매매목적물인 부동산에 대한 근저당설정등기나 가압류등기가 말소되지 않은 경우, 매수인이 이를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건

[레지나]

대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다50688 판결 【분양대금등반환】

【판시사항】

   [1] 상가분양계약에 있어서 연합주택조합의 지위

   [2] 매매목적물인 부동산에 대한 근저당설정등기나 가압류등기가 말소되지 않은 경우, 매수인이 이를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건

【판결요지】

   [1] 연합주택조합은 그 소속 주택 조합들의 단순한 업무집행기관으로 볼 수는 없고, 독립한 비법인 사단으로서 조합 아파트나 상가 분양계약에 관한 당사자 본인으로서의 지위를 가진다고 할 것이나, 그와 동시에 소유권보존등기의 명의자가 될 위 소속 주택 조합들의 대리인으로서의 지위도 함께 가진다.

   [2] 매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만, 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다.

【참조조문】

[1] 민법 제31조, 제114조, 주택건설촉진법 제33조 / [2] 민법 제544조 , 제563조

【참조판례】

[1] 대법원 2002. 9. 10. 선고 2000다96 판결(공2002하, 2423) /[2] 대법원 1991. 9. 10. 선고 91다6368 판결(공1991, 2505), 대법원 1991. 11. 26. 선고 91다23103 판결(공1992, 286)

【전 문】

【원고,상고인】

 김영순 외 8인

【피고(선정당사자),피상고인】

 성수지구 제1지역주택조합

【원심판결】

 서울고법 2000. 8. 24. 선고 99나38219 판결

【주문】

     상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.

【이유】

    상고이유를 본다.

   1. 원심의 판단

   원심판결 이유에 의하면 원심은, 주택조합인 선정자들(이하 '선정자 조합들'이라 한다)과 성수1가 재건축주택조합(이하 '재건축조합'이라 한다)의 조합원들이 공동으로 이 사건 토지 위에 조합아파트 건축사업을 추진하기 위하여 성수지구연합주택조합(이하 '연합주택조합'이라 한다)을 결성하였고, 연합주택조합이 원고들과 사이에 이 사건 토지 위에 건축된 상가건물 내의 이 사건 각 점포를 각 분양하는 이 사건 각 분양계약을 체결한 사실, 이 사건 토지에 근저당권자 남광토건 주식회사, 채권최고액 금 19,500,000,000원인 근저당권설정등기가 경료되어 있고, 이 사건 각 점포에 채권자 남광토건 주식회사, 청구금액 금 6,651,342,377원인 가압류촉탁등기와 채권자 장은렌탈 주식회사, 청구금액 금 6,000,000,000원인 가압류촉탁등기가 각 경료되어 있는 사실, 원고들은 1997. 12. 22.경 자신들이 매도인에게 위 각 분양대금 및 등기비용 등을 모두 완납한 바 있으므로 매도인은 위 상가건물 준공일로부터 60일 이내에 위 근저당권설정등기와 위 각 가압류등기를 말소하여 원고들에게 완전한 소유권을 이전해 주어야 함에도 불구하고 이를 이행하지 않고 있다는 이유로 위 연합주택조합에 대하여 이 사건 각 분양계약을 해제한다는 내용의 통고서를 보낸 사실을 인정한 다음, 원고들과 사이에 이 사건 각 분양계약을 체결한 분양당사자는 선정자 조합들이 아니라 이른바 비법인 사단으로서의 실체를 갖춘 연합주택조합으로 보아야 할 것이고 가사 그렇지 않다 하더라도 원고들에게는 이 사건 각 분양계약에 대한 적법한 해제사유가 없다고 판단하여, 선정자 조합들을 상대로 이 사건 각 분양계약의 해제로 인한 원상회복을 구하는 원고들의 청구를 배척한 제1심의 결론을 유지하였다.

   2. 원고 김영순, 현복자, 강은동, 최말정, 이매설의 상고에 대한 판단

   그러나 원심이 이 사건 각 분양계약의 효력을 선정자 조합들에게 주장할 수 없다고 한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

   기록에 의하면, 연합주택조합은 선정자 조합들과 재건축조합의 규모가 영세하여 각 조합이 각자 단독으로 조합아파트 건설사업을 추진하기가 어려워 오로지 선정자 조합들과 재건축조합이 공동으로 그 사업을 추진하기 위한 목적으로 설립된 것이고, 그 구성원도 위 각 조합의 조합원 전원이며 그 임원으로는 대표자인 연합조합장, 사무국장, 회계, 운영위원, 감사위원을 두고, 의결기관으로는 운영위원회를 두고 있는 사실, 운영위원회는 연합주택조합의 최고의결기관으로서 사업계획의 확정 및 변경, 조합원의 부담금액과 납부방법, 대외 계약의 체결 및 변경, 조합원에게 추가부담금을 부과하는 사항 등을 의결하고, 운영위원회의 결의는 재적위원 3분의 2 이상의 참석과 재적위원 2분의 1 이상의 찬성으로 결의하도록 규약상 규정되어 있는 사실, 선정자 조합들과 재건축조합은 연합주택조합에게 아파트의 건축과 조합원분 아파트의 배정, 비조합원 분 아파트의 분양, 상가점포의 분양 등 일체의 업무를 담당하도록 하였으나 주택건설촉진법상 인가받은 조합은 선정자 조합들 및 재건축조합이었으므로 연합주택조합은 사업계획승인이나 건축허가등을 신청함에 있어서 그 명의자는 선정자 조합들과 재건축조합으로 하였고, 따라서 준공된 아파트나 상가에 대한 소유권보존등기도 건축허가명의자인 선정자 조합들과 재건축조합 명의로 경료된 사실을 알 수 있다.

   사정이 그러하다면, 연합주택조합은 선정자 조합들 및 재건축조합의 단순한 업무집행기관으로 볼 수는 없고, 독립한 비법인 사단으로서 이 사건 각 분양계약에 관한 당사자 본인으로서의 지위를 가진다고 할 것이나, 그와 동시에 소유권보존등기의 명의자가 될 선정자 조합들 및 재건축조합의 대리인으로서의 지위도 함께 가진다고 할 것이고(대법원 2002. 9. 10. 선고 2000다96 판결 참조), 따라서 수분양자인 위 원고들은 선정자 조합들 및 재건축조합에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 분양계약의 효력을 주장할 수 있다고 할 것이어서 이와 다른 원심의 판단은 잘못이라고 할 것이다.

   한편, 매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만(대법원 1991. 9. 10. 선고 91다6368 판결, 1991. 11. 26. 선고 91다23103 판결 등 참조), 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다고 할 것인바, 기록에 의하면 위 원고들은 이 사건 각 분양계약이 이행불능으로 되었다고 주장하면서 이 사건 각 분양계약의 해제를 주장하고 있을 뿐이고, 위 원고들이 상당한 기간을 정하여 매도인에게 완전한 소유권이전등기의무의 이행을 최고한 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로 이 사건 각 분양계약이 이행불능이나 이행지체를 원인으로 하여 적법하게 해제되었다고 볼 수 없다

   따라서 원심의 판단에는 위에서 본 바와 같은 잘못이 있으나 위 원고들의 청구를 모두 배척한 결론은 정당하므로, 위 원고들의 상고는 결국 받아들일 수 없다.

   3. 원고 이명자, 조필행, 도지여, 최순례의 상고에 대한 판단

   위 원고들은 정하여진 기간내에 상고이유서를 제출하지 아니하였고, 상고장에도 아무런 상고이유의 기재가 없다.

   4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관    서성(재판장)  이용우  배기원(주심)  박재윤