#임차인이 임대인과 낙찰 받은 매수인에게 임대차 보증금 반환청구를 하였다.~

[김형학]

#임차인이 임대인과 낙찰 받은 매수인에게

임대차 보증금 반환청구를 하였다.~

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<오늘 김형학의 한마디~>

-자~

지금 만나는 사람이 나의 運命을

만든답니다.~-

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있습니다~.

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<옮긴이 법무사 김형학>

-2021다251929 임대차보증금 (아)

파기환송

임차인인 원고가 임대차계약을 체결한

주위적 피고와~

임대차 목적물을 낙찰받은 예비적 피고를

상대로~

임대차 보증금 반환을 청구하는 사건-

자~

임차인인 원고가

주위적 피고에서 예비적 피고로~

임대인의 지위가 승계되는 것에 대하여

이의를 제기하여

예비적 피고로의 임대인 지위 승계가

차단되었는지 與否. (消極)

자~

주택임대차 보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고

한다) 제3조 제4항은

주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘

임대차의 목적이 된~

임차주택의 양수인은~

임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고

규정하고 있지요.

이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야

하므로,

임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은~

주택의 소유권과 결합하여

임대인의 임대차 계약상의 권리․의무 일체를

그대로 승계한답니다.

그 결과 양수인은~

임대차 보증금반환 채무를

면책적으로 인수하고,

양도인은

임대차 관계에서 탈퇴하여

임차인에 대한 임대차 보증금 반환채무를

면하게된답니다.

(대법원

1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결,

대법원

2013. 1. 17. 선고 2011다49523

전원합의체판결 등 참조).

그러나

임차인의 보호를 위한 주택 임대차법의

입법 취지에 비추어

賃借人이

賃貸人의 지위 승계를 원하지 않는

경우에는~

임차인이

임차주택의 양도사실을 안 때로부터

상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써

승계되는

임대차 관계의 구속으로부터

벗어날 수 있고요.~

그와 같은 경우에는

양도인의 임차인에 대한 賃貸借 보증금

반환채무는 소멸하지 않는답니다.

(대법원

2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결

참조).

자~

원고는 주위적 피고와 임대차계약을 체결한

賃借人이고,

예비적피고는~

임대차 목적물에 관한 임의경매 절차에서

이를 낙찰받아 소유권을 취득한 사람으로,

원고가

주위적 피고와 예비적 피고를 상대로

임대차 보증금의 반환을 청구하는

사안인데요.

자~

원심은~

원고가 부동산의 소유권 移轉 사실을

안 때로부터

상당한 기간 내에

피고들을 상대로 임대인인 주위적 피고로부터

양수인인 예비적 피고에게

임대인 지위가 승계되는 것에 대하여

이의를 제기함으로써

피고들 사이의 임대차 관계 승계의

구속력으로부터 벗어났다고 보아,

주위적 피고가

원고에 대한 임대차보증금

반환 의무를 부담한다고 판단하였는데요.

자~

이에 대하여 대법원은~

예비적 피고가 落札받기 전 원고가

주위적 피고에게

임대차계약을 解止한다는

의사표시를 한 것만으로는~

豫備的 피고로의 賃貸人 지위 승계를

원하지 않았다고 볼 수 없는 점~

원고가 경매 절차에서

배당요구를 하지 않은 것은~

최고가 매수인에게

임대차 관계의 존속을 주장하기 위한 것으로

볼 수 있는 점~

원고가 예비적 피고를 상대로

주택 임차권 등기명령을 신청한 점에

비추어~

원고가 임대인 지위 승계에 대하여

이의를

제기한 것으로 볼 수 없다고 판단하여,

원심 판결을 파기 환송하였답니다.

 -See You Again-

<옮긴이  법무사  김형학>