부동산투자를 선택하여 성공한 사례분석

[김형선]

부동산투자를 선택하여 성공한 사례분석

사례 제시

나투자씨는 놀고 있는 땅이나 토지 이용가치가 현저하게 낮은 부동산을 활용하여 최유효이용원칙에 입각하여 건물을 짓는 부동산건축업자로 부동산재태크에 성공한 사람으로, 과거 상가를 지어서 성공 경험이 있는 사람이다.

나투자씨는 IMF 경제위기가 끝날 무렵에 충청북도 청주시 있는 H 아파트 정문 앞에 있는 노후화 된 건축물의 매각 정보를 지인으로부터 입수하였다. 나투자씨는 투자의 경험을 살려서 현장실사를 해 본 결과 3,000여 세대의 대단지 정문을 중심으로 형성된 상업지역의 중앙에 위치해 있고 주변의 노후화 된 건축물도 하나 둘 씩 재건축되고 있는 상황임을 확인하였으며, 이곳에 상가건물을 제대로만 짓는다면 대박이 터질것이라는 예감이 번쩍하면서 머릿속을 뒤흔들어 놓았다.

이 주변지역의 상권과 입지분석 등을 거쳐 가설계를 뜨고 주변의 매매•임대 가격을 분석하여 사업타당성 분석을 해보니 충분히 사업 타당성이 있을 뿐만 아니라 상당한 수익을 올릴 수 있을 것 같았다.

나투자씨는 자신이 보유하고 있는 자금 5억 원과 과거 부동산 투자로 보유하고 있는 상가건물 중의 하나를 담보로 연리 약 8%로 대출받은 4억 원, 그리고 부인의 종잣돈 1억 원 등을 총 10억 원을 마련하여 2000년 초입에 부지 140평가량을 평당 250만원에 매수한 후 2개월 후에 상업용 건물의 건축을 시작했다.

당해 연도 8월에 완성된 건물은 지하 1층 주차장을 포함한 6층 건물은 건축비, 주차장 시설비, 취득세•등록세 등의 세금을 포함하여 약 12억 원이 소요되었다.

나투자씨가 건축한 상업용 건물에는 완공 후 지금까지 계속하여 임차인들이 영업을 하고 있으며, 월세도 안정적인 수입원으로 확보하게 되었다. 나투자씨는  현재 투자소요금액 10억 중에서 은행 융자금 1억 원을 제외하고는 임대보증금 3억 원과 월세 수입으로 모두 갚았으며, 월간 임대료 총수입은 각종 경비와 세금을 제외하고도 약 1,200만원이 되며, 지가 역시 상승하여 평당 1,000만원이 되어 건물 시가가 약 25억 원이 되었다.

H 아파트는 5,000여 세대로 재건축될 예정에 있으며, 나투자씨는 재건축이 완료되면 자신의 상업용 건물의 가격은 더욱더 상승할 것이라 예상하고 재건축 완료 후 매각하여 편안한 노후를 보낼 계획을 세우고 있다.

(1) 수익계산

• 총 수익 : 부동산25억 - 융자금 1억원 - 임대보증금 3억원 - 자기자금 5억원 = 16억원

• 지가상승이익 : (1,000만원-250만원) * 140평 = 10억 5천만원

• 6년간 임대료 수입 : 총투자비 12억원 - 융자잔액 1억원 - 임대보증금 3억원 - 자기자금 5억원 = 3억원

•　건축물 개발이익 : 16억원 - 10억 5천만원 - 3억원 = 2억 5천만원

(2) 성공원인

• 대단위 아파트 단지라는 좋은 위치 선정

• 주거용 토지 주위에 상업용 건물의 건축으로 토지가치 상승

• 토지의 인문적 특성인 용도의 다양성 적극 활용

• 철저한 지역분석으로 주변과 어울리는 이용인 상업용 선택

(3) 수익분석

• 자본수익 : 부동산의 가치 상승분

• 소득수익 : 상업용 부동산의 임대 수입

<심화학습>

1. 부동산의 특성

- 물리적 특성 : 부동성, 영속성, 부증성, 개별성

- 인문적 특성 : 용도의 다양성, 병합‧분할의 가능성, 사회적‧경제적‧행정적 위치의가변성

2. 부동산 투자의 목적

- 소득이득 및 현금수지의 극대화

- 합법적인 절세효과의 향유

- 인플레 헷지효과

- 자본이득 획득 및 지분수익률의 극대화 등

3. 부동산에서 발생하는 수익

- 매매가격의 차이(자본수익)

- 이용에 따른 수익(소득수익)

[정종훈]

그렇군요..^^

[오진범]

정확한 분석과 실천...의 결과지요...부동산은 늘 그렇지요...수고하셨습니다.

[程 달豪]

지금도 그런 알짜가 있을까싶네요.IMF시절엔...좋으신 정보 감사드립니다.