[심층취재] 尹정부 ‘재건축’ 정책, 발목 잡는 ‘그것’

[일요서울]

[심층취재] 尹정부 ‘재건축’ 정책, 발목 잡는 ‘그것’

정부의 재건축·재개발 활성화 의지에도 불구하고 두 배나 훌쩍 올라버린 공사비에 건설사들이 시공에 나서기를 주춤하고 있다. 결국 30-40년 노후 아파트는 즐비한데도 불구하고, 건설경기 전망이 긍정적이지 않다는 해석이 나온다. [이창환 기자]

안녕하세요. 일요서울입니다. 

정부가 재건축·재개발에

박차를 가하기 시작한 지난해 하반기부터

건설·건축시장은 기대감에 부풀었답니다.

정부가 지난해 9월26일

‘주택공급 활성화 방안’을 내걸자 건설업계에서는

코로나19 이후 장기적으로 이어져 온

경기침체 해소와 더불어

건설경기를 부양시킬 수 있을 것이라는

전망이 흘러나왔기 때문.

더욱이 정부는 해당 방안에 대한

연장선상에서 일각에서 우려하던 조합과

시공사 간의 공사비 분쟁에도

미리 대비하는 움직임을 보였답니다.

지난해 10월19일 국토교통부는 조합과

시공사 간 공사비 분쟁을 완화하기 위한

지원 방안을 발표했습니다. 

국토부는 당시

“이는 앞서 주택공급 활성화 방안의 후속 조치”라면서

“정비 사업에서 발생하는 공사비 분쟁을

효과적으로 해소하기 위해 마련됐다”고 밝혔습니다. 

국토부 주택정비과에 따르면

분쟁을 겪고 있는 조합이나 시공사가

기초자치단체에 전문가단 파견을 신청할 수 있습니다.

이어 기초자치단체는 파견 필요성 등을 검토해

광역자치단체에 전문가단 구성 및 파견을 요청하고,

광역자치단체는 3~4인의 전문가를

해당 현장에 파견하는데요.

소요 비용은 전액 국토부가 부담하도록 했답니다. 

즉 국토부는 지난해 4분기부터

아파트 건설 현장에서 조합과 시공사 간에

발생할 수 있는 공사비 분쟁 관련 대안까지 마련해 뒀지만,

사실상 문제는 다른 데 있었답니다.

건설업체들이 급등한 공사비를 우려해

입찰에 응하지 못하면서 공사비 분쟁조차

발생할 일이 없게 됐답니다. 

더불어 관계부처 가운데

기획재정부, 행정안전부 등도 나서서

“30년령의 아파트 안전진단 없이

재건축 착수한다”며

도심 공급 방안으로 주택공급 확대에 대한

보완책까지 내놨지만,

재건축 단지 입찰에 응하는 건설사는

눈을 씻고 봐도 찾기 힘든 상황.

국내 최대 규모의 대형 건설사들도

역시 천정부지로 치솟은 공사비에 대해 우려를 표했답니다.

특히 건설 원가 자체가 통제 가능한 범위를 넘어

급등한 상황에서 섣불리 재건축 단지 입찰에

나설 수는 없다는 입장이었답니다. 

국내 건설사 A업체 관계자는 지난 3일

“공사비를 구성하는 항목 전반에 걸쳐

오르지 않은 것이 없다”라며

“특히 건설원가 중 직접공사비의 구성항목은

자재비, 노무비, 외주비, 경비 등인데

가장 큰 비중을 차지하는 것이

자재비와 노무비도 코로나19 이전과 비교하는 게

불가할 정도”라고 말했답니다. 

공사비가 상승하면서

건설경기가 나빠진 것은

건설업체만 느끼고 있는 사항이 아닌데요.

서울과 경기 등 수도권의 30~40년령으로

재건축 대상이 되는 아파트 주민들도

이를 실감하고 있답니다.

재건축에 나서고자 조합을 통해

건설사를 접촉하려 해도 다들 한발씩 물러서는 분위기. 

오히려‘ 재건축에 비할 바 없다’던

리모델링단지들만 10여년에 걸친 기다림 끝에

조금씩 기지개를 켜는 분위기입니다.

재건축 대상 연령 아파트들은 정부가

‘패스트 트랙’ 도입으로 안전진단 없이

시행에 나설 수 있게 했음에도 불구하고

주변 눈치만 보고 있답니다. 

이도영 딜사이트 금융·부동산 분야 전문위원은

취재진에게 “2020년(코로나19 직전)에 비해

자재비가 50% 이상 상승하면서

공사원가가 두 배 가까이 올랐다”라며

“결국 공사비가 상승하면서

주민 분담금도 오르게 됐고,

공사 예정 단지들조차 시공사와의 계약을

취소하는 분위기”라고 설명했답니다. 

하지만 현재의 고금리 여건에서

시공사가 금전적 부담을 질 수도 없고,

높은 이자를 대신 납부하는 위험까지

떠안기는 더더욱 불가능합니다.

풀어보면, 건설사는 남는 땅에

더 많은 세대를 확보해 분양하고

이윤을 남겨야 하지만 땅 좁은 수도권은

대지 지분도 낮은 단지가 많아

선뜻 시공에 나설 수가 없는 것. 

업계에서는 당장 3~4년 전만 하더라도

500~600만 원 수준에서 형성됐던 공사비가

현재 기준 평당 1000만 원을 주더라도

원가를 맞추기 힘들다는 말이 나오고 있답니다.

미국 금리 영향과 더불어

전 세계 각지에서 발생한 전쟁,

물가 및 국제 유가 상승 등 복합적인 원인으로

건설업은 당장 회복 시기를 가늠하기도 쉽지 않답니다. 

정부는 재건축·재개발 대책으로

안전진단 통과 의무시기 조정, 사업주체 구성 조기화,

노후도 요건 완화, 기금융자 신설 및

보증대상 확대 및 공사비 갈등 예방과

조기 해소 등을 꺼냈답니다. 

또 노후계획도시 정비를 위해서는

선도지구 지정, 미래도시 펀드 조성에 이어

공공기여금 유동화 추진과

이주단지 조성 등의 안을 내놨지만

정작 공사에 나서는 단지가 없는 셈입니다. 

한편 정부는 올 초 ‘1기 신도시 특별법’까지 내걸면서

건설경기 부양과 주택공급 활성화를 위해

팔을 걷어붙였으나,

재건축 시장은 오히려 침묵하고 있답니다.

이를 두고 일각에서는

“정부가 기금, 융자 등으로 지원해준다 해도

그것 역시 채무에 불과하다”라면서

“공사비도 부담스러운데 높은 이자로

돈을 빌려 갚는 것은

더더욱 받아들이기 힘들다”는 하소연이 나온답니다.

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