뉴타운소식 뉴타운·신역세권등 상가시장 틈새를 노려라

[권경욱]

뉴타운·신역세권등 상가시장 틈새를 노려라

서울경제 2008-01-13 14:36:00

상가시장 찬바람 불지만… "잘 찾으면 될성부른 떡잎 많다"

고분양가에 공급 크게늘어 '찬밥' 전락 불구

경기 광주터미널·구도심 노후상권등 분양 호조

대규모 호재있고 주거선호도 높은곳 관심을

상가 분양시장의 침체가 심화되고 있다. 높은 분양가에 비해 장사가 별로 안돼 분양률이 저조할 뿐만 아니라 세입자 확보도 여의치 않은 상황이기 때문이다. 또한 테마상가나 단지내 상가, 주상복합상가 등의 공급이 크게 늘어나는데 비해 쇼핑문화는 대형몰이나 온라인쪽으로 바뀌는 추세여서 어려움이 가중되고 있다.

전문가들은 “경매시장에서 상가매물이 홍수를 이루는 등 상가시장이 침체현상을 벗어나지 못해 신중한 접근이 필요하다”며 “다른 지역의 손님을 끌어 올 수 있는 상권이라든지 유망 틈새시장 위주로 관심을 둬야 한다”고 지적했다.

◇상가시장 찬바람= 상가뉴스레이다에 따르면 상가 분양시장에 찬바람이 부는 것은 강남권 아파트단지라고 예외가 아니다. 서울 잠실의 재건축 대단지 아파트인 레이크팰리스와 트리지움은 입주가 시작된지 각각 1년 이상과 6개월이 지났지만 상가 분양률은 40~50%선에 불과하다. 수익률도 1년 만기 정기예금 금리보다 못한 5%대에 그치는 것으로 추산된다. 트리지움의 경우 상가 분양가격이 1층 목 좋은 자리 기준으로 전용면적 33㎡가 무려 23억원에 달한다. 분양받은 투자자는 이를 보증금 3억원에 월 임대료 1,000만원을 받고 세를 내놓고 있지만 그대로 세를 다 받는다고 해도 연 투자수익률은 6%에 그친다.

서울 발산지구 상가도 택지지구의 장점과 양호한 강남 접근성으로 인해 작년 여름 초기분양시에는 고분양가에도 불구하고 관심을 끌었으나 최근에는 분양이 저조한 상황이다. 이로 인해 분양가가 떨어지면서 초기 계약자들이 반발하고 있다.

경기도 동탄1신도시 내 상가도 작년에 입주가 시작되고 동탄2신도시 개발까지 발표돼 관심을 끌었으나 아직 입주가 완료되려면 1년여가 남아서인지 상당수 상가가 미분양으로 남아 있다.

특히 한 건물에 수백~수천개의 소형 점포를 들이는 테마상가의 부진은 더욱 심각한 상황이다. 대부분 옷이나 액세서리 가게 등이 입점하는 테마상가의 경우 동대문 등 타 지역 소비자까지 끌어 들일 수 있는 상권이 아니면 고전을 면치 못하고 있다. 상권이 비교적 잘 형성돼 있는 명동의 경우에도 일부 상가는 분양이 안돼 골머리를 앓고 있다. 서울 강남역 인근의 한 쇼핑몰은 2006년에 “지하철역과 연결돼 있고 병원과 영화관 입점이 확정됐다”며 분양몰이에 나섰으나 아직까지 분양률은 턱없이 낮은 실정이다.

2006년부터 입주가 시작된 신촌민자역사 쇼핑몰의 경우에도 초기에는 인기가 많았으나 현재 입주가 이뤄진 곳은 50~60%선에 불과하다. 용산 민자역사에서도 장사가 안되는 점포들이 집단적으로 분양권을 넘겨 ‘아이파크몰’로 옷을 갈아입기도 했다.

이에 따라 경매시장에서는 테마상가나 아파트단지 내 상가 등의 매물이 쏟아지고 있으나 몇번씩 유찰돼야 겨우 주인을 찾는 등 찬반 신세를 면치 못하고 있다. 정미현 상가뉴스레이다 선임연구원은 “도곡렉슬이나 대치아이파크, 잠실트리지움 등 강남권 유명 아파트단지내 상가들도 땅값이 워낙 비싸 분양가를 높게 책정하다보니 금리 이상의 수익률을 올리기가 쉽지 않은 상황”이라며 “사무실 수요는 늘어나는데 비해 상가수요는 줄고 있어 상가시장에서 좀처럼 찬바람이 가시지 않고 있다”고 말했다.

◇상가시장 침체원인과 투자 접근법은= 기본적으로 고분양가와 공급과잉이 상가시장 침체의 주요인으로 꼽힌다. 상업용 건물을 지을 수 있는 땅값이 비싸 분양가가 덩달아 치솟고, 주상복합아파트나 민자역사쇼핑몰, 테마상가 등의 공급이 늘어났기 때문이다. 상가뉴스레이다에 따르면 서울지역 상가 분양가는 2005년 3,016만원에서 2007년 3,262만원으로 높아졌다. 강남역 등 핵심지역에서 분양되는 상가는 전용 3.3㎡당 8,000만원 안팎을 호가하고 있다.

외환위기 때처럼 ‘묻지마 창업’이 줄고 쇼핑문화도 동대문이나 이마트 등 대형유통시설이나 온라인쪽으로 무게중심이 옮겨가는 것도 상가시장의 침체를 불러오고 있다.

이에 따라 강남지역 등 고분양가 상가를 분양받으려면 제때 세입자를 구할 수 있는지와 투자대비 수익률 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 발산지구의 사례처럼 입지가 우수한 상권이라고 하더라도 분양이 순조롭지 못할 때에는 분양가가 추가적으로 급락하는 경우도 드물지 않다. 동탄신도시 역시 주거민들의 입주가 완성되면 상권이 활성화 될 수 있는 여력이 있으나 상권이 제대로 형성돼 활성화되려면 2년 이상이 걸릴 것이라는 점을 염두에 둬야 한다.

상가시장이 얼어붙어 있어 최근에는 ‘선 임대’나 ‘확정수익 제공’등의 달콤한 말로 계약자들을 현혹하는 경우도 늘고 있다. 곽창석 부동산퍼스트 전무는 “미리 입점업체가 확정됐다는 선임대？내건 상가 중에는 소액의 가계약금만 제공된 상태인 곳이 많고, 수익보장각서 등을 받는다고 해도 장사가 안된다는 소문이 날까봐 법에 호소하기도 쉽지 않다”고 말했다.

물론 상가경기가 어렵다고 해도 호재가 있는 곳을 중심으로 분양이 성공적으로 이뤄지는 곳들도 있다.

우선 랜드마크 성격의 상가가 인기다. 경기도 광주터미널 상가의 경우 분양 개시 두 달도 안돼 50% 이상의 분양률을 보이고 있다. 이는 현재 지역내 대형상가가 별로 없는 상황에서 지하 이마트와 지상 1~3층 상가를 갖춘 랜드마크 상가로서 인식되고 있기 때문이다. 또한 구도심 속 노후 상권의 신규 상가도 관심이다. 서울 화곡동 오거닉스타워는 노후상권과의 차별화를 바탕으로 3~4개월만에 60% 안팎의 분양률을 보이고 있다.

◇유망 틈새 상가투자 시장을 찾아라= 상권이 활성화되고 임대차 시장이 안정되기까지 시간이 많이 걸리기 때문에 임대료 지불능력이 좋은 금융업체나 브랜드가 탄탄한 프랜차이즈 업체 등의 임대가 예정돼 있는 점포를 찾는 것도 한 방법으로 꼽힌다. 물론 이들의 입점 계약서를 꼼꼼히 살피는 것은 기본.

2009년 개통 예정인 9호선과 2010년 개통예정인 신분당선 역세권 상가처럼 신설 역세권이나 환승역 주변도 눈여겨볼 필요가 있다. 9호선은 김포공항~강남교보타워를 연결하며 25개 역 중 노량진, 제일생명 사거리, 흑석, 당산 역세권 상가가 활성활 될 것으로 예상된다. 신분당선 1단계 구간인 강남~정자간 6개역 중에서는 환승역인 정자역의 발전 가능성이 크다는 지적이다.

주거선호도가 높은 지역의 상가도 관심이다. 강서, 마곡, 발산, 장지지구나 광교 신도시, 판교 일대의 상가를 주목할 필요가 있다. 특히 장지, 발산지구 등은 지금은 다소 어려움을 겪고 있지만 입주가 빠르게 이뤄지고 교통여건이나 학군, 편익시설이 우수해 전망이 괜찮은 편이다. 다만 판교처럼 인기 지역의 경우 상업용지 낙찰가에서부터 고분양가가 예상돼 신중히 살펴봐야 한다. 택지지구 근린상가 중에서는 입주가 임박한 곳을 고르는 것이 좋다. 특히 주거 선호도가 높은 택지지구를 골라야 입주가 빠르게 이뤄지며 상권형성에도 속도가 붙는다는 점을 감안해야 한다.

대규모 호재가 있어 투자가치가 인정되는 지역도 관심을 둘 필요가 있다. 용산의 경우 기존 국제빌딩 주변의 용산 파크자이, 월드마크 등 3고층 주상복합아파트를 비롯해 집장촌 주상복합 개발 등이 추진되고 있어 배후 세대가 견고한 상권으로 기대된다. 또한 용산지역 상권이 팽창되면서 삼각지역, 숙대입구역 상권도 활성화 될 것으로 전망된다. 동부이촌동도 교통여건이 좋고 가구 수에 비해 상업시설 비율이 낮아 전망이 괜찮다.

뉴타운지역처럼 특급호재를 갖췄거나 재래시장 재건축 상가처럼 투자가치가 있는 곳도 살펴봐야 한다. 뉴타운 지역 상가투자시에는 지분쪼개기가 성행하지 않은 곳이나 대로변 상가, 사업추진이 빠른 곳을 고르는 것이 좋다.

정미현 선임연구원은 “아파트시장에서 고분양가로 인한 분양한파가 몰아치는 현상이 상가시장에서도 빚어지고 있다”며 “상가시장에 투자하려면 지금은 비록 어렵지만 나중에 서서히 제 가치를 찾을 수 있는 곳인지를 파악하는 것이 포인트”라고 조언했다.