과잉공급, 수요부재는 아파트시장을 폭락시킬 뿐입니다.

[훈훈~^^]

과잉공급, 수요부재는 아파트시장을 폭락시킬 뿐입니다.

 (경제소설 11)

과잉공급, 수요부재는

아파트시장을 폭락시킬 뿐입니다.

   << 순서 >>--------------------------

            ▶ 신임 장관마저 ‘공급조절’을 당부하네요.

             ▶ 나우로 공화국의 비극을 아세요?

             ▶ 설치류(쥐), 닭의 칠푼이 정책이 기가 막힙니다.

             ▶ 한계에 직면한 기업 상황은 이렇습니다.

             ▶ 은행도 하나의 기업일 뿐입니다

             ▶ 집을 살 수 있는 사람도 없습니다.

             ▶ 수요가 사라진 아파트엔 미래가 없습니다.

             ▶ 지역부터 시작해서 수도권으로 진입하고 있습니다.

             ▶ 본격적인 조정을 새 정부로 넘길까요?

             ▶ 과잉공급, 수요부재는 아파트시장을 폭락시킬 뿐입니다.

2015. 12. 9.

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 글이 깁니다. 

 살고 있는 집(아파트)에 대한 관심이 없으시다면 읽지 마시고 그냥 패스하세요.

과잉공급, 수요부재는 아파트시장을 폭락시킬 뿐입니다.

▶ 신임 장관마저 ‘공급조절’을 당부하네요.

부동산 시장에 이상 징후를 알리는 경고음이 점점 커지고 있습니다.

극심한 전세난으로 ‘내 집 사기’ 열풍이 불었던 미분양이 증가세로 돌아서는가 하면 주택 인허가와 아파트 분양이 역대 최대치를 기록하며 ‘공급과잉’ 논란이 고개를 들고 있습니다.

정부마저 건설사들이 밀어내기 분양에 제동을 거는가 하면, 전문가들도 2~3년 후 가격조정이 불가피한 만큼 지금 과하게 붙은 웃돈을 떠안지 말라는 경고를 수구언론에서까지 보도하기 시작 했습니다.

공급과잉 경고등도 처연하게 빛을 토해내고 있습니다. 올해 말까지 주택 인허가 물량이 71만 가구로 역대 최대를 기록할 전망인데 ‘인/허가 및 분양 증가 → 2~3년 뒤 물량 증가 → 가격 급락 → 깡통아파트 속출’의 시나리오를 수구언론 등에서 조차 거론하기 시작한 것입니다.

신임으로 취임한 국토부 장관도 처음으로 주택업계와 만난 자리에서 제일 먼저 ‘공급조절’을 당부하고 나선 것도 이런 위기감이 반영된 결과로 보여 집니다. 건설경기 부양에 올인 해야 할 신임 장관이 우회적이긴 하지만 공급량 조절을 주문하고 나선 것도 이런 이유 때문이라 보여 지는 것입니다.

▶ 나우로 공화국의 비극을 아세요?

나우루 공화국은 남태평양의 한 가운데 위치한 21㎢의 작은 섬나라입니다.

여의도의 2.5배 정도의 크기, 울릉도 크기가 약73㎢이니 울릉도의 1/3도 되지 않는 아주 작은 섬나라입니다.

천혜의 자연환경, 최고의 휴양지와 같은 수식어가 붙을 만도 하건만 이곳을 일컫는 말은 전혀 뜻밖에 “새똥섬”, “비극의 섬나라”, 또는 “지구역사의 축소판”이라 불려지고 있습니다.

1900년 경, 영국인들이 이 섬에서 처음으로 인광석(비료, 세척제, 비누, 도금의 원료)을 발견 했는데 수많은 새들이 오가며 똥을 쌓아 만들어 논 섬이기 때문에 “새똥섬”이라 부르게 되었다고 합니다.

영국과 독일인들은 채굴권을 독점해 막대한 양의 인광석을 채굴해 갔습니다. 자국의 자원을 영문도 모르고 빼앗기던 나우루 공화국은 1968년 1월 31일 독립에 성공하면서 인광석의 채굴권을 가져오게 됩니다. 하지만 새똥섬의 불행은 어쩜 이 때부터 시작되었는지도 모르겠습니다.

나우루 정부는 인광석 수출로 얻은 막대한 돈을 자국민들에게 그대로 나눠주었습니다. 나우루 섬에선 발에 치이는 게 인광석이었고 대부분의 나우루 국민들은 엄청난 돈을 손쉽게 벌어들일 수 있었습니다. 덕분에 1981년 당시 나우루 국민들의 개인소득이 2만 달러시대를 맞았고 세계에서 두 번째로 잘 사는 나라라는 것도 증명할 수 있었습니다.

인광석이 가져오는 부를 거머쥔 사람들은 인생을 즐기기 시작했습니다. 더 이상 아무도 일을 하지 않았고, 모든 사람들이 자유롭게 비행기를 타고 외국으로 관광을 오갔고, 호주로의 유학도 유행 하던 시기였습니다.

한 가정에서 소유한 자가용은 몇 대씩이나 되었고, 심지어 어떤 사람들은 기름이 떨어졌다거나 바퀴가 구멍 났다는 이유만으로 길가에 자동차를 버리는가 하면, 화장실에서 화장지가 없으면 달러로 뒤를 처리하기도 했다고 합니다. 음식도 조리하지 않았고 금으로 만든 골프채를 자가용에 싣고 다니면서 차에서 내리지 않은 채 음식을 주문해서 먹기도 했습니다.

정부는 국민들에게 최고의 복지를 제공했고, 교육, 의료, 전기, 세금 모든 것이 무료였습니다. 그야말로 지상낙원이었던 것입니다. 그 좁은 섬에 세계 최고의 시설을 자랑하는 종합병원이 들어섰는가 하면 정부는 거액의 돈을 외국 투자자들의 말만 믿고 선뜻 내주기를 서슴지 않았다고 합니다. 정부 운영은 모두 인광석 수출로 충당되었고, 한 가정에 한 명씩, 국민의 절반이 공무원인 국가로 탈바꿈되었습니다.

하지만, 비극은 1990년대, 인광석의 매장량이 바닥을 보이면서 시작되었습니다. 무분별하게 인광석을 채굴한 결과로 전 국토는 해괴한 바위 모양의 경관을 드러냈고, 수출량이 크게 줄면서 나우루의 경제는 급격하게 쇠락되어 갔습니다.

인광석만 믿고 그 어떤 생산적인 활동도 하지 않던 나우루 사람들은 손을 놓고 바라볼 수밖에 없었습니다. 수많은 자동차들은 기름을 수입하지 못해 길가에 멈춰 섰고, 화려한 병원 건물은 외벽만 남은 채 내부의 모든 것이 녹슬고 쓰러져갔습니다. 비행기를 운영할 돈마저 없어 나우루에서 운영되는 여객기는 일주일에 한 번 있을 정도로 모든 것이 정지되었습니다.

정부는 더 이상 국민들에게(그리고 공무원들에게) 나눠 줄 임금도 바닥났습니다.

문제는 여기에서 그치지 않았습니다. 사먹는 음식에만 의존하던 나우루 사람들은 성인의 절반이 당뇨병에 걸릴 만큼 몸까지 망가져 있었고, 국민들을 사망으로 이끄는 가장 흔한 질병도 심장병, 신장병 등이 되었습니다.

경제가 올 스톱되면서 늘 수입해오던 식량도 부족해졌습니다. 이런 일들을 겪고 그제야 사람들은 직접 키우고 만들어 먹는 음식의 중요성을 깨달았지만 나우루에는 다시 농사지을 경작지조차 남아있지 않았습니다. 지구상에서 벌어질 수 있는 자본주의의 가장 나쁜 점을 축약해 놓은 듯한 새똥섬 “나우루의 비극”은 바로 인간 탐욕의 결과를 극명하게 보여준 사례가 되었고, 경제학에서 회자되는 “공짜 점심은 없다.”는 말이 이보다 잘 들어맞는 경우도 없을 정도가 되었던 것입니다.

그렇다면 지금의 나우루 섬은 어찌 살까요? 제일 못살고, 쓰레기장 더미에 해수면이 올라가 매년 영토가 축소되고, 국민 대부분이 글도 못 읽는 문맹에 80%는 비만을 앓고 있는 나라가 되어 버렸습니다. 만약 이들이 미리 깨어 있던 사람들의 목소리를 듣고 사전에 준비했더라면 과연 지금처럼 되었을까요?

▶ 설치류(쥐), 닭의 칠푼이 정책이 기가 막힙니다. 

2010년도 미국 모기지에 의한 세계 경제 위기가 찾아왔을 때, 많은 사람들이 금리를 올리고, 버블이 잔뜩 낀 부동산을 경착륙시켜야 한다고 말했습니다. (제 자신도 2008년, 경제소설 1편 “2009 경제전망”에서부터 2012년 경제소설 10편 “아주 쌘 놈이 온다.”를 통해 지속적으로 경고해 온바 있음)

하지만 쥐 정권은 부동산 경기를 살리기 위해 저금리 정책을 일관했고 바통을 이어 받은 닭 정권 역시 똑같은 짓(칠푼이 정책)을 펴 오고 있습니다.(경제성장률에 집착해서 빚을 계속 늘리고 있는 것임)

고통스럽고 힘든 선택은 누구나 실행하기 싫어합니다.

돌아가고 싶고, 피해가고 싶고, 겪고 싶지 않은 게 인지상정(人之常情)이라 할 수 있을 것입니다.

하지만 속담에도 있듯이 “좋은 약은 입에 쓴 법”입니다. 한국인 입맛에 척척 맞는 단 음식, 짠 음식, 매운 음식만을 고집한다면..., 아마 이는 제명을 다 채우지도 못하고 각종 성인병의 나락으로 떨어지기 쉽고, 끝내 저승 행 열차를 예약할 수밖에 없을 것이라 생각합니다.

물론, 장삼이사( 張三李四)와 같은 보통 서민들이라면 그럴 수도 있다 할 수 있겠지만... 나라를 이끌어가는 진정한 리더들이라면 절대 이래서는 안 되는 일이었습니다. 계속 미루다보면 결국 뻔한 결과를 만날 수밖에 없었지만, 그들은 “사자방(4대강사업, 자원외교사업, 방위산업)”이라는 국가사업을 개인적 수익모델로 삼아 곳곳을 돌아다니며 형님 먼저 아우 먼저 끼리끼리 나눠먹기에 바빴고, 사상 최저금리(1.5%)로 빚을 계속 늘려 부동산 폭락을 막아 왔던 것입니다.

2010년경부터 많은 사람들이 부동산 시장의 폭락을 외쳐왔습니다. 정상적인 사고방식의 사람이라면 당연히 부동산시장의 쇠락을 생각해야만 했습니다. 하지만 폭락은 끝내 오질 않았습니다. 2013년도 까지 장기간의 침체기와 초저금리를 맞이하면서 전세 수요가 늘자 전세값이 폭등했고, “차라리 스트레스 받으면서 사느니 내 집을 사자.”는 식의 수요가 지금의 부동산 시장을 만들었던 것입니다.

그리고 장기간 부동산 침체기에 정신 줄 놓은 건설사들이 이 때다 싶어 어마어마한 분양을 밀어내기 시작했고, 그래서 오래 전부터 수요보다 공급이 많아져 가구 수보다 집이 더 많은 상황이 되었고, 이제 수구 언론(조,중,동 등)에서 조차 집값 폭락을 걱정하는 단계에 까지 온 것입니다.

개구리를 물에 넣고 삶을 때 먼저 찬물에 개구리를 넣고 아주 서서히 열을 가해야 한다고 합니다.(갑자기 뜨거운 물에 넣으면 튀어 나옴) 그러면 개구리는 점점 정신이 몽롱해져 자신에게 무슨 일이 일어나는지도 모르고 잠들다가 끝내 삶아지고 마는데, 지금 정부의 저금리정책 또한 결국 뻔히 보이는 내일을 시나브로(모르는 사이에 조금씩, 조금씩) 삶아 가는 정책을 펴고 있다는 생각을 떨쳐버릴 수 없을 것 같습니다.

▶ 한계에 직면한 기업 상황은 이렇습니다.

지금 우리나라 기업들이 한계에 직면하고 있다는 징후들도 곳곳에서 나타나고 있습니다.

대기업들이 돈 안 되는 사업부를 팔아 제 끼고 있고, 많은 사람들이 구조조정에서 정리해고를 당하고 있으며, 쏟아져 나오는 청년들은 일자리를 구하지 못하고 있습니다. 자영업도 한계에 도달했고, 수출도 중국의 경제성장 저하와 기술개발로 인해 매년 큰 폭으로 줄어들고 있습니다. 

경기는 불황속으로 곤두박질치고 있으며 세계무역량도 그만큼 줄어들고 있습니다. 수입과 수출업에 종사하던 일자리가 줄면서 직원들은 구조조정을 당하고 있으며, 구조조정을 당한 지역을 중심으로 자영업자들도 돈이 돌지 않아 가계 문을 닫을 수밖에 없는 것입니다.

BDI(원유, 석탄, 철광석 등)지수가 잘 나갈 때 11,000정도에서 지금 500정도에서 횡보하고 있습니다. 신흥국의 경기성장 둔화로 원자재 수요가 그만큼 대폭 줄어들었기 때문이라는 분석입니다.

여기에다가 수출 감소보다 더 큰 수입 감소로 11개월째 불황형 흑자가 지속되고 있습니다.

원자재 수입까지 큰 폭으로 줄며 공장가동률이 떨어지자 재고는 쌓여가고, 공급폭탄으로 입주란과 역전세란이 점쳐지고 있으며, 취업란, 그리고 감원, 명퇴에 따른 실업란, 1차 2차 베이비붐 세대 은퇴로 벌어질 생산인구 부족과 소득 감소와 소비위축에서 올 소비절벽까지, 이렇게 불황은 서서히 우리들 곁으로 다가오고 있는 것입니다. 

아시아나 항공이 회사채 1천억을 발행(금리5%)했지만 불발 되었고, 좀비기업 대우조선해양의 생사여부가 관심사로 변하고 있으며, STX조선해양은 당초 손실이 4.2조 정도였는데 정밀실사를 해보니 2.4조가 늘어난 6.6조로 증가했다고 하고, 올 3분기 ′어닝 쇼크′ 직격탄을 맞은 현대중공업의 협력사 직원들이 지난 7월에 이어 9월에도 급여가 연체된 것으로 확인됐다는 보도도 있었습니다.

원유가격 급락은 별 상관이 없을 것 같은 조선사업과 건설사업 그리고 원유정재사업 등에 직격탄을 날리고 있다고 합니다. 원유시추선 배가 취소되는가 하면 산유국의 건설경기 악화로 건설 붐이 쇠퇴하고 원유정재사업에서는 판로마저 막히고 있다는 소식도 들리고 있습니다.

그렇다면 대한민국의 자랑, 삼성그룹은 어떤지 살펴보겠습니다.

삼성이 자랑하던 “래미안” 브래드가 이제 아파트분야에서 손을 털었고, 그룹도 구조조정 중으로 1년 새 5천명이 넘게 옷을 벗었다고 합니다.

삼성전자 1천명, 삼성물산 600명, 삼상SDI 700명, 삼성엔지니어링 700명 등이 실적부진으로 회사를 떠났다고 하는 데 연말에 인사/조직개편으로 더 늘어날 것 같다는 소식도 들려옵니다.

초일류를 지향하는 삼성 입장에서 회사가 “직원을 내 보낸다.”는 사실이 뼈아프기에 구조조정을 공개하지 않았었는데 지금 이정도까지의 비상경영을 하고 있는 것입니다.

▶ 은행도 하나의 기업일 뿐입니다.

그럼 은행 사정은 어떤지 살펴보도록 하겠습니다. 한국 SC은행은 이번 희망퇴직으로 직원 1000명 이상을 감축할 것으로 알려졌습니다. 이는 전체 직원(5182명) 중 20%에 달하는 규모입니다. 일각에서는 30% 감축을 목표로 잡고 있다는 얘기도 나옵니다.

우리나라 시중은행들도 명퇴와 희망퇴직 등 구조조정을 시작했습니다. 2016년부터 인터넷 전문은행(카카오은행과 K뱅크)이 출발하기로 되어 있어 무한 경쟁을 예고하고 있는 가운데 3천여 명의 금융인들이 2~3년 치의 명퇴금을 받고 희망퇴직을 선택하였는데 계산에 밝은 금융인들이 더 나은 미래를 명퇴로 약속 받을 수 있다고 믿지 않나 생각해 봅니다.

“해가 쨍쨍 날 때 우산을 빌려주고 막상 비가 오면 우산을 뺏는 게 은행”입니다.

그리고 돈이라는 원자재를 이용해서 수익을 만드는 것 또한 은행입니다. 인터넷 전문은행까지 허가가 난 상황이라 은행 간의 경쟁은 더욱 치열해 질 것이고 이에 벌써부터 은행 간의 경쟁이 시작된 것입니다.

그리고 올해 말 확실시 되는 1200조 원이 넘는 가계부채 총 잔액 중 560조 원이 제2금융권의 가계부채 잔액이라고 합니다. 금융당국이 주로 시중은행의 가계부채 관리에 집중하는 사이 제2금융권의 가계부채 잔액이 ‘가랑비에 옷 젖듯’ 눈덩이처럼 불어나고 있는 것입니다.

문제는 이런 제2금융권에는 저 신용 차주들이 몰려 있는 특성상 가계부채의 ‘뇌관’으로 지목받고 있지만, 가계부채 대책은 정작 시중은행에 방점이 찍혀 있어 사실상 제2금융권은 ‘사각지대’에 놓여 있지 않나 하는 우려를 낳고 있습니다.

그리고 한국경제의 뇌관이 된 가계부채가 내년부터 대출연장 때는 ‘금리폭탄’으로 돌아올 것이라고 합니다. 현재 기준금리가 낮아도 대출연장을 하거나 대환 및 증액을 할 때는 1월부터 적용되는 강화된 여신심사 요건을 적용받게 되어 이는 정부의 부동산 경기 부양을 위한 ‘빚 권하는 정책’의 후유증임에도 불구하고 그 부담을 고스란히 일반 서민들에게 떠넘긴다는 불만도 쌓여가고 있는 것입니다.

그리고 내년 5대 시중은행에 만기가 되어 돌아오는 가계부채는 126조 원에 달하고 그중 상당수는 신규대출로 만기가 연장되어야 하는데 관건은 정부가 비거치식 분할상환으로 유도하고 있다는 점입니다. 지금까지 이자만 내다가 원금까지 분할 상환해야 하는 만큼 저소득층을 중심으로 ‘빚폭탄’이 터질 수도 있다는 우려까지 제기되고 있는 상황입니다.

그래서 이런 대출의 70%가 가계 주택담보대출인데 집값이 떨어져 가계가 빚을 못 갚게 되면, 금융권은 무사할 수 있을까요? 세계 금융 규제인 바젤3에서 정하고 있는 BIS 8%를 과연 맞출 수나 있는 것일까요? 결국 폭락의 정도에 따라 부도가 나고 파산하는 은행도 나타나게 될 것이라 보는 것입니다.

이런 상황에서 우리나라도 베일인 제도(Bail in : 채권자 손실부담제도)를 2017년까지 법제화하겠다고 법률 검토해 들어갔다고 합니다. 즉, 예치된 예금이나 채무자의 채권 등에 대해 손실 책임을 지게 하거나, 혹은 이것을 해당 은행의 주식 등으로 출자전환하도록 하는 제도인데..., 그러니까 쉽게 말해 2017년부터는 법을 바꿔 예금자의 돈도 공개적으로 빼앗아 가겠다는 얘기를 하기 시작한 것입니다.

이리저리해서 부동산시장이 박살나고, 주식시장도 박살, 일자리도 박살, 금융시장도 박살, 결국 세수가 부족한 정부까지 박살나면, 공기업들은 민영화 되고 의료 전기 전철, 수도, 전기료 등이 급등하는 등 진정한 헬 조선이 열리고 우리는 그 나락 속으로 자신도 모르게 스스로 걸어 들어갈 수밖에 없을 것입니다.

▶ 집을 살 수 있는 사람도 없습니다.

1인당 소득이 현재 2만 7천불에 가깝지만, 그러니까 4인 가족 10만 8천 불, 약 1억 2천만의 수입이 들어와야 합니다. 하지만, 상위 10%가 소득의 80%을 가져가고 90%가 나머지를 나눠가지는 구조라 마이너스 통장 혹은 카드빚이 없으면 고작 입에 풀칠할 정도로 살아야하는 가정이 태반인 실정에 있습니다.

해서 전체 가구 수의 약 70%는 앞으로 집을 살 여력도 여유도 없거니와 경기 후퇴에 따라 있는 집도 팔고 더 싼 동네로 이사 가야만 하는 처지에 놓여 있다고 말합니다. 결국 미국의 금리 인상이 없어도, 한국의 부동산 시장은 자발적으로 폭락하는 구조에 놓여 있다는 것입니다.

여기에 미국 금리 인상까지 겹치면, 대출을 받아 집 사려는 수요조차 사라질 것입니다. 대출 이자가 오를 경우 빚을 갚을 수 없는 한계가구가 300만을 넘어서고 있습니다. 결국 부동산 시장이 고사할 수밖에 없는 상황이 된 것입니다. 더군다나, 은퇴 후 노후를 위해 자금 마련을 해야 하는 500만 베이비 붐 세대들..., 이들의 아파트는 또 누가 받아 줘야할 지까지 생각하면 그냥 앞날이 짙은 안개 속의 날씨처럼 답답해 보일 뿐입니다.

그런데, 쥐, 닭 정부에게는 8년에 가까운 시간적 여유가 있었습니다. 하지만 아무도 이 부동산 시장을 정상화하지 못했고, 아니 안 했다고 봅니다. 이 금싸라기보다 더 소중했던 8년 동안에 부동산 시장을 연착륙 시켰다면, 아마 이 나라 대한민국은 지금 완전히 다른 국면에 놓여 있을 것이라 생각합니다.

▶ 수요가 사라진 아파트엔 미래가 없습니다.

그 동안 우리나라 아파트엔 경제원칙들이 적용되지 않는 경우가 많았습니다. 사용연한이 있는 다른 모든 재화들은 감가상각을 적용받아 왔습니다. 하지만 우리나라는 오히려 오래된 아파트가 더 비싸지는 기현상을 보여준 바 있습니다. 결국 이런 말도 안 되는 기현상이 지속되면서 ‘부동산 불패’의 신화까지 만들어졌습니다.(한번 오른 아파트가격은 결코 떨어지지 않는다는 신화)

2000년 중반까지 집값은 계속 치솟아 올랐고 그 이유는 집을 살 수 있었던 25~49세인 핵심생산가능 인구가 지속적으로 늘어난 결과였습니다.(1980년 1173만 명에서 2005년 1993만 명으로 820만 명이 늘어남) 이에 따라 집에 대한 수요는 끊임없이 늘어났고 ‘부동산 불패’라는 신화가 더욱 뿌리를 깊게 자리했습니다.

하지만 이제 한국의 경제 환경은 급속도로 악화되면서 더 이상 아파트값을 지탱할 수 없게 되었는데 우선 경제성장률이 2%대로 떨어졌고 성장의 과실마저 모두 기업이 독차지한 탓에 근로자들의 실질임금은 2007년 이후 5년 동안 늘어나기는커녕 오히려 2.3%가 감소했다고 합니다.

더구나 핵심 생산가능 인구도 2010년부터 줄어들면서 아파트값 상승의 동력이라 할 수 있는 ‘소득과 인구’가 이제 아파트가격을 끌어내리는 요인으로 바뀌었음도 잊지 말아야 하겠습니다.

▶ 지역부터 시작해서 수도권으로 진입하고 있습니다.

아파트 거래량의 절 반 이상이 분양권 거래였다는 것은 이미 알려진 사실입니다.

그동안 대출자격이나 한도가 안 되는 사람들이 새마을금고. 저축은행 등 제 2금융권에서 분양권담보 형태로 대출을 받아 투기로 돈 놓고 돈 먹기를 했다는 것인 데 지역에서 대구가 가장 심했다고 합니다.(그래서 제1금융권의 집단대출과 제2금융권의 분양권 담보대출까지 동원해서 투기꾼들이 사 둔 “빚 파트”는 결국 착한가격으로 돌아오고야 말 것임)

올해 수도권 중심으로 51만 가구가 분양을 마칩니다.(분양은 완료됐다고 떠들지만 입주는 절반도 안 됨) 건설사들이 재고 처리하듯 ‘밀어내기’를 하고 있기 때문인데 건설사 일각에서는 “이번이 땅과 주택 재고 처리를 할 수 있는 마지막 기회”라는 얘기가 돌고 있고, 문제는 분양폭탄이 현실화되는 내년부터 입주물량이 32만 가구에 달한다고 합니다.

해서 이는 부동산 활황기였던 2006년 30만 가구보다 많은 최대 입주가 된다고 하는데 더군다나 입주에 따른 부작용이 내년보다 2017년이 더 위험하다고 합니다. 그 이유는 역대 최대로 많이 분양된 올해 물량이 쏟아져 나오는 시점과 맞아 떨어지기 때문이라고 합니다.

과잉공급 폭탄을 맞은 주택시장에는 이미 이상 징후가 나타나고 있습니다. 전국 아파트값 체감지수인 ‘KB부동산 지수(공인중계사들이 전망한 3개월 뒤 아파트 가격)’가 16개월 만에 100이하(100보다 낮으면 하락세)로 떨어졌기 때문입니다.

지역별로 보면 서울은 지난달(122.7) 대비 19.3 포인트가 하락한 103.4가 되었고, 지방 5개 광역시도 지난달 110.9에서 95.9로 두 자릿수로 떨어졌습니다. 특히 대구는 지난달(115.1)보다 36.0 포인트 하락한79.1로 나타나 최근 대구가 최고의 ‘핫 플레리스(사람들이 많이 모여 뜨거운 열기로 북적이는 곳)’였다는 것을 감안하면 심리적인 폭락세가 심상찮아 보입니다.

결론적으로 말씀드리면 대구→경북→부산, 광주 등을 필두로 해서 수도권으로 하락세가 파도처럼 밀려오는 구조로 진행될 것이라 봅니다.

▶ 본격적인 조정을 새 정부로 넘길까요?

그렇다면 이런 투기 세는 언제 쯤 꺾길까요? 항상 말씀 드리고 있지만 그 때는 입주하는 시기가 될 것입니다. 입주를 하려면 대출이자를 감당할 수 있는 직업이나 소득이 있는 사람들이 많아야만 합니다. 그런데 지금 대한민국의 모든 상황이 그런 시기에 있는 것일까요? 그래서 내년 상반기부터 2017년을 주목해야할 때라고 감히 말씀드리고 있는 것입니다.

가격보다 더 큰 문제는 거래량이 계속 줄어드는 것인데 매매거래는 27%, 전세거래는 30%정도 줄어들었다고 합니다. 전문가들도 집값 전망을 어둡게 보고 있는데 한국은행이 전문가 25명과 지역부동산 중개업소 307곳을 대상으로 설문조사를 해보니 2~3년 내 수도권 주택가격이 조정을 받을 것이다(58%), 지방 주태가격도 조정을 받을 것이다(83.3%)라고 보고 있다고 합니다.

하지만 큰 변수가 있습니다. 내년에는 총선과 2017년에는 대선이 있습니다. 그래서 주태가격 하락은 선거에 큰 영향을 줄 수 있는 만큼 정부가 방치하지는 않을 것이라는 분석도 있습니다. 따라서 본격적인 조정은 새 정권으로 미뤄질 수도 있다는 얘기까지 떠돌고 있습니다.

그래서 토지 매입과 건설 승인 단계부터 주택물량을 조정해 이른바 ‘깡통주택’과 가계부채 급증을 막기 위한 범정부 차원의 대책 마련이 시급하다 하겠습니다.

지금처럼 몇 년 후의 결과가 뻔히 다 보이는 데도 계속 주택 과잉공급이나 가계부채 증가에 모르쇠하면서 차기정부로 떠넘기고자 한다면 이 정부는 더 이상 최악의 정부라는 이미지에서 절대로 벗어 날수 없을 것입니다.

그리고 지금 돌아가는 판떼기를 봤을 때 별 수를 다 부려봤자 아파트값은 절대로 오를 가능성이 없는 상태임을 이해하시고~

결국~

과잉공급, 수요부재는 아파트시장을 폭락시킬 뿐입니다. ← 이말 결코 잊지 마세요!