 무겁습니다.

혹 배당을 못 받게 되면 어느 정도의 이사비는 지급할 생각이었습니다.

또 임대차를 중개한 중개업소를 대상으로 손해배상 청구도 하라고 할 생각이었습니다.

그런데 하늘이 애통해 하는 자를 내버려 두지 않으셨네요.

임차인 정씨가 기뻐서 저에게 전화를 했습니다. 법원에서 배당을 해줄 테니 서류를 가지고 오라고

연락이 왔다네요……저도 무척 기쁩니다.

다행히 배당기일에 채권은행에서 임차인들의 배당에 대해 이의를 제기하지 않습니다.

다른 호수들도 마찬가지입니다. 주민등록이 잘못되어 있는 2층, 3층 임차인들도 모두 배당을 받아갑니다. 굿입니다요^^*

세상이 항상 법대로만 돌아가는 것은 아닌가 봅니다.

자, 다시 본론으로 돌아가겠습니다.

이 지역은 원룸 수요가 많은 지역으로, 상당수 주택이나 근생시설이 원룸으로 무단 개조되어

있습니다. 구청에서는 매년 정기적으로 동사무소 직원들과 같이 무단 개조된 주택을 찾아 나섭니다.

마치 먹이감을 찾아 나서는 하이에나처럼요…

구청 수입의 상당 부분을 이행강제금이 차지하고 있다는 말도 있을 정도입니다.

제가 낙찰받은 빌라 역시 2004년말 구청에서 건축법 위반 (무단 대수선 - 세대수 증가) 으로

적발한후, 이행강제금을 부과해오고 있었으며, 낙찰받은 이듬해인 2008년부터 저를 포함한 낙찰받은

새로운 소유주들을 대상으로 구청으로부터 이행강제금이 부과되었습니다.

* 구청이 주장하는 건축법 위반 내용 : 불법으로 세대수 증가 (8세대증가)

2004년 적발 당시의 건축법 시행령 제3조의2 (대수선의 범위) 제8호 (다가구주택 및 다세대주택의

가구 및 세대간 주요구조부인 경계벽의 수선 또는 변경) 에 해당되어 사전에 대수선 허가를

받았어야 하나, 허가를 받지 않고 불법으로 경계벽을 수선, 변경하고 세대수를 증가시킴. 

이에 저를 포함한 다른 호수의 소유주들도 꼬박 꼬박 2년간, 빌라 전체 기준으로 년간 800만원

정도의 이행강제금을 납부하였습니다.

물론 임차인들의 계약기간을 조정하여 순차적으로 허가대로 양성화시키는 방법도 있었으나,

이행강제금을 납부하더라도 원룸의 임대수익이 더 좋았기 때문에 그 방법은 택하지 않았습니다.

하지만 문제는 이러한 불법 세대수 증가건은 최대 5회만 이행강제금을 부과하는 사안들중에서

제외되어 시정이 될 때까지 횟수와 상관없이 계속적으로 부과하는 건이었습니다.

시정할 때까지 계속 부과되는 점이 마음에 걸린 저는 이행강제금을 줄이거나 구제받는 방법이

있는지를 인터넷을 통해 검색하던중 다음과 같은 중요한 질의회신과 행정법원 판례를 발견하게 됩니다.

이행강제금 부과에 대한 질의회신 (OO시에서 1993년 당시 건교부에 질의회신한 내용)

(OO시 질의요지)

위반건축물에 대한 이행강제금 부과시 위반행위발생일을 기준으로 하는지 아니면위반행위적발일을 기준으로 하는지 여부

(OO시 질의자의 의견)

(갑설) 구 건축법의 과태료 및 현행건축법의 이행강제금 제도는 위반건축물의 시정에 그목적이 있고, 또한 현실적으로 위반행위 발생일을 안다는 것은 거의 불가능하며, 과태료조항이 신설되기 이전에 발생한 위반건축물은 과태료든 이행강제금이든 부과할 수 없다는모순이 생기므로 위반행위 적발일을 기준으로 적용여부를 판단해야 한다는 설

(을설) 과태료나 이행강제금은 당해 위반건축물에 대해 부과하는 것이므로 위반행위발생일을기준으로 적용여부를 판단해야 한다는 설

(OO시 의견)

을설이 타당하다고 사료됨

(건교부 회신)

질의의 경우 위반행위발생일을 기준으로 하여야 하는 것임

서울행정법원 2007구합6243 (이행강제금부과처분취소)

(판시사항)

건축물의 주요구조부인 칸막이벽을 해체함이 없이 이를 연장하는 등의 방법에 의해다가구주택의 가구수를 증가시키는 수선행위가 구 건축법령에 정한 `대수선행위`에해당한다고 볼 수 없어, 이에 대하여 허가가 없었음을 이유로 시정명령을 하고 나아가이행강제금을 부과하는 처분을 한 것은 위법하다고 한 사례

서울고등법원 2007누27921

행정법원에서 패소한 피고측 (중랑구청장) 이 항소하였으나, 항소가 기각됨.

 서울행법 2007구합6243.docx

 서울고법 2007누27921.pdf 

저에게는 무척이나 고무적이고 희망적인 내용이었습니다.

송사무장님으로부터 판례를 실전에 적용하고, 실전에 맞는 판례를 찾는 법을 배운 지식이

마침내 빛을 발하는 순간입니다. 

다시 한번 저의 사례를 꼼꼼히 살펴 보았습니다.

이 빌라는 2002.1월 사용승인을 받았으며, 사용승인 직후 거실과 방들을 분리하여 원룸공사를 시행하였습니다.

그리고 2004년말에 위반사실이 구청에 적발되었습니다.  

위반행위발생일인 2002년을 기준으로 당시의 건축법령을 찾아 봤습니다.

원룸공사 시행 당시의 건축법 시행령 제3조의2 (대수선의 범위) 에는 구청에서 위반사유로

주장하는 제8호가 아예 신설되지도 않던 시절이었습니다.

당시 건축법령의 개정 사항을 싯점별로 정리한 자료입니다.

싯점별 건축법령 개정내역

개정싯점	2001.10.20.기준 (수선공사시행 당시)	2003.2.24.개정 (구청적발 당시)	2006.5.8.개정 (현재)
건축법 제2조 (정의)	6. "주요구조부"라 함은 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀 및 주계단을 말한다. 다만, 사이기둥·최하층바닥·작은보·차양·옥외계단 기타 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분을 제외한다. 10. "대수선"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 것으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.  가. 건축물의 주요구조부에 대한 수선 또는 변경  나. 건축물의 외부형태의 변경	6. "주요구조부"라 함은 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀 및 주계단을 말한다. 다만, 사이기둥·최하층바닥·작은보·차양·옥외계단 기타 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분을 제외한다. 10. "대수선"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 것으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.  가. 건축물의 주요구조부에 대한 수선 또는 변경  나. 건축물의 외부형태의 변경	6. "주요구조부"라 함은 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀 및 주계단을 말한다. 다만, 사이기둥·최하층바닥·작은보·차양·옥외계단 기타 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분을 제외한다. 10. "대수선"이라 함은 건축물의 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조 또는 외부형태를 수선·변경 또는 증설하는 것으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.
건축법 시행령 제3조의2 (대수선의 범위)	법 제2조제1항제10호 본문에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1. 내력벽의 벽면적을 30제곱미터이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것  2. 기둥을 3개이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것  3. 보를 3개이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것 4. 지붕틀을 3개이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것  5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 해체하여 수선 또는 변경하는 것  6. 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것  7. 미관지구안에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것	법 제2조제1항제10호 본문에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. <개정 2003.2.24> 1. 내력벽의 벽면적을 30제곱미터이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것  2. 기둥을 3개이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것  3. 보를 3개이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것  4. 지붕틀을 3개이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것  5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 해체하여 수선 또는 변경하는 것  6. 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것  7. 미관지구안에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것  8. 다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 주요구조부인 경계벽의 수선 또는 변경	법 제2조제1항제10호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. <개정 2003.2.24, 2006.5.8> 1. 내력벽을 증설·해체하거나 내력벽의 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것  2. 기둥을 증설·해체하거나 기둥을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것  3. 보를 증설·해체하거나 보를 3개 이상 수선 또는 변경하는 것  4. 지붕틀을 증설·해체하거나 지붕틀을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것  5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것  6. 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것  7. 미관지구안에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것  8. 다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것
특기 사항	2002. 1월 건축물 사용승인	2004년말 건축물대장 위반등재
실제 사실	준공시점 전후 수선공사 및 입주

이 내용과 상기 행정법원의 판결 결과를 잘 활용하면 이행강제금 부과를 면할 수 있으리라는

희망을 가지고 설레이는 마음으로 구청 건축과를 방문하였습니다.

하지만 이러한 기대도 한 순간에 물거품이 되었습니다.

구청 건축과 직원의 의견은 단호했습니다.

위반행위발생일 기준으로 판단해야 한다는 건교부 해석례도 자기는 잘 이해가 가지 않고,

또 행정법원 판례도 저의 사례와 100% 일치하는 사례는 아니므로 이행강제금을 내든지

아니면 행정심판이나 행정소송을 통해 구제를 받으라는 거였습니다.

민원인을 대하는 자세도 불쾌했습니다.

불법으로 원룸으로 개조하여 돈을 벌고 있으니 이행강제금은 마땅히 내야 하는 것 아니냐는

식이였습니다.

이후에도 두 차례나 구청장에게 내용증명을 보내 이행강제금 부과가 부당함을 역설하였고

재검토를 요청하였으나, 구청의 답변은 한결같이 부과를 취소할 수 없다는 것이었습니다.

구청 건축과의 최상위부서라 할 수 있는 건교부 (현 국토교통부) 의 질의회신 (해석례) 과

행정법원의 유사 판결도 소용이 없었습니다.

마지막으로 구청 감사팀에서 중재에 나서 저와 감사팀 직원, 건축과 직원이 협의도 하였지만

건축과 직원은 본인들의 주장에서 한 발짝도 물러서지 않았고, 감사팀 직원도 별다른 도움이

되지 못했습니다.

이제 남은 방법은 하나였습니다.

빌라 한 동의 소유주들을 전부 설득해서 소송을 하기로 결심했습니다.

어렵게 소유주들을 만나 우리가 승소할 수 있음을 판례와 자료들을 가지고 설득하였고

마침내 하나가 되어 변호사님을 선임하고 서울행정법원에 소를 제기합니다.

소송을 하면서도 정말 어처구니가 없다는 생각이 듭니다.

내 소송비용은 내가 낸다고 치더라도 구청측의 변호사 선임 등 소송비용이 내가 낸

세금으로 충당된다니......할말이 없습니다…헐

쓰다보니 내용이 길어졌습니다…

소송과 관련한 내용은 2부 (완결) 에 쓰겠습니다.

[구의원]

법과 친해져야하는군요~
벽에 부닥치네요~어렵습니다~ㅠ
감사합니다~^

[성공희망]

소송결과가 궁금해지네요~~
빌라한동의 소유주들 설득하시구 대단하십니다 승소하시기를 응원합니다

[위드~]

와우!!대단하십니다.
저도 이행강제금 궁금해서 검색하다가 보게 되었네요..
소소에서는 승소하세요~~

[난나야2]

감사합니다.

[마론트리]

와~ 글을 읽고 나니 더불어 똑똑해 진 기분이네요.2부 기대할게요~좋은 글 감사합니다~^^

[옴마]

위반 건축물,제시외 건물만 생각했는데
건물내 분리로 이행강제금이라.. 생각 못했는데 흥미롭게 봤습니다.

[머무는 구름]

소중한 경험담 공유 감사 합니다.

[휘다별]

좋은글 잘보고갑니다. 척척적응시켜 나가는 모습이 대단하시네요~

[無想無念]

고맙습니다

[미류나무]

끈덕지게 물고늘어지는 물~작전 대단하십니다
용기배우고갑니다

[로퍼]

좋은 정보 감사합니다. 요금 이행강제금 때문에 고민이 많았는데 감사합니다.

[구의동 총각(초급주말15기)]

물건검색 하던중, 경매로 나온 빌라가 위반축건물로 되어 있어 관심있게 글을 보았습니다. 감사합니다.

[달려치타]

궁금하던 내용이었는데 감사합니다

[템페스트(대전초급 2기)]

경매하면서 부딫힐수잇는 물건입니다!정보 감사합니다!

[플로리다]

구청건축과 직원들과의 법적인 사투 잘 보았습니다. 감사합니다

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다

[최해]

으~중요한 부분에서 끊겼네요!
다음이 궁금합니다. 잘 해결되셨기를 바랍니다.
판례를보고 척척 해결해나가시는모습이 존경스럽습니다!