중급/ 비가치 종합2/ 사례선정, 면적비교, 건부감가 반영

[33기]

1. 저는 자료분석할 때, '거래사례 1' 을 토거사비로 뿌렸는데 이게 왜 안되는지 궁금합니다.. 해설지는 토지가격은 공시지가기준법만 활용해서요..

-> 일단, 용도지역 대상과 일치. 지역요인 비교가능(인근지역). 일괄이냐 따져봐야하는데 일괄비교치 미제시. 토지 개별요인 도로접면등으로 비교가능 . -> 이 정도의 근거로 저는 토거사비를 적용했습니다.. 안되는 이유가 있을까요?

2. '거래사례 2' 는 일단 건부감가자료 즉 최미달 자료여서 배제하려했으나 일괄비교치를 제시해줬더라구요,,  건부감가가 일괄비교치 개별요인 격차에 보정이 되어있는건가요.. 그 이유가 일체품등비교항목이 개별요인의 세항목이기 때문 정도로 이해해도 될까요?

3. 일괄거사비 적용시. 왜 면적비교는 안해주나요?? 대상의 연면적은 450 이고 사례의 연면적은 400인데요..ㅜ

4. 이 문제에서, 유지관리비가 나오는데 *별도징수 처리 가능할까요?

가능하다면 다른 방법과 가격격차가 너무 심하게 납니다.. 어떻게 보정해야할지..

5. 이 문제에서, 소유자급여가 나오는데 *상기 소유자 급여 적정해보임 으로 처리하고 OE에 산입 가능할까요?

[감평스웨거]

1. 토지 기준 최 사례입니다. 중도적이용 기준 비교가능성이 없습니다

[감평스웨거]

2. 최 미달이 토지의 최, 나지(철거후 신축)기준 이며, 중도적이용이 최라면 이라는 전제하에서는 미달이라고 보지 않습니다

[감평스웨거]

3. 수량요소 포함이요

[감평스웨거]

4. 5. 유지관리비를 공익비, 부가사용료가 아니구요. 별도징수관련 사항도 아닙니다.

위탁관리하고 있어서 소유자급여는 인정 안됩니다. 차분히 기본서 좀 보셔야 할 것 같습니다