저렴한 주택: 세금 공제와 규제 완화

[힘힘]

저렴한 주택: 세금 공제와 규제 완화

크리스 에드워즈

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공유하다

전국의 정책 입안자들은 중산층 가구의 높은 주택 비용에 대해 우려하고 있습니다. 이 문제에 대한 연방 정부의 대응 중 하나는 다세대 주택 개발자에게 소득세 공제를 제공하는 저소득 주택 세액 공제( LIHTC )입니다. 현재 의회는 LIHTC를 확장하고 새로운 중산층 또는 노동력 버전의 크레딧을 추가하는 것을 고려하고 있습니다.

저는 지난 목요일 LIHTC에 관한 American Enterprise Institute 컨퍼런스에서 이 의견을 전달했습니다. 컨퍼런스 에는 Ed Pinto, Tobias Peter, Kevin Corinth, Ed Glaeser 및 Howard Husock의 훌륭한 프레젠테이션이 포함되었습니다.

LIHTC는 저렴한 주택 가격에 대한 복잡하고 비효율적인 솔루션입니다. 세금 공제는 시장 기반 주택을 몰아내고, 저소득 임차인보다 금융 중개인에게 더 많은 혜택을 주며, 사기와 부패를 일으키고, 수요측 주택 지원이나 자유 시장보다 효율성이 떨어집니다. 연방 주택세 공제를 확대하는 것은 증거 기반 정책 수립과 반대일 것이다.

복잡성

정부는 소득세, 면세 채권 규정, 환경 규정, 건축법, 구역 설정, 금융 규정, 그리고 기회 구역 및 커뮤니티 블록 보조금과 같은 수십 가지 보조금 구조 등 복잡한 법적 구조를 부과합니다. LIHTC는 그 자체로 복잡하며 다른 모든 복잡한 구조와 상호 작용합니다.

신용은 얼마나 복잡합니까? 성경은 길이가 1,798페이지인 Novogradac 2023 LIHTC 핸드북 입니다. 단일 세금 공제와 거의 1,800페이지에 달하는 규칙 및 지침!

연방 정부는 주택 세액 공제를 주정부에 할당하고 주정부는 QAP(적격 할당 계획)를 사용하여 이를 개발자에게 분배합니다. QAP는 중앙 계획입니다. 그들은 규칙과 포인트 시스템을 통해 아파트 건물 건설을 세세하게 관리합니다.

버지니아 QAP와 QAP 매뉴얼의 길이는 모두 266페이지입니다. 일부 복잡성은 다음과 같습니다.

• 버지니아 내 지역에 크레딧을 할당하는 규칙.
• 버스 정류장 근처 등 선호하는 지역 위치에 대한 포인트입니다.
• 프로젝트에 소수자와 여성 하청업체가 있는지 여부에 대한 점수입니다.
• 경험이 있는 개발자에게 포인트를 주어 내부 회사에 이점을 제공합니다.
• 개발자의 재무 구조 및 인력에 대한 규칙.
• 기회 특구와 같은 다른 보조금과의 상호 작용에 대한 규칙.
• 세세하게 관리되는 주택 설계의 포인트. 예를 들어, 개발자는 "각 욕실의 욕조 팬이 지연된 타이머 또는 연속 배기 기능을 통해 기본 욕실 조명에 연결되어 있는 경우" 3점, "각 욕실의 욕조 팬에 습도 조절 장치가 장착된 경우" 3점, 다음과 같은 경우 3점을 받습니다. 내부 문은 견고한 코어로, 특정 특성을 지닌 커뮤니티 룸의 경우 5점, "각 유닛의 주방, 거실 및 모든 침실에 USB 충전 포트가 최소 1개 이상 있는 경우" 1점입니다.
• 수도꼭지, 샤워 헤드, 창문, 에너지원 및 기타 친환경 관련 품목에 대한 규칙 및 포인트.
• 허용되는 비용, 사용된 재료, 접근성 및 기타 여러 사항에 대한 규칙 및 포인트입니다.

버지니아 QAP에는 LIHTC 프로젝트가 받을 수 있는 15가지 유형의 연방 보조금이 나열되어 있습니다. 버지니아 주택 기관은 보조금이 각 프로젝트에 적합한지 확인하기 위해 "보조금 계층 검토"를 수행해야 합니다. 주에서는 사기 문제로 인해 LIHTC 프로젝트에 대한 상세한 감사를 수행해야 합니다. 이러한 주 QAP 규칙 위에 연방 LIHTC 규정 계층이 있습니다. LIHTC에 대한 IRS 감사 가이드의 길이 는 350페이지입니다. 이 모든 것이 하나의 세금 공제로 제공됩니다!

주택 개발업체에는 대규모 관료제가 필요하며 모든 LIHTC 규칙을 처리하는 데 지연이 발생합니다. 결과적으로 LIHTC 프로젝트는 시장 기반 프로젝트보다 건설 비용이 훨씬 더 많이 듭니다. 그런 다음 LIHTC 프로젝트가 구축된 후 세입자 구성, 소득 수준 및 기타 항목에 대한 프로젝트를 30년 동안 장기 모니터링하기 위한 관료제가 필요합니다.

정치적인 점을 말씀드리자면, LIHTC를 지지하는 명목상 보수적인 공화당 의원들은 이것이 단순한 투자세 삭감이 아니라 산업에 막대한 서류 작업 부담을 부과하고 중앙에서 주택을 계획하는 하향식 규제 계획이라는 것을 알고 있습니까? USB 포트가 몇 개까지 있나요?

부패

LIHTC는 캘리포니아와 같은 곳에서 볼 수 있듯이 주 및 지방 정부 부패를 위한 수단입니다 . 2019년 댈러스 에서는 시의회 주택위원회 위원장이 주택세 공제 및 기타 보조금을 선호하는 개발업체에 제공하려고 시도한 대가로 40,000달러의 뇌물을 받은 것에 대해 유죄를 인정했습니다.

연방정부가 주정부와 지방정부에 유인물을 제공하는 것은 부패를 촉진하는 요인이 됩니다. HUD의 커뮤니티 블록 보조금과 같은 많은 연방 프로그램에서 이를 확인할 수 있습니다. LIHTC에 대한 한 가지 주장은 연방 정부가 개발자와 함께 지방 정부 부패의 지속적인 문제를 악화시켜서는 안 된다는 것입니다.

저렴한 주택을 위한 세금 개혁

나는 세금 코드를 복잡하게 만드는 LIHTC와 같은 특별 구분에 반대합니다. 그러나 다세대 주택 투자를 촉진할 친시장 세제 개혁이 있습니다.

• 세금 감가상각 규칙 개혁 . 아파트 건물의 감가상각 상각 기간은 27.5년으로 길어 투자에 대한 실효 세율이 높아집니다. 일부 아파트 건물 기계 및 장비는 현재 단계적으로 폐지되는 2017년 세금 계산서 비용 규정의 혜택을 받아 감가상각 수명이 더 짧습니다. 의회는 기계와 장비에 대한 비용을 전액 회수하고 아파트 건물의 감가상각 수명을 대폭 줄여야 합니다.
• 높은 재산세를 줄입니다 . 아파트 건물의 재산세는 소유자가 거주하는 주택보다 높습니다. 링컨 토지 연구소(Lincoln Land Institute)는 매년 미국 50개 도시를 조사한 결과, 아파트 건물에 대한 실질 세율이 소유자가 거주하는 주택에 비해 44% 더 높다는 사실을 알아냈습니다. 이는 불공평하며 다세대 투자를 약화시킵니다. 도시는 아파트 건물에 대한 재산세를 인하해야 합니다.

규제로 인해 비용이 증가하고 혁신이 감소함

LIHTC를 통해 다세대 개발을 세세하게 관리하기보다는 모듈식 건축, 소형 주택, 신소재 등 저비용 주택 생산에 대한 혁신이 필요합니다. 규제는 그러한 혁신의 적입니다.

2022년 연구에서 무역 협회 NAHB와 NMHC 는 규제로 인해 아파트 건물 건설 비용이 41% 증가한다는 사실을 발견했습니다. 더 높은 비용은 건축법, 경제성 의무, 토지 확보, 정부 지연, 노동 규정, 복잡한 구역 승인, 고유한 개발 의무 및 개발자 수수료의 지속적인 변경으로 인해 발생합니다. 연구에 따르면 41%의 규제 비용 외에도 NIMBY 전투로 인해 개발 비용이 6% 더 추가되는 것으로 나타났습니다.

이 연구는 다세대 개발자를 대상으로 한 설문조사를 기반으로 이루어졌습니다. 개발자의 절반은 포함 구역 지정 의무가 있는 장소에는 건설하지 않겠다고 말했고, 88%는 임대료 통제가 있는 장소에는 건설하지 않겠다고 답했습니다. 보고서는 "규제 의무로 인해 개발자들이 더 많은 주택이 가장 많이 필요한 시장에 건물을 짓는 것을 방해한다"고 결론지었습니다. 정부 솔루션은 종종 역효과를 낳습니다.

Berkeley의 Terner 주택 혁신 센터는 LIHTC 프로젝트 비용을 연구합니다. 센터는 2019년 캘리포니아의 현행 임금법에 따라 LIHTC 프로젝트 건설의 평균 비용이 단위당 약 $400,000에서 약 $500,000로 증가했다는 사실을 발견했습니다 . LIHTC 프로젝트는 비용이 많이 드는 건설이다.

규제에 대한 마지막 요점은 다음과 같습니다. Goolsbee 및 Syverson의 2022 NBER 연구 와 같은 경제 연구에서는 건설 산업 생산성이 수십 년 동안 정체되어 왔다고 지적합니다. 경제 전반에 걸쳐 총요소생산성은 상승세를 보인 반면, 건설 부문의 생산성은 1970년대 이후 하락세를 보였다. 경제학자들은 그 이유를 정확히 알지 못하지만, 혁신을 저해하는 과잉 규제가 원인 중 하나일 가능성이 높습니다. 우리는 50년 전과 거의 같은 방식으로 집을 짓고 있습니다. 오늘날 제조된 제품은 과거보다 훨씬 저렴하지만 주택 건설 비용은 더 비쌉니다. 저소득 주택 세액 공제는 이러한 규제 비용 문제를 더욱 악화시킵니다.

결론적으로, 앞으로 나아갈 길은 더 많은 보조금, 더 높은 비용, 세금 공제 프로그램을 갖춘 중앙 계획이 아니라 규제 완화, 혁신, 비용 절감이어야 한다.

LIHTC는 이 연구에서 Chris Edwards와 Vanessa Calder에 의해 탐구되었습니다 .