둔촌주공 재건축조합에서 향후일정 소식지를 발표하다(2015-05-12)

[다튜라]

둔촌주공 재건축조합에서 향후일정 소식지를 발표하다

사업시행인가는 고시가 발표했다는데...

도대체 그다음은 언제 하는것인지 다들 궁금하실것입니다.

그래서!!! 다튜라가 조금이나마 도움이 되실까해서 정리를 해드려 봅니다.

일단 둔촌주공(둔촌주공아파트) 재건축 조합에서 조합원들에게 소식지를 발송했습니다.

그 소식지 내용중에 중요한 부분을 발췌해서 알려드립니다.

첫째, 향후 둔촌주공재건축 사업일정 진행여부 스케쥴입니다.

이전의 조합측 자료내용보다는 지금의 자료가 어느정도 신뢰도가 높아졌다고 하겠습니다. 물론, 앞으로의 진행상황은 그 어느누구도 장담은 할수가 없겠지만... 이번에 나온 일정 데이타 볼때 이전보다는 신뢰도가 높아졌다고 하겠습니다.

2015. 8월말경 시공사와의 본계약

2015. 9~10월경에 조합원 분양신청 및 개략분담금 발표

​2015. 12월 관리처분총회

2016. 상반기 관리처분계획 인가

2016. 상반기 이주시작

이렇게 스케쥴이 나왔습니다. 어떠신가요?

일부에서는 말도 안되는 이야기다 이대로 진행되면 손에 장을 지지겠다 등등... 조합집행부의 진행을 못믿겠다라고 하는 분들이 있는 반면에...

어라??? 그래 정말로 될까??? 라면 반신반의 하는 분들도 있을 것입니다.

이부분에 제 개인적인 의견을 접목하면 일단....

2015. 9~10월 조합원 분양신청 및 개략분담금 발표 까지의 일정에 대해서는 크게 벗어나지 않을것으로 사료됩니다. 그 다음의 관리처분이야 좀더 많은 시간과 조율이 필요하겠지만... 여하튼 지금의 일정상황으로 볼때 생각보다 괜찮다고 말씀을 드리고 싶습니다.

거두절미 합니다.

앞으로 둔촌주공(둔촌주공아파트) 재건축은 가치평가에 대해서 중요한 귀로점이 될것입니다. 조합원 분양평형 신청을 할때 나오는 데이터가 있습니다. 이것이 일종의 관리처분계획이전에 나오는 예시분담금이 될텐데요...

아마도....

최고 ~~~ (***,***,***)원

평균 ~~~ (***,***,***)원

최저 ~~~ (***,***,***)원

이런 형태로 나오게 됩니다.

이런 자료가 나오면서 조합원들의 분양평형 신청을 하게되는 것입니다. 일전에 했던 선호도 조사가 아닌... 본신청에 해당된다고 할것입니다.

따라서, 이 시점이 지나고 부터는... 대지지분을 먼저 묻기보다

"새아파트 몇평형 되셨어요?"라고 묻고

"그 다음의 지분크기는 어떻게 되시죠?" 라고 두번째 질문을 하게 될것입니다.

즉, 대지지분의 개념에서 조금씩 새아파트 몇평형이라는 개념으로 넘어간다는 것입니다.

더불어 이것이 특별한 상황변화가 없는이상 관리처분계획의 평가기준을 100%로 놓을때 약80% 신뢰도를 갖추게 될것입니다. 그렇다면... 궁금한점 모두가 해결이 되겠습니다.

언제할것이냐는 "2015. 8. 5 : 둔촌주공아파트 재건축 사업시행인가 고시"를 통해서 해결

얼마가 될것이냐는 "2015 9 ~ 10월 : 둔촌주공아파트 재건축 조합원 분양신청" 때 나오는 개략분담금을 통해서 나타남

자~~~ 어찌보면 이번에 급한분들은 팔수 있는 기회가 될것이다라고 여기저기 중개업소에서 팔라고들 난리입니다. 어떻게 보면 틀린말이 아닐수도 있습니다. 내년에는 미국발 금리 문제와 국내 가계부채 폭증에 따른 위험압력 등등 대외적인 악재가 있기 때문입니다.

하지만, 둔촌주공 재건축의 자체 재료만을 놓고 볼때 제 개인적인 생각은 보유관점이면서... Go! 입니다.

정말로 팔아야할 상황이라면 할수 없습니다만... 정히 급하시다면... 일단 9~10월 까지는 기다리시라는 것입니다. 비록, 어떻게 개략분담금 발표가 될지는 모르겠지만... 통상적인 예로 볼때 나쁘지 않을 결과예시가 될것이기 때문입니다.

그리고, 현재까지도 조합에서는 무상지분율은 변화가 없다고 하기때문입니다. 뭐~~ ^^; 그렇죠...

하나더 가락시영 재건축의 경우 약 2700 ~ 2800만원 사이에 일반분양을 8 ~ 10 월경 사이에 한다고 합니다. 가락시영 재건축 조합측과 시공사간의 줄다리기 싸움때문에 조금은 그 일정이 늦춰지는 감이 없지는 않지만... 가락시영 재건축의 일반분양이 성공리에 할경우 둔촌주공 재건축에는 추가적으로 분명한 호재가 되기 때문입니다.

따라서, 앞에서 언급해드린 내용을 정리하면... 둔촌주공아파트 재건축 조합집행부의 진행되로 될경우 빠르면 내년상반기경 늦어도 2017년 초에는 둔촌주공아파트의 가치평가가 정확하게 나타나게 될것입니다. 딱잘라서 둔촌주공아파트가 새아파트가 된다라는 가정하에 등급이 나온다는 이야기가 됩니다.

제 개인적인 생각으로는....

평형당(평균) 약 2400 ~ 2600만 정도로 예상

여러분들은 어떠신지요?

정리하면 34평형의 경우 81400 ~ 88400만 정도로 매매시세형성

비싼가요? 싼가요?

그것은 관리처분총회 이후부터 조합원 동호수 추첨전까지의 매매시세로 말해줄것입니다.

아직까지도 무상지분율의 변화가 안좋게 날것이다라는 이야기때문에 매수에 적극적으로 동참을 못하시는 분들이 많은 것으로 알고 있습니다.

만약입니다만... 무상지분율이 164%에서 변화가 없다면 어떻게 될까요?

현재 1단지18평 6.9억(대지지분 : 21.48) 최저가 급매입니다. -> 34평형분양신청시에 약 -1400만원 정도를 돌려받습니다.

1단지 18평을 매수해서 새아파트 34평형을 신청시

69000만 - 1400만(추가환급발생) = 67600만(구입원가)

이것이 현실이 된다면...

67600만 ---> 빠르면 내년 늦어도 2017년 34평형 매매시세 약 8.5억 정도 예상

이만 줄입니다.

둘째, 그동안 이래저래 아픈곳이 되었던 월드스포피아에 대한 소송부분입니다. 다시 월드스포피아 측에서 항고를 한다고는 합니다. 일단락 조합측에 유리한 소송결과가 나왔고, 최종적으로 토지재결 수용위원회 까지 가서 진행을 한다고 하더라도 현재의 소송결과 금액에서 크게 벗어나지 않을것이다라는 개인적인 판단이 섭니다.

현상태로 잘만 마무리가 된다면... 이것 또한 크게 예상치에서 벗어나지 않겠다라는 판단이 섭니다.

셋째, 향후 설계변경에 대해서... 궁금했던 부분입니다.

현재까지 둔촌주공아파트 재건축 조합측에서는 설계변경은 없을것이다라고 합니다. 하지만, 정확한 것은 아닌것으로 보여집니다. 어차피 분양평형신청을 받고 난뒤에 과소과밀이 될것이다라는 것은 어느정도 예상된 결과 입니다. 더불어.... 34평형과 43평형의 일부 평면설계안이 조합원들로부터 원성이 많습니다. 따라서, 분양성공을 하기위해서는 어느정도 이부분에서 반영을 할수도 있을 것으로 보여집니다.

따라서, 개인적인 생각입니다만... 향후 조합총회나 대의원회의등을 통해서 설계변경 또는 평명설계의 개선이 될것으로 판단해볼수가 있을 것입니다.

정리해드려봅니다.

이제 본격적으로 둔촌주공아파트재건축 조합의 진행여부 반영에 따라서 앞으로의 둔촌주공 가치가 판가름 나게될것입니다. 다시한번 강조합니다. 둔촌주공아파트 재건축 이제부터 가치평가의 기준이 서게될것입니다.

마포 아현뉴타운 새아파트도 3X평형대가 8~8.5억대라고 합니다. 뭐~~ 비교하기에는 조금은 멀지만... 글쎄요???

둔촌주고 재건축이 9호선개통을 하고, 입주시점에 올림픽 기자-선수촌이 재건축의 스타트에 들어간다면, 설마 마포 아현뉴타운보다 등급이 낮을까요? ^^;

따라서, 정말 급한 상황이 아니라면 올해 하반기까지는 매도는 보유관점으로 정리해드리고 싶습니다. 그래도 파신다면야 9~10월에 있을 조합원 평형신청과 개략분담금 발표가 있을때가 좋아보입니다.

매수의 경우 둔촌주공 재건축을 기왕지사 마음을 먹었다면, 서둘렀으면 합니다.

어차피 둔촌주공 재건축을 선택하셨다면, 향후 레벨 관점으로 볼때 전대로 빠지는 지역이 아니기때문입니다.

아직도... 최근의 가격대비 너무오른것이 아니냐면 되묻는 분들이 있습니다.

글쎄요???

지금부터가 시작이다라고 말씀드리겠습니다.

만약 더 리스크를 최소화하고 싶다면... 관리처분총회이후 조합원 동호수 추첨전에 매수타이밍을 잡아드리고 싶습니다. 하지만, 가격은 이미 현실화될 확율이 높기 때문에 지금의 가격대보다는 상당부분 변화할것이다라는것 잊지 마시길 바랍니다.

이상 다튜라였습니다.

둔촌주공 재건축 전문 대일부동산(02-484-7474)

^^ 저도 먹고는 살아야겠죠???

금일자 추천 매물 안내해드립니다...

조합측에서 향후일정이 발표되면 또 어떤 변화가 날지는 모르겠습니다만... 지금현재 둔촌주공아파트 재건축의 경우 휴가기간과 사업시행인가 고시이후 약간의 눌림목 및 살짝 휴지기에 들었다고 하겠습니다.

하지만, 8월들어 이미거래량은 8개이상 되었으며 이전의 거래량 빈도수에 지속적으로 부응하면서 수반된다고하겠습니다.

둔촌주공아파트 현재일자 추천매물(2015-07-03)

◎ 소형평형

1단지 8평형 (대지지분 : 8.94) - 4억(월세.최소투자금)

4단지 23평형(대지지분 : 18.34) - 6.3억(전세.남향)

3단지 23평형(대지지분 : 18.76) - 6.5억

2단지 16평형(대지지분 : 18.76) - 6.45억

1단지 16평형(대지지분 :19.09) - 6.55억(전세)

4단지 25평형(대지지분 : 20.64) - 6.9억

1단지 18평형(대지지분 : 21.48) - 6.9억(남향.전세)

◎ 중형평형

4단지 31평형(대지지분 : 25.22) - 7.65억(남향.중간층)

3단지 31평형(대지지분 : 25.79) - 7.7억(전세)

2단지 22평형(대지지분 : 25.79) - 7.75억(남향.전세)

1단지 22평형(대지지분 : 26.24) - 7.75억(입주)

◎ 대형평형

4단지 34평형(대지지분 : 28.66) - 8.2억(남향.입주.최저가 급매)

3단지 34평형(대지지분 : 29.30) - 8.5억

2단지 25평형(대지지분 : 29.30) - 8.45억(전세)

1단지 25평형(대지지분 : 29.83) - 8.75억(남향)​ / 8.8억(남향.로얄층.최고감평)

4단지 34평평(대지지분 : 29.83) - 8.85억(남향.중간층)​

◎ 상가매물

종합상가 1층(대지지분 : 11.3평) : 매매가 15억 - 감평최고 위치 벽점포. 1/2지분

종합상가 2층(대지지분 : 12평) : 매매가 5.3억 - 벽점포. 단독지분

종합상가 2층(대지지분 : 11.8평) : 매매가 4억 - 오픈점포. 단독지분. 최저가급매

일반상가 1층(대지지분 : 5.3평) : 매매가 3.2억 - 오픈점포. 1/2지분

일반상가 지층(대지지분 : 7.3평) : 매매가 2.2억 -오픈점포. 단독지분

[다튜라]

어떠세요???

조합집행부의 움직임에... 일정 진행이 맞아 떨어질까요? ^^;

[pks277]

무식한 조합은 못믿겠고 그보다는 건설사업단을 믿습니다.
그동안 대규모 건설사 적자, 이번 부동산 호황 기회를 놓치고 싶진 않겠죠. 바람불때 연 날리려면 멍청한 조합 잘 끌고 가지 않겠습니까?
그나저나 조합이 투입 사업비를 어떻게 검토하고 검증 하려나?
서울시나 공공기관에서 사업비 관련 관리감독 대행 안 해주나요? 지금 조합은 그냥 끌려갈텐데....

[꼼생이]

조합원이 조합 아닌 건설사업단을 믿어야 하는 현실이 서글푸네요^^
서울시가 대행해주는 제도도 있는데 그마져도 조합에서 반대했대죠... 아마

[fly57]

그래도 과거 일정이 불투명했던 상황보다는 많이 구체적인 일정이 제시되었네요.
이제는 조합원들의 인내심에도 한계가 오고 있으니 정신차리겠죠.

[다튜라]

그러게 말입니다. 제발 똑바로~~~ 제대로 해주길 기대해봅니다.