국토연구원 자료에 따르면 1-2인가구 비율은 2010년 43.4%, 2020년 47.2%, 2030년 51.9%로 전체 가구의 절반을 넘어서게 됩니다. 이와 같이 가구 당 인구 수가 줄게되므로, 2018년 이후 인구가 줄어들더라도 2030년까지 가구수는 계속 늘어나게 됩니다.(옆 그림 참조)
통계청에 따르면 2007년 현재 우리나라의 총가구수는 1,641만7천 가구로 추정되는데, 이는 전년에 비해 1.6% 증가한 수준으로 인구증가율(0.33%) 보다 5배정도 높은 수준이며 오는 2030년에는 1,987만1천 가구로 증가할 것으로 예상했습니다. (경실련에는 현재 우리나라 아파트가 남아 돌지만 투기 세력으로 인해 아파트 값이 오른다고 이야기하는데, 아파트 값을 내려야한다는 경실련 주장에는 동의하지만, 아파트가 남아 돈다는 주장은 정말 잘못된 것입니다. 아파트는 당분간 계속 공급되어야 합니다.)
2007년의 우리나라 일반가구의 평균 가구원수는 2.83명으로 추정되는데, 앞으로도 소가족화의 지속으로 2030년에는 2.35명으로 줄어들 것으로 전망합니다. 1인 가구 비중도 계속 높아지고 있는데 95년 12.7%, 2000년 15.5%, 2007년 20.3%(329만8000가구) 입니다
■ 인구 1,000명 당 주택수
2030년에는 1,987만1천 가구로 증가할 것이라는 이러한 통계청의 주장은, 집값이 안정되어 있는 선진국의 인구 1,000명당 주택수를 근거로 한 것입니다.
2007년 우리나라의 1천명당 주택수는 330가구, 미국의 427가구, 영국의 417가구, 일본의 423가구 등과 비교하면 절대적으로 적습니다.(물론 현재로서는 우리나라의 1인당 국민 소득이 미,영,일의 1/2 밖에 되지 않기 때문에 이러한 숫자가 그다지 적다고는 할 수 없습니다.)
2030년에 4,863만명에 주택이 1,987만가 되면, 인구 1,000명 당 주택수 408가구가 되어 선진국과 비교하더라고 큰 차이가 없습니다.
■ 향후 23년간 필요한 주택 수는 350만호
인구가 줄어도 가구 수가 늘어난다는 통계청 자료를 근거로 하면, 향후 23년 간 350만호(= 1,987만호 - 1,642만호)의 집이 더 필요하다는 계산이 나옵니다.
물론 가구 수의 증가 만큼 집이 필요한 것은 아닙니다. 다가구 주택의 경우 주택은 하나이지만, 가구 수는 여러 개가 되기 때문이고, 단독 주택도 여러 집이 세들어 살면 마찬가지로 주택은 하나이지만, 가구 수는 여러 개가 됩니다. 서울시의 주택보급율이 100%가 안되는데, 만약 다가구를 여러 채의 주택으로 환산하면 100%가 훨씬 넘습니다.
따라서 다가구 주택이나 일부 전월세를 줄 단독 주택을 감안하면 실제 필요한 주택 수는 350만호 보다 적어집니다.
또, 우리나라에서는 오피스텔을 주택으로 계산하지 않는데, 실제 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우가 상업용으로 사용하는 경우가 훨씬 많은 것이 현실입니다.
하지만 계산의 편리성을 위해 그냥 350만호가 필요하다고 가정합시다.
■ 향후 5년간 공급되는 주택 수는 250만호
한국경제신문의 2007년 12월 20일자 기사 중 "[이젠 이명박시대] 주요 공약"이란 제목의 기사을 보면, 이명박 대통령은 향후 5년간 250만호를 짓겠다고 합니다. 이 경우 한 집에 2.5명이 산다고 하면 625만명이 들어가 살 수 있습니다.
■ 향후 5년간 인구는 62만 명, 가구는 119만 가구 늘어 납니다
그러면 앞으로는 어떻게 될까요? 아래의 표는 통계청에서 발표한 향후 5년간 우리나라의 인구와 가구수의 추이입니다.
구분
2007
2008
2009
2010
2011
2012
총인구(만명)
4846
4861
4875
4887
4899
4908
인구성장률
0.33
0.31
0.29
0.26
0.23
0.19
30~49세
1671
1664
1656
1648
1640
1631
가구수
1641
1667
1692
1715
1738
1760
1~2인 가구
699
714
728
743
757
771
위의 표를 보면 이명박 정부 5년 동안 인구는 62만명(=4908만-4646만) 늘어 납니다. 예전이면 1년 동안 늘어나는 인구(평균 53만명)보다 조금 많습니다. 하지만 가구수는 2007년 말에 비해 2012년에는 119만 가구(1760만-1641만)가 더 늘어납니다. 즉 119만 채의 집이 더 필요하다는 이야기입니다.
따라서 250만-119만 = 131만 채의 주택이 남습니다.
=================================== 향후 5년간 건설하는 주택수 : 250만 호 향후 5년간 늘어나는 가구수 : 119만 호 ----------------------------------- 향후 5년간 남아도는 주택수 : 131만 호 ===================================
이와 비슷한 자료가 있는데, 주택산업연구원의 발표에 따르면 2000년대 들어 2008년까지 해마다 30만가구의 주택 수요가 발생했지만, 2010년까지는 24만가구, 2010년대에는 16만가구로 그 수가 줄어들 전망이라고 합니다. 이 경우 향후 5년간, 30만(2008년) + 24만(2009년) + 24만(2010년) + 16만(2011년) + 16만(2012년) = 110만 채의 주택 수요가 발생됩니다. 이 경우에는 250만 - 110만 = 140만 가구가 남게 됩니다. 여전히 공급 과잉입니다.
=================================== 향후 5년간 건설하는 주택수 : 250만 호 향후 5년간 늘어나는 주택수요 : 110만 호 ----------------------------------- 향후 5년간 남아도는 주택수 : 140만 호 ===================================
2012년이면 약 1900만 가구가 되는데, 공급 과잉이 130~140만이면 전체의 7%가 됩니다. 참고적으로 일본은 현재 11~12%가 빈집인 채로 남아 있습니다.
■ 향후 10년간 인구는 92만명, 가구는 230만 가구 늘어납니다.
더우기, 향후 5년간 집을 사는 주연령층인 3,40대 인구는 매년 8만명씩 줄어들게 됩니다. 그리고 향후 10년간 우리나라 전체 인구도 92만명 정도 밖에 늘지 않습니다.
92만명 증가하는 데 걸리는 시간이, 예전에는 2년도 안되는데, 지금은 10년이나 걸립니다. 그런데 더 불행한(?) 사실은, 지금의 추세대로라면 2018년 이후에는 10년이 아니라 100년이 걸려도 늘어나지 않는다는 사실입니다.
통계청에 의하면 2018년에 필요한 가구수가 1871만 가구입니다. 2007년말을 기준으로 인구는 92만명 늘어나는데, 가구수는 인구보다 2.5배 많은 230만 가구가 더 늘어납니다. 이명박 정부 5년간 250만호를 정말로 짓는다면, 그후 5년 간은 집을 지을 필요가 없게 됩니다.
■ 필요한 아파트는 소형 평수
더우기 현재 새로 건설되는 아파트는 대부분 중대형입니다. 국민 소득이 늘어가면서 중대형 아파트 공급이 필요하다고 누누히 강조해온 건설사때문입니다. 물론 건설사는 중대형 아파트를 지어야 마진율이 훨씬 큽니다. 평당 단가를 비교해보면 쉽게 알 수 있습니다. 뿐만 아니라 아파트 투기꾼들(물론 우리나라 대부분의 국민이 여기에 해당합니다)들도 중대형을 선호하고요.
하지만 1~2인 가구가 증가하면 당연히 소형 평수의 수요가 계속 늘어나는 것은 자명합니다. 2008년 현재 대형 아파트 값은 내려가고, 소형 아파트 값은 강세를 보이고 있는 것이 이런 사실을 뒷받침합니다.
물론 소득이 증가하면 선진국처럼 대형 평수에 방의 수를 줄인 아파트도 필요할 겁니다. 즉 40평형 대의 아파트에 거실 하나와 방 하나가 있거나, 혹은 스튜디오나 오피스텔처럼 방이 없는 아파트도 등장할 것입니다.
■ 2013~2030년 사이 100만 호가 필요
향후 5년 후의 일에 대해 생각해 봅시다.
앞으로 23년 간(2008~2030년) 약 350만호가 필요한데, 5년 간(2008~2012년) 250만 호를 지으면, 남은 18년 간(2013~2030년) 100만 호만 더 지으면 됩니다. 이 경우 매년 100만호/18년 = 5.6만호를 지으면 됩니다.
========================================== 2008~2012년 : 250만 호 = 5년 X 연간 50만호 2013~2030년 : 100만 호 = 18년 X 연간 5.6만호 ------------------------------------------ 2008~2030년 : 350만 호 ==========================================
물론 수명이 다해 소실되는 주택이나 리모델링 등을 감안하면 이보다 훨씬 많은 15~20만호가 필요하다고 봅니다.
앞에서 이야기한 미국 이야기를 다시 한번 꺼내어 대입해 봅시다. 우리보다 인구가 6배(=3억/5000만명)가 많은 미국은 1년에 100~120만호를 새로 짓습니다. 만약 미국과 같은 비율로 계산하면 우리나라의 집은 100~120만의 1/6인 15~20만 호만 새로 지으면 됩니다.
하지만 이 경우에도 알아 두어야할 것 있습니다. 미국은 인구가 조금이나마 계속적으로 늘고 있습니다, 하지만 5년 후부터 우리나라는 인구는 거의 정체되고(정확히 말하면 연간 평균 5만명 증가) 다시 5년이 지나면 감소합니다. 따라서 1년 간 필요한 집의 숫자는 15만 미만이 될 것입니다.
우리나라가 1987년~1998년까지 연평균 53만호, 1999년~2004년까지 연평균 51만호를 지었습니다, 만약 1년에 15~20만 호로 충분하다면 주택 경기에 큰 불황이 오게될 겁니다.
참고적으로 일본은 주택이 남아돌고 있습니다. 10채 중 1채는 빈집이라고 합니다. 그럼에도 불구하고 건설회사에서는 손해를 보면서도 집을 계속 지어 팔고 있다고 합니다. 그 이유는 일본의 기업 중 1/4이 직간접으로 주택 건설업과 관련되어 있어서, 만약 주택 건설을 중단하면 큰 불황이 기다리고 있기 때문입니다. 또 새로 지는 주택은 기존의 주택과 차별화하여, 새로 주택 시장에 들어 오는 사람들을 겨냥합니다.
우리나라가 일본보다 상황이 더 좋을까요? 아파트 건설 회사의 주식을 가지고 있다면 향후 5년 내에는 반드시 파시길 바랍니다.