경매보다 한발 앞선 NPL＜부실채권＞을 노려라 경영학박사( 부동산전공) 이공원 교수님제공

[피 보팅]

사단법인 동양과학학술연구원

(서울시 교육청 허가 등록) 원장

상명대학교 경영대학원 특임교수

한국공인중개사협회 전임교수

경영학박사( 부동산전공) 이공원 교수님제공

경매보다 한발 앞선 NPL<부실채권>을 노려라 

  경매에 부쳐진 부동산을 남들보다 미리 싸게 사서 직접 낙찰을 받을 수 없을까. 
결론적으로 말해 실제로 가능한 일이고 이를 통해 수익을 올릴 수 있는 방법이 있다. 바로 부실채권거래인 NPL(Non Performing Loan) 방식으로 매입하는 것이다. 경매 직전에 부동산에 잡혀 있는 1~2순위 저당권을 넘겨받은 다음 경매에서 직접 낙찰을 받는다. 선순위 저당권을 할인한 값에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매 낙찰가보다 높은 게 일반적이다.

 ‘부실채권’이란 은행 등 금융기관이 부동산 소유자에게 담보대출을 해줬지만 원리금과 이자를 제 날짜에 갚지 못해 묶여 있는 돈을 말한다. 돈을 빌려간 회사나 개인이 부도나 법정관리에 들어갔다면 돈을 빌려준 금융권은 돈을 받지 못해 1순위 저당권은 무수익여신(無收益與信)으로 남게 된다. 금융권은 이 저당권을 매각(유동화)해서 현금화하는 과정에서 부실채권 매물이 나오는 것이다. 

  부실채권 투자회사는 별도의 법인을 만들어 사건번호별로 정리한 다음 유동화전문회사나 자산관리회사(AMC), 중개법인이나 경매 투자자에게 일대일 방식으로 판매한다. 부실채권기관은 국내 자산관리회사 등인데 ‘론-세일’, ‘채무인수방식’, ‘유입자산’ 방식으로 거래한다. 

 ‘론-세일’은 부동산에 설정된 저당권을 할인한 가격에 투자자에게 넘긴다. 투자자는 할인금액에 사서 배당 또는 낙찰을 받는 방식이다. ‘채무인수방식’은 해당 부동산을 직접 유입하는 경우다. ‘유입자산’은 투자회사가 직접 낙찰받은 부동산이다. 아무도 사가지 않는 채권은 유동화회사가 손해 볼 수 없어 직접 경매에 참여해 낙찰을 받는 경우다. 낙찰 후 세입자 처리 등 권리관계를 정리한 후 적당한 시기에 일반매물로 판매하는 방식이다.