공장경매시 주의할 점
① 공장저당목록에서 제외된 공장의 공용물건도 일괄경매대상이다.
공장저당법 제7조에 의하여 설정된 공장용지(토지) 또는 건물에 대한 저당권의 효력은 이에 부가하여 일체를 이루는 물건과 공장에 설치된 기계, 기구, 기타의 공장의 공용물에까지 그 효력이 미치고, 그 저당권을 경매실행함에 있어서도 그 부동산과 기계, 기구에 대하여서도 반드시 일괄하여 경매신청하여야 할 것인 바, 그 공장의 저당권설정당시 경매목적물과 기계목록에서 일부 공장물건들이 빠져서 경매개시결정을 하지 아니하였다 하더라도 공장의 기본인 토지와 건물에 대한 경매개시결정이 있으면 그 효력은 빠진 기계나 공장의 건물에도 제3자소유의 물건이 아닌 이상 효력이 미쳐 일괄경매된 것으로 보아야 한다.(대법원 92마576, 70마935 결정)
② 적법한 절차에 의해 인,허가되어 설립된 공장인지 확인해야 한다.
무조건 값이 싸다고 하여 경락받았으나, 실제 공장으로 사용할 수 없는 명목상의 공장일 경우 낭패를 볼 수 있다.
따라서, 공업배치 및 공장설립에 관한 법률 또는 공장입지승인관련허가 등의 처리기준 및 절차(산업자원부고시93-119호)에 의해 ‘공장의 설립신고’, 공유면점유 및 사용의 허가, 하천공사시행의 허가, 점유 등의 허가, 임야의 훼손 및 전용허가.대체허가, 도시계획구역내 토지의 분할 또는 형질변경의 허가, 농지전용의 허가 등 적법절차를 거쳤는 지 확인하고 입찰해야 한다.
③ 감정평가에서 제외된 기계 기타 공장공용물의 소유관계를 입찰전 확인해야 한다.
감정평가서의 기계류목록표에 등재되어있지 않는 기계류의 경우, 대개가 리스나 임대 등 제2금융권 소유의 물건으로 경락 후 소유관계가 다투어질 수 있으므로 사전에 점검이 필요하다.
④ 경락받아 사용하려는 목적에 맞는 공장인 지 확인하여야 한다.
섬유업을 하려면 섬유기계공장을, 기계제조업을 하려면 해당기계제조공장을 경락받는 것은 상식이다. 높은 층고를 요하는 기계공장을 하려면서 층고가 낮은 섬유공장을 낙찰받아서는 낭패이다. 다만, 환경관련사업을 하려는 경우 공장의 코드넘버를 확인하고 공해방지시설(환경관련법상 배출시설설치허가) 설치의무가 있는 지 여부를 사전에 관련공무원에게 서면으로 확인하고 입찰해야 한다. 오, 폐수배출공장의 경우 배출상태가 엉망이고, 정화시설이 제대로 구비안된 경우 많은 추가비용을 부담할 수 있다.
대법원 95누17724 판결 : 특정폐기물이 야적, 방치된 공장을 낙찰받아 가동하면서 특정폐기물 일부를 야적, 방치한 자는 특정폐기물을 처리하는 자에 해당한다.
⑤ 노조가 결성되거나 근로자들이 점거하는 공장의 경우 명도가 어렵다.
노조가 결성되어 단합된 힘을 과시하거나, 근로자들이 체불임금, 퇴직금 등의 확보를 위해 근저당 후 유입된 사무집기나 평가외 유체동산, 원자재, 부자재, 비품, 집기류 등을 양도공증받은 후 공장을 점거,가동하는 경우, 공장을 명도받기가 쉽지 않으므로 입찰을 피하거나 조건이 성숙될 때를 기다릴 필요가 있다.
특히 근로자들은 임금채권을 최우선변제받을 수 있음에도 의도적으로 점거, 가동하는 경우가 많다.
명도의 용이성이란 측면에서, 강제관리상태(최적), 휴업상태, 가동중지 상태, 패쇄 상태의 공장에 입찰함이 바람직하다.
⑥ 감정평가금액상 부동산에 비해 기계류가 차지하는 비율이 지나치게 높은 공장은 피하는 것이 좋다
기계, 기구 등은 경매개시 이후, 제대로 관리되지 않거나 분실되는 경우가 많을 뿐 아니라, 입찰목적에 맞지 않은 것은 무용지물의 고철에 지나지 않을 수도 있으므로 신중을 기해야 한다. 따라서 기계가 필요없는 경우라면 공장 부동산에 대한 평가액만을 기준으로 입찰가를 정해야 손해를 보지 않는다.
다만 기계의 종류에 따라 중고가격이 높아 상당한 가치를 지니는 경우도 있다.
⑦ 채권액에 비해 예상매각가액이 지나치게 적거나, 반대로 채권액이 감정가에 비해 지나치게 소액인 경우 및 채권자, 채무자간 감정싸움에 의해 경매가 개시된 경우일 가능성이 높아 입찰에 신중을 기하여야 한다.
채권액에 비해 예상매각가액이 지나치게 적으면 채권자가 손실을 최소화하기 위하여 비교적 높은 가격으로 유입하는 경우가 있고, 채권액이 지나치게 소액인 경우에는 채무자가 변제하기 쉬워 경매가 취소 내지 불허가될 가능성이 높으며, 채권자 채무자간 감정싸움의 경우, 이해관계인의 항고, 재항고 등으로 경매절차가 지연되어 선의의 피해를 볼 수도 있기 때문이다.
⑧ 미납된 전기요금, 수도요금 등을 미리 확인하여야 한다.
공장이 부도로 경매에 넘어가는 경우 전기요금, 수도요금 등이 상당액 미납되어 이미 단전, 단수가 된 경우가 많은데, 한전, 상수도사업본부 등은 내부규정으로 종전입주자가 요금을 내지 못한 경우 새입주자가 부담하는 것으로 하여 경락인이 미납요금을 납부하지 않으면 공급을 중단하거나, 재공급을 해주지 않고 있으나, 이러한 한전 등의 내부 규정은 새입주자가 동의하지 않는 한 그에게 효력이 없다는 것이 최근의 대법원 판례이므로, 일단 요금을 납부하고 입주한 뒤 한전 등을 상대로 소송을 하면 이자까지 반환받을 수 있다.
⑨ 법정지상권 성립여지
공장운영의 편의를 위한 가설건축물, 무허가 건물 등을 지어 사용하는 경우가 많은데, 이 경우 감정평가에서 제외되면 법정지상권이 성립될 수도 있으므로 토지와 건물 소유자의 동일여부, 건축명의, 최초근저당일과 건물사용검사일 등을 비교하여 세심히 분석해 보아야 한다.
⑩ 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법상 대항력 인정 여지
공장내 주거용 방이 있는 경우 주택임대차보호법에 의해 대항력이 인정될 여지가 있고, 공장자체의 임차인은 상가건물임대차보호법에 의해 대항력을 인정받을 여지가 있으므로 주의하여야 한다.
⑪ 도시계획도로 저촉여지
공장부지 중 일부가 도시계획도로에 저촉되는 경우가 있어 매수한 후 도로가 뚫리면 공장건물을 철거해야 하는 등 공장 또는 목적용도로 사용할 수 없게 되는 경우도 있으므로 미리 토지이용계획확인서를 확인해보아야 한다.
⑫ 입찰가 결정기준
공장신축시의 부지구입비, 건축비(평당 50-70만원), 세금(부지구입비의 10 내지 15%) 등 제비용에다가 현 시세 및 감정가 등을 비교교량하여 결정하여야 한다.