<div><p class="cafe-editor-text"><br></p><p><span style="font-size: 11pt;">옥탑방보보스 - 1층 상가도 주동선에 있어야</span></p><p><span style="font-size: 11pt;"><br></span></p><p><span style="font-size: 11pt;"><br></span></p><p><span style="font-size: 11pt;">부동산에 대해 어느 정도 아는 이들과 얘길 나누다보면 유동인구가 많은 상가를 좋은 상가로 친다. 유동인구가 많은 상가가 좀 더 유리한 것은 있지만 좀 더 깊이 들여다보면 주의해야 할 내용이 숨어있다. 유동인구를 양적으로만 보면 그 수가 많은게 좋은 것이지만 질적으로도 고려한다면 좀 이야기가 달라 진다. 이를 테면 출퇴근을 하며 지나며 발생하는 유동인구와 쇼핑이나 상가 지역을 이용하려 발생하는 유동인구 중 어느 쪽이 해당 물건이 앞 소비성향이 높을까. 그야 당연히 후자 일 것이다. </span></p><p><span style="font-size: 11pt;"><br></span></p><p><span style="font-size: 11pt;">이에 대한 분석은 해당 상권을 볼 때 유동인구가 출퇴근을 할 때 형성되는 곳과 이를 제외한 생활 동선을 그려보면 쉽다. 어쨌거나 유효수요의 동선 상에 있어야 좋은 상가인 것만은 틀림없다. </span></p><p><span style="font-size: 11pt;"><br></span></p><p><span style="font-size: 11pt;">그렇다면 아래와 같은 상가는 어떨까? <현장을 가보지 않고 지도로만 추측하여 작성한 글임을 미리 밝혀둔다.></span></p><p><span style="font-size: 11pt;"><br></span></p><p><span style="font-size: 11pt;"><br></span></p><p style="text-align: center;"><img width="1005" class="txc-image" id="A_2431EF3657B35F6619E322" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2431EF3657B35F6619" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1005" data-filename="경매지.도봉구.jpg" exif="{}" id="A_2431EF3657B35F6619E322"/></p><p><span style="font-size: 11pt;"><br></span></p><p style="text-align: center;"><img width="986" class="txc-image" id="A_23345A3657B35F66152F22" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/23345A3657B35F6615" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="986" data-filename="사진1.jpg" exif="{}" id="A_23345A3657B35F66152F22"/></p><p><span style="font-size: 11pt;"><br></span></p><p style="text-align: center;"><img width="777" class="txc-image" id="A_2232133657B35F671999FE" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2232133657B35F6719" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="777" data-filename="지도.해설.jpg" exif="{}" id="A_2232133657B35F671999FE"/></p><p><span style="font-size: 11pt;"><br></span></p><p>위 경매지에 보듯 10억에 감정된 1층 상가가 유찰되어 절반까지 떨어져 있다. 사진을 보니 큰 길가변에 시원한 느낌도 든다. 지도를 보니 법원이 근처에 있고 주변 로드뷰를 보니 (이 칼럼에서는 로드뷰를 생략함) 드문 드문 1층에 법무사 사무실도 보인다. 간판빨로 분석하여 대강을 훓어 보면 그냥 저냥 나쁜 상가라는 느낌은 별로 들지 않는다. </p><p><br></p><p>이제 차근 차근 유효수요와 주동선에 입각하여 분석하여 보자. </p><p><br></p><p>해당 상권을 먹여 살릴 유효수요는 누구인가? 가장 큰 유효수요는 아마도 서울 북부 지방법원일 것이다. 그 사람들에 의해 주변 상가들이 먹고 살 것이다. 그렇다면 그 사람들은 어디로 주로 다닐거 같나? 대체로 동그라미로 표시한 도봉역을 통해 이용할 것으로 예상된다. 그렇다면 해당 물건쪽은? 맞다, 정확히 생활동선의 반대방향에 있다. 도봉역 쪽 상가는 유효수요가 주로 다니는 역(驛)방향이고 해당 물건은 유효수요의 동선에 역(逆)방향에 있다.</p><p><br></p><p>그렇다면 해당 상가는 나쁜가? 역(반대)방향이면 무조건 나쁜가? 이렇게 법원이라는 덩치큰 유효요가 길 건너에 바로 보이는데도 말인가. 꼭 그렇지는 않다. 큰 유효수요가 있고 동선이 반대방향에 있다면 해당 물건이 근거리에 있으면서 주동선 상에 경쟁할만한 상가가 없거나 적다면 유효수요에 의한 소매점 매출이 일어 날 수가 있다. </p><p><br></p><p>그러기 위해 경쟁 입지에 있는 주동선 상의 상가를 볼 필요가 있다. </p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img width="751" class="txc-image" id="A_2634A83657B36D0822031D" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2634A83657B36D0822" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="751" data-filename="정면.경쟁입지.jpg" exif="{}" id="A_2634A83657B36D0822031D"/></p><p><br></p><p>전철역 방향에 죄다 법무사 사무실이다. 가득하다. 서울 북부지방법원이 얼마나 큰 법원인지는 모르겠지만 확실히 경쟁에서 열세인 위치에 있는 것만은 틀림없다. </p><p><br></p><p>그렇다면 법원이라는 특수한 유효수요를 본 본다면 배후에 다른 유효수요라도 많아야하는데, 지도로 봐선 별로 눈에 띄는게 없다. 바로 뒤가 중랑천이라 낡은 아파트 3동과 인접한 주택이 있는 것이 거의 전부인데 그걸로는 해당 상가를 먹여 살리기엔 턱없이 부족해 보인다. </p><p><br></p><p><br></p><p>그리고 저 책 냈습니다. </p><p><br></p><p style="text-align: center;"><br></p><p style="text-align: center;"><img width="328" height="393" class="txc-image" id="A_21351C3657B36E5122C210" style="width: 328px; height: 393px; clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/21351C3657B36E5122" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="825" data-filename="KakaoTalk_20160805_150321989.jpg" exif="{}" id="A_21351C3657B36E5122C210"/></p><p><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif;">옥탑방보보스 소개</span></p><p><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif; font-size: 9pt;">- 아주대학교 경영학과 졸업 / 건국대 부동산 대학원 재학</span></p><p><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif; font-size: 9pt;">- 대상그룹 입사 舊) 대상유통 편의점 사업부 점포개발본부 / 부동산 법제팀 근무</span></p><p><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif; font-size: 9pt;">(미니스톱 편의점 점포개발, 부실자산 매각)</span></p><p><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif; font-size: 9pt;">- 삼성테스코 홈플러스 점포개발건설 부문 근무 (홈플러스 익스프레스 수퍼 개발)</span></p><p><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif; font-size: 9pt;">- GS리테일 편의점 사업부 점포개발부문 근무 (GS25 편의점 점포개발)</span></p><p><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif; font-size: 9pt;">- 소셜 커머스 위메프 cafe 사업부 점포개발 팀장 역임 후 퇴사 </span></p><p><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif; font-size: 9pt;">- 상권분석, 점포개발 경력 총 12년</span></p><p><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif; font-size: 9pt;">- '나는 집 대신 상가에 투자한다'의 저자</span></p><p><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif; font-size: 9pt;">- 인터넷카페 </span><span style="font-family: Gulim, 굴림, AppleGothic, sans-serif; font-size: 9pt;">옥탑방보보스의 경매투자 운영자 (<a href="http://cafe.daum.net/oktopbangbobos" target="_blank"><u><font color="#0066cc">http://cafe.daum.net/oktopbangbobos</font></u></a>)</span><br></p><p><br></p><p><span style="font-size: 11pt;"><br> </span><br><br><br>구미텐인텐(대구경북)<br>http://cafe.daum.net/kumi10in10</p><p style="text-align: center;"><a href="http://" target="_blank"><img class="txc-image" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2119103A5775DC5035" border="0" id="A_2119103A5775DC50358A76"/></a></p></div><p><br></p>
<!-- -->
첫댓글 좋은 정보 감사합니다. 부동산은 발품이라는게 여기도 해당될 것 같아요. 출.퇴근시간, 식사시간 직접가서 동선을 확인해보면 알 수 있을것 같아요.
구미텐인텐에 부족한 경매분야의 학습에 유용한 칼럼 감사드립니다
출간 하신 책 저도 읽어 보겠습니다
축하드립니다
안녕하세요. 잘 읽었습니다.~~
옥보스 고마워요.
저도 책읽어 보겠습니다.
좋은 정보 감사합니다.
아.. 저 유명한 책의 저자분 이시군요..
반갑습니다^^