지난달 21일 정부가 수도권 주택공급을 늘리기 위해 면적을 확대하기로 한 경기도 오산 세교지구와 인천 서구 검단지구 주변지역에 '개발행위허가 제한구역' 지정이 추진되고 있다. 이들 지역이 개발행위허가 제한구역으로 지정되면 건물 신•중축 등이 어려워져 해당지역 토지시장의 침체는 당분간 불가피할 것으로 보인다.
4일 해당지역 각 자치단체에 따르면 신도시 면적 확대에 따른 투기행위와 난개발을 막기 위해 오산 세교지구와 인천 검단지역 주변 2500만㎡를 개발행위허가 제한구역으로 묶기로 하고 현재 주민공람 절차를 밟고 있다.
오산 세교지구 주변의 경우 오산시 지곶동•금망동•가장동•갈곶동, 화성시 정남면 고지리•내리•수면리•고지리•음양리•덕절리, 평택시 수월암리•사리, 진위면 야막리 일대 1901만㎡가 대상이다.
인천 서구 검단지구 주변인 김포시 장기동•감정동•북변동•풍무동, 양촌면 마산리•구래리•대포리 일대 466만㎡도 제한구역 지정을 위한 절차를 진행하고 있다. 그러나 2006년 검단신도시가 확대될 때 이미 개발행위허가 제한구역으로 묶였던 서구 대곡동•불로동•마전동 일대는 신규 지정 없이 기간만 연장하기로 했다.
10월 말께 구역지정 고시 날 듯
이들 지역이 개발행위허가 제한구역으로 지정되면 건축물의 신축과 증축(용도변경 포함)이 금지된다. 비닐하우스 등과 같은 가설물의 설치도 불가능해진다. 또 전원주택 등을 짓기 위한 농지전용이나 임야 형질변경 등도 원칙적으로 금지된다.
다만 농업용 창고 신축, 업종 변경을 위한 근린생활시설 간(1종→2종) 용도변경, 공장을 창고시설로 바꾸는 것은 허용된다. 또 투기나 난개발 우려가 없는 공영개발사업이나 민관 합동 개발사업 등도 제한을 받지 않는다.
개발허가 행위 제한기간은 제한구역 지정 고시일로부터 3년 간이다. 대개 개발행위허가 제한구역의 지정 고시는 주민공람 공고일로부터 2개월 이내 이뤄지게 된다. 지난 1일 주민 공람공고가 나간 오산 세교지구 주변의 경우 10월 말께 지정 고시가 날 예정이다.
제한구역 지정은 신도시의 경우 광역시장이나 도지사가 도시계획위원회의 심의를 거쳐 1회에 한해 지정할 수 있다.
개발 제한구역서 풀리면 금싸라기 땅?
개발행위허가 제한구역으로 지정된 곳은 일반적으로 땅의 활용도가 떨어져 거래가 끊기고, 가격도 바닥세를 보인다. 실제로 지난해 8월 개발행위허가 제한구역으로 지정된 화성 동탄2신도시 주변지역인 오산시 은계동 일대 농지 값은 현재 3.3㎡당 160만원 선으로 1년 전과 크게 변동이 없다. 개발행위허가 제한구역 밖의 땅이 최대 두 배 가량 오른 것과는 대조적이다.
때문에 해당지역 땅 주인들은 대부분 재산권 제한이 심해 피해가 크다며 반발한다. 지난해 6월 정부가 동탄2신도시 인접지역을 개발행위 제한지역으로 지정하겠다고 발표하자 해당지역 주민들이 대대적인 반대 서명을 벌인 적도 했다.
오산 세교지구 인근의 삼원공인 이상화 사장은 "허가 제한구역 지정 전 처분하려는 땅주인이 많지만 토지거래허가구역으로 묶여 이마저 쉽지 않다"고 전했다.
그러나 신도시 조성이 끝난 뒤 규제에서 풀리면 땅값이 뛸 수 밖에 없기 때문에 장기적으로 개발행위허가 제한구역으로 묶인 땅의 투자를 고려해볼만 하다는 의견도 있다.
토지컨설팅업체인 풀무개발 김현곤 사장은 “신도시 주변 땅은 신도시 완공 후 건축제한이 풀리면 이용가치가 높아지고 접근성도 좋아져 금싸라기 땅이 될 수 있다“며 ”이런 점을 노리고 이삭줍기식 투자에 나서는 사례가 적지 않다“고 말했다.
자료원:중앙일보 2008. 9. 5