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출처: 지축동을 사랑하는 사람들 원문보기 글쓴이: 벤타민
감정평가 3방식의 실무 적용의 회고와 과제
신 종 웅 | 태평양감정평가법인, 감정평가사,경영학박사, CRE
1. 감정평가 제도 도입
1989년 7월 1일부터 토지공개념을 기반으로 하는 공시지가 제도가 도입됨에 따라 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하:지가공시법)에 의거 감 정평가에관한 법률에의한 공인감정사와 국토이용관리법에 의한 토지평가사제도가 감정평가사로 일원화 된 이래 어언 10년의 성상이 흘렀다.
그 동안 평가업계는 양적인 성장 뿐만 아니라 질적인 성장도 함께 이루어 졌으나 평가업계를 둘러싸고 있는 주변환경도 급속히 변화하여 새로운 시장환경을 형성한 것도 사실이다. 따라서 이러한 시대 적 변화에 보다 능동적으로 대처하기 위하여 지난 10여년간 평가업을 지탱해온 이론체계를 재조명해보고 또 다른 천년을 열기 위한 출발을 다지기 위하여 本稿를 준비하였 다. 감정평가 가격은 평가제도 도입 시에는 공적 평가에는 舊국토이용관리법상의 기준지가를, 사적평가에는 3방식의 적용을 기준으로 평가하는 체계로 출발하였으나 토지 공개념을 바탕으로 제정된 현행 지가공시법하에서는 공시지가를 기준으로 토지가격을 산정하는 단일 기준으로 일원화되었다. 그러나 국내 부동산 시장의 개방과 함께 시 장환경의 변화를 감안하여 수익방식에 의한 평가가 가능하도록 지가공시법을 개정하여 이를 적용할 수 있는 틀로 回歸하고 있다.
이러한 맥락에서 기존의 3방식의 이론 틀 을 다시 되짚어 보고 이를 실무에 적용하는 과정에서 발생된 문제점을 검토해 본 뒤 이를 해결하기 위한 방안에 대해 논하고자 한다. 나아가서 새로운 시장환경에 적응하기 위한 평가기법에 대해 검토해 보고자 한다.
2. 평가 3방식의 이론적 기반에 대한 재조명
가. 정상가격
감정평가에관한규칙 제5조는 평가가격의 산정 기준에 대해 정상 가격주의를 표방하고, 제4조 1항은 정상가격(시장가치, market value)이란 평가 대상토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상 물건에 정통한 거래 당사자 간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말한다고 규정하고 있다. 여기서 [통상적인 시장]은 어떤 종류의 시장인지 어느 정도의 수요자가 있어야 하는지 등에 대한 설명 이 없이 매우 모호하지만 종교관련 건물이나 박물관 등 공공건조물이나 매매가 불가능한 특수한 용도의 부동산을 제외하고 다수의 매도자와 매수자가 존재하는 정도의 소 극적인 의미를 갖고 있는 부동산 시장을 말한다고 판단된다.
감정평가에관한규칙
제4조 (정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. [개정 2003.08.14.]
1. "정상가격"이라 함은 평가대상토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을, "정상임료"라 함은 대상물건이 통상적인 시장에서 임대차가 행하여지는 경우 그 대상물건의 내용에 정통한 임대차당사자간에 통상성립한다고 인정되는 적정임료를 말한다.
제5조 (정상가격주의) 대상물건에 대한 평가가액은 정상가격 또는 정상임료로결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적·대상물건의 성격상 정상가격 또는정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는경우에는 그 목적·성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다.
[통상성립 한다고 인정되는 가격]은 정상가격이 성립하는 시장은 상정된 시장이라는 의미를 담고 있지만 평가 란 실천 작업은 현실의 시장을 무시하고는 도출할 수 없는 것이므로 현존하지 않는 시장을 상정하여 평가한다고는 볼 수 없는 바 이를 일본 정의에서 유추하여 [합리적인 시장]이란 개념으로 보아야 할 것이다.
다만 통상 성립한다고 인정된다는 의미는 확률적인 의미를 내포한다고 보아야 한다. 여기서 [합리적인 시장]이란 첫째, 시장통제 없이 수요와 공급이 자유롭게 작용하는 공개시장이고, 둘째, 다수의 매수자와 매도자가 존재하고, 셋째, 매수자나 매도자 쌍방이 시장의 사정에 충분히 정통하고, 넷째, 이들은 시 장참여에 있어 특별한 동기(急賣나 急買)을 갖고 있지 않는 사람들로 구성된 시장을 말한다고 보아야 한다.
따라서 충분한 기간 방매되어 거래당사자가 그 물건의 효용 및 가격격차 등을 알 수 있게 되는 상황 제시는 합리적인 시장을 전제로 하고 있다고 보아야 할 것이다. [적정가격]이란 개념은 [합리적인 시장]이란 개념에서는 도출되지 않 는 규범적 요청을 담고 있는 의미로 사족에 불과한 수식적 개념으로 보아야 할 것이다.
일본은 정상가격을 시장성을 갖는 부동산에 대해 합리적인 시장에서 형성될 수 있는 시장가치를 표시한 적정가격으로 정의하고 있다. 일본기준도 시장성에 대한 정의가 없으나 [시장성을 갖는 부동산]이란 용어를 사용하여 시장성을 제한하는 특정가격이란 용어의 도입을 가능케 하고 있다. 또한 [합리적인 시장]이란 용어에 대한 정의가 없으며 [시장가치를 표시하는 적정가격]이란 용어는 정상가격과 시장가격이 동의어란 점 에서 보면 정상가격을 중복해서 설명하고 있는 여분의 표현으로 보인다.
미국에서의 시장가격의 정의는 시대상황에 따른 경제여건의 변화에 대응키 위해 시대별로 그 정의 를 달리하여 왔다. 1930년대에는 정상가격을 California 대법원의 Heibron사건판결내용을 원용하여 최고가격(the highest price)으로 보고 평가가격은 매수자의 입찰분포 (bid distribution)중 최고 입찰가격으로 보았다. 실제 이러한 정의는 부동산 시장의 거래 상황과는 거리가 있는 개념으로 상당한 혼란을 불러 일으켜서 ‘60년대에 들어와 서는 Richard U Ratcliff가 입찰(bid)이란 용어 대신에 거래가격 분포(sales distribution)중에서 가장 거래될 수 있는 확률이 높은 기대가격, 즉 最頻賣買可能價格(most pr obable selling price)으로 보아야 하고 감정평가사가 구하는 가격도 estimation이 아닌 prediction으로 보아야 한다고 주장하고 있다. 지금도 많은 평가보고서에는 이를 정상가격의 정의로 기재하고 있다.
‘70년대에는 금융시장의 발달로 현금기준에서 현금등가기준(cash equivalent)을 정상가격의 정의에 포함하고 ‘80년대에는 부동산 금융시장의 발달과 함께 다양한 부동산금융조건을 감안하여 정상가격을 정의하되, 最頻賣買可能價格은 강박조건(duress)이 존재하는 상황에서 형성된 가격도 시장의 정 상가격으로 인정하게 되는 결과가 될 수도 있는 바 정상가격을 the most probable price로 수정하여 다음과 같이 정의하고 있다.
시장가격이란 공정한 거래가 이루어질 수 있는 모든 조건이 충족된 공개경쟁시장(competitive market)과 매물이 합리적인 기간 시장에 방매되어 자신의 이익을 위해 사려 깊게 행동하는 거래당사자가 충분한 정보와 지식을 갖게되고 거래에 어떠한 강박조건이 존재하지 않는 상황하에서 특정일을 기준으로 평가 대상부동산의 특정권리에 대해서 거래될 가능성이 가장 높은 가격( most probable price)을 현금, 현금등가 기준 또는 기타 면밀한 조건 등을 감안하여 나타낸 가격
'90년대에는 FIRREA법(금융제도 개혁, 회복 및 강제에 관한 법)에 의 해 창립된 정리신탁공사(Resolution Trust Corporation)등에서 감정가격을 기준으로 저축대부조합(Saving & Loan Association)의 불량자산을 매도해도 거래가 이루어지 지 않자 방매기간의 개시시점에 대해 재검토가 이루어졌다.
현재는 가격시점부터 방매기간이 개시된다고 보는 시각이 아니고 평가가격은 가격시점에 대상물건의 방매기간 이 완료되었다는 전제하에서 도출된 거래가능가격으로 보고 있다.
영국의 정상가격 정의는 보다 다양한 모습을 갖고 있다. 먼저 공개시장가치(Open Market Value; OM V)는 다음에 기술하는 전제 조건하에 평가시점에 부동산 권리에 대해 현금 기준매매를 전제로 조건 없이 거래가 이루어질 경우의 최고가격을 말한다.
여기서 말하는 전제 조건은, 매도 의향을 가진 매도자와 평가시점 전에 평가대상 권리에 대해 적정한 매각교섭을 위한 적절한 방매기간(부동산의 성격 및 시장상항을 고려)이 있어야 하고, 방매 기간 내에는 시장의 상황이 평가 시점과 변하지 않고, 특별한 관심을 가진 희망 구매자에 의한 추가적인 가격 제공은 없이, 거래당사자는 물건 내용에 대해 정통하고, 강제됨 6)이 없이 사려 깊게 행동한다는 가정을 말한다.
국제평가기준위원회(International Valuation Standards Committee; IVSC)8)가 작성한 국제 평가기준(International Valu ation Standards; IVS)의 시장가치 정의는 가격시점에 있어서 거래의향을 가진 거래 당사자가 시장에 정통한 정보를 가지고, 신중하고 강제되는 조건이 없이 행동하고, 적 절한 방매 기간후에 제3자간에 공정한 거래교섭을 통해서 당해 자산이 교환될 수 있는 평가액으로 정의하고 있다.
나. 비준방식
미국에서는 Sales Comparison Approa ch10)로 부르고 있는 비교방식(approach)이란, 시장성에 바탕을 두고 거래사례로부터 평가 대상 부동산의 권리를 거래과정 및 동기, 거래시점, 지역적 특성과 개별적 특성 을 비교하여 판단하는 과정이다.
그러나 「감정평가 규칙」에는 부동산 가격과 임료를 주요한 평가대상으로 판단하고 이를 구하기 위한 방법(method)으로 거래사례비교 법, 임대사례비교법으로 분류하고 있다.
이처럼 평가기법을 approach와 method로 분류하는 방법론은 실익이 의문시 될 뿐만 아니라 사회가 다원화되면서 통계적인 방 법론, 승수법 등 다양한 평가기법을 담을 틀을 제한하고 있다고 판단된다.
국내의 비준방식은 토지가격을 산정하기 위한 방법론으로 주로 사용되고 있으며 대상물건과 동 일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법론을 거래사례비교법으로 정의하 고, 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정 및 시점 수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 임대사 례비교법으로 정의하고 이 방법에 의하여 구한 사용료를 비준임료로 부르고 있다. 그러나 비준임료 산정을 위한 평가절차 및 방법론에 대해서는 침묵하고 있다.
평가사례 의 선택과 보정절차에 대해서는 일본은 인근지역 및 유사지역을 포함하는 동일 수급권(미국평가방법에는 이에 대해 구체적인 세분류를 하고 있지 않고 있다)내에서 사례를 선택한 후 사례가 속하는 지역의 표준적 이용과 사례를 비교하고 사례지역의 표준적 이용과 대상이 속하는 지역의 「표준적 이용」과 지역요인 보정작업을 거친 후, 대상이 속하는 지역의 표준적 이용과 평가대상건물과 개별요인 보정을 통하여 가격을 산정하는 방법론을 바탕으로 하고 있어 표준적인 이용의 보정이란 항목을 추가로 인정하고 있다.
미국의 경우는 토지가격을 산정하기 위한 방법론으로 이 방식을 정의하고 있지 않으며 사례 부동산 전체를 기준으로 금융조건 보정, 사정 보정, 지역요인 보정, 토지 의 개별요인 보정 및 건물의 개별 요인 보정과정을 곱의 형태가 아닌 가감방식에 의해 보정하고 있는 절차를 택하고 있다.
다. 원가방식
「감정평가규칙」은 복성식평가 법은 가격시점에서 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다고 규정하고 있는데 비해 공공용지의취득및손실 보상에관한특례법시행규칙에서는 이를 원가법으로 정의하고 이 방법에 의해 도출된 가격을 적산가격으로 정의하고 있다. 이러한 용어상의 차이점은 비준방식에서 서술한 바와 같이 평가체계를 approach(원가방식)와 method(복성식평가법)의 2중체계를 설정함으로써 이러한 혼란을 야기하고 있다고 본다.
여기서 원가법(Cost Approach) 이란 용어중 원가(Cost)에 대한 해석이 문제가 되고 있다. 여기서 Cost를 原價로 번역하는 것은 歷史的 原價(historical cost)로 이해될 여지가 있으며, 원가방식의 기본 틀 이 비용에 중점을 둔 방식인 바 비용접근방식으로 칭해야 한다는 주장(안정근, 부동산 감정평가 이론)이 제기되고 있다. 이는 Cost Approach란 용어를 번역하는 과정에서 한국과 일본은 이를 原價로 번역한데서 오는 인식의 차이로 이러한 문제가 발생한 듯하다. 그러나 회계학에서는 Cost를 원가로 번역하고 그 의미를 ‘제품이나 용역을 얻기 위하여 犧牲된 경제적 가치’로 정의하고 費用(expense)은 일정 기간 수익을 획득하는 과정에서 재화나 용역의 사용 또는 소비한 것으로 정의하고 있으며, 비용은 수익을 획득하기 위하여 사용된 원가 즉, 소멸 원가로 정의(심재석, 현대원가회계)하고 있어 평가에서 일반적으로 비용이란 용어에 대해 인식하고 있는 것과 다르게 정의 하고 있다.
따라서 이를 비용방식으로 바꿀 경우 원가에 대한 인식의 오류와 마찬가지로 이를 expense로 이해할 소지가 발생하게 되므로 이를 비용방식으로 바꿀 경우 의 혼란에 비해 실익은 그렇게 많은 것 같지않다.
「감정평가에관한규칙」제11조에서 감가수정방식은 경제적 내용 연수를 기준으로 한 정액법, 정률법, 상환기금법을 열 거하고 이의 방법이 적절치 않을 경우 관찰 감가법을 적용하도록 규정하고 있으나 재조달원가의 개념에 대해서는 침묵하고 있다. 미국 기준은 원가방식을 토지 가격+(재 조달 가격 혹은 대치 원가-발생감가)로 규정하고 있고 일본 기준은 재조달 원가-감가수정으로 표기하면서 재조달 원가(또는 대치 원가)는 토지의 재조달원가와 건물의 재 조달원가로 항목을 구분하고 토지의 재조달 원가산정방식은 택지조성지와 시가지별로 나누어 설명하고 있다. 택지 조성지의 재조달 원가산정방식을 개발방식으로 부르고 , 시가지의 재조달 원가는 토지 가격에 건물 가격을 더하는 것으로 규정하고 있다.
「감정평가에관한규칙」제4조의 제5호는 積算法이란 대상물건의 가격을 期待利率로 곱 하여 산정한 금액에 대상 물건을 계속하여 임차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법이라고 명시하고 있다.
여기서 기대이율이라는 용어의 뜻은 임대주( 공급자)의 입장에서 최소한 요구하는 수익률을 의미하는 바 기대이율이란 용어보다는 경영, 경제학에서 응용되는 最小要求收益率(minimum required rate of return)이란 용어가 주변 사회과학과 이론적 틀을 같이하는 용어로 판단된다. 필요제경비 항목에 포함되는 항목 중 감가상각비란 용어는 회계학적 개념과 혼용되는 바 이를 미국에서 정의처럼 ‘資本回收額(recapture of improvement)’으로 변경시키는 것이 부동산 평가작업을 보다 확실히 이해시킬 수 있는 방안으로 보인다.
또한 공실 및 대손 충당 금을 필요경비 항목에 이를 포함시키고 있는데 이를 필요제경비에 포함하면 이는 공실 및 대손 충당금을 임차인에 전가하는 효과를 가져오는 바 이는 별도의 검토를 필요 로 한다.
라. 수익방식
한국 부동산 시장은 임대수입보다는 취득가격 및 장래 지가상승익을 중심으로 가격이 형성되는 가격구조를 갖고 있다.
그러나 IMF위기로 설 명되는 경제환경의 변화와 이로 인한 부동산 시장의 개방으로 부동산 가격 산정의 무게중심이 투자가치 산정으로 전이하면서 수익방식이 가장 각광을 받고 있으나 이에 대한 연구는 상대적으로 전술한 방식에 비해 연구가 미진했던 것이 사실이다.
그러나 부동산 평가가 단순히 정적인 시장에서 가치 산정 작업이 아닌 현 시점에서 미래 가 치의 판정이란 동적인 작업으로 사회적 환경이 변화하고 있기 때문에 이 방법에 대한 보다 구체적이고 진지한 연구가 필요한 시점이다.
수익환원법은 부동산이 산출되 는 수익에 기초해 부동산 가치를 계측한다는 기본적인 사고방식에서 출발한다. 직접환원방식은 이 방법 중 가장 오래된 평가 방법으로 다음과 같이 표기 된다.
I / R = V (I =수익,R =이자, V =가치) 이 평가식은 1662년 William Petty경이 최초로 제기한 식으로 300여년이 지난 현재까지 사용되고 있다. 그는 이 식을 이용해 당시 영국의 지주가 임대하고 있던 다수의 대규모 부동산의 가치를 산정하여 부동산의 가치는 년간 임료의 21배에 달한다고 했다.
이것을 현대의 환원이율로 보면 약 14.75%가 되어 지금의 국내 현황과 비교해 보면 상당히 시사하는 바가 크다.
「감정평가에관한규칙」제4조의 제6호는 상기 개념을 수익환원법으로 정의하고 제12조는 환원방식을, 제13조에서 는 還元利率을 규정하고 있다.
국내 기준에서는 환원이율은 순수이율에 대상물건의 위험율로 정의하고 있는데 이는 할인율의 정의를 말하고 있으며, 환원이율은 할인율에 자본회수율(Recapture rate)을 가산한 비율을 말한다.
이러한 환원이율과 할인율의 誤謬는 해석상의 오류에서 발생한 것으로 보여진다. 즉, 토지 등 비상각자산에서 수 익이 영구히 발생하고 복귀가격을 전제로 하지 않는 경우-영구환원방식-또는 복귀가격의 변동이 없는 경우에만 할인율과 환원이율은 일치하는 개념인데 이를 일반화하여 할인율과 환원이율을 동일시함은 평가이론의 오용에서 비롯된 것으로 추정된다. 여기서 純粹利率(pure rate)은 1930년대에 사용되던 용어로 근래에서는 이를 無危險利 子率(risk-free rate)로 칭하고 대상물건의 위험율도 대상물건의 危險負擔割增率(risk-premium)로 변경하는 것이 주변 인문과학에서 사용하고 있는 용어와 맥을 같이할 것이다.
또한 규칙의 환원이율의 정의방식도 ‘合成法(Summation method)’하나만을 지칭하고 있는데 이를 다원화하여 규정할 필요가 있을 것이다. 이와같은 맥락에서 환원이율의 산정방식도 抵當持分方式등을 포괄하는 다원적인 방법론을 열거할 필요가 있다.
일본도 우리와 같은 가격형성구조를 갖고 있어 이에 대한 연구가 부진하였 으나 「국토청 토지감정위원회」에서 새로운 수익환원법 개념 정립을 시도하여 이의 적극적인 개정을 시도하여 왔다.
이 위원회에서는 토지의 환원이율과 건물의 환원 이율은 동일한 것으로 판단하며 상각대상 순이익을 상각전·후로 구분하지 않고, 상각전 순이익- NOI(Net Operating Income)-기준으로 통일하고 할인율을 기본이율로 명명하되, 이는 基礎的 利率 즉 資金 調達코스트율 또는 自己資本 收益率로 구성된다고 발표하고 있다.
수익환원법의 발전과정을 연대기적으로 고찰해보면 1890년 Alfred Marshall은 그의 저서 [경제학원리]에서 평가에는 3가지 방법이 존재한다는 것을 명시하고 이를 원가법, 시장가치법(현재의 거래사례비교법), 수익환원법으로 부르고 각 각의 방법에 대해 동일한 비중을 두어야 한다고 제창함으로 근대적 의미의 수익환원법 등장을 가능케 하였다. 그러나 이론적인 체계의 성립은 19세기에서 20세기로 들어 오면서 경제학자, 기업가, 기술자, 토지경제학자 등에 의해 이루어졌다.
1906년 Irving Fisher는 [자본과 수익의 특성]라는 책에서 환원이율의 개념을 도입하고 ‘가치는 장래 편익의 현재가치다’ 라는 명제를 통해서 수익환원법를 설명하고 최유효사용, 확률분석, 세공제전 및 세공제후 cash flow에 대해서도 정확한 개념적 정리를 하고 있 다. 그는 부동산 투자대안 사이의 우열을 비교하기 위한 방법론으로 ‘최대현재가치와 투하비용에 대한 수익율’이라는 개념을 소개하고 있는데 후자는 현재 내부수익율 (IRR)의 정의와 일치한다. Ellwood는 1960년대에도 감정업계에 새로운 이정표를 설정한 사람이다. 그는 건물·구축물의 원가는 내용년수내에 회수되어야 한다는 기존의 생각을 부정함과 동시에 부동산은 전액현금으로 구입한다는 그 시대의 고정관념에 대해서도 새로운 해석을 하였다. Ellwood가 제안한 환원이율에는 예상보유기간, 금융 대출조건, 보유기간만료시의 예상매각수입의 예측이 감안되어있다. 1961년 Richard Ratcliff는 수익환원법에 대해 회의적인 시각을 갖고, 평가대상 수익은 세공제후 수익 이 되어야 하고, 수익방식 보다는 총임료승수를 승하여 가격을 구하는 것이 합리적이라고 주장하였다.
또 시장에서 거래사례를 기준으로 환원이율을 산정하는데 대해서 도 당시의 부정적인 시각을 보였다. 그러나 복귀가격, 비용 및 수입의 산정에 대해 상당히 부정적인 시각을 뿌리치고 1970년에 현금할인수지모형(Discount Cash Flow M odel)을 제안하여 평가이론 발전에 지대한 기여를 하였다.
1966년 William Kinnard는 통계적 분석기법과 컴퓨터를 이용한 계량적 평가와 인간의 의사결정행동과정을 중 심으로 행동과학적인 접근을 중심으로 감정평가를 논하여야 한다고 주장하였다.
1980년대에 이르러서는 연기금이 부동산 투자의 큰손과 함께 대규모 syndication의 등장 은 투자자에 절세효과를 계량할 수 있는 세공제후 현금흐름(ATCF)으로 무게 중심을 이동시켰다. 이 시대에 본격적인 국제 부동산 투자시장이 구체적인 시장으로 떠오른 다.
1990년대에 이르러서는 1986년 세법개정에 대한 효과가 가시화되고 부실대출로 인해 주택대부조합의 파산이 가속화되는 침체된 시장환경하에서는 DCF방법 보다는 단년도 수익에 비중을 둔 직접환원방식이 보다 선호를 받게 된다. 또 이 시기에는 RTC(정리신탁공사)에 의해 부동산 증권화가 본격화되고 부동산시장과 증권시장의 결합 이 본격화 된다. 1990 중반 이후에는 REIT(부동산투자신탁)가 부동산 투자의 대표적인 수단으로 등장하게 되고 이로 인해 개개 부동산의 평가 보다는 부동산 포트폴리오 의 수익률과 위험분산이 본격적인 화두가 되고, 기존의 DCF방법이나 직접환원방식에 의한 부동산평가 보다는 증권의 투자분석이 더욱 더 관심을 갖게 되고, 부동산 자체 의 투자수익률 보다는 금융레버리지(financial leverage)가 보다 관심을 가지는 투자환경으로 변화해 왔다.
이러한 시대적인 흐름을 개관해보면 국내의 거래관행에 기초 한 수익방식 이론 틀은 Ellwood이전 시대상황에 있는 것이 아닌가 한다.
3. 감정평가 3방식의 적용 및 회고
가. 정상가격
감정평가에관한규칙에서 정하고 있는 정상가 격의 정의 중 통상 성립한다고 인정되는 가격에 대한 구체적이고 명확한 기준은 없으나 통상 거래시점에 거래가격을 현금으로 전액 지불한다는 전제하에 정상가격을 판단 하였다. 그러나 평가실무에서는 분할납부시의 가격절감효과와 시장금리 보다 낮은 금액으로 상당한 금액을 차입하고 있는 부동산의 금융효과 등을 거래가격에 반영하지 못하고 있다. 따라서 현실의 거래관행과 금년부터 저당채권의 유동화(MBS제도의 도입)제도가 본격 시행되게 되면 이를 거래가격에 반영하여야 보다 타당성있는 가격산 정이 가능한 바 정상가격의 정의도 이를 포함하도록 재정의되어야 할 것이다.
지가공시법에서 공시지가의 성격을 적정가격으로 정의하고 이를 정상가격과 다른 개념 으로 볼 것인가 같은 개념으로 볼 것인가에 대한 해석이 나누어지고 있다. 그러나 공시지가는 보상평가 뿐만 아니라 모든 평가의 기준이 되는 가격인 바 이를 이원적으로 보면 사적 시장의 평가가격이 현실을 바탕으로 하지 않는 정책적인 가격으로 해석될 수 있는 바 이를 동일한 기준으로 보는 것이 타당할 것이다. 다만, 정상가격의 기준이 되는 통상적인 시장, 충분한 기간방매 및 대상물건에 정통한 거래 당사자간 등의 필요조건은 기술되어 있지 있으나 합리적으로 성립한다고 인정된다는 의미는 이러한 조 건을 포함하고 있는 것으로 봄이 보다 타당하다고 생각된다.
그러나 법원은 감정평가업자가 과실로 감정평가가격이 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가함으 로써 감정평가 의뢰인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 판시함으로서 감정평가업자의 손실배상과 관련된 판결에 있어서는 정상가격이 란 용어 대신에 적정가격이란 용어를 사용하고 있다.
나아가서 감정평가규칙에는 정의되고 있지 않으나 국내 평가실무에서는 일본 기준에서 정의하고 있는 한정가격과 특정가격개념을 인정해 오고 있다.
한정가격이란 시장성을 갖는 부동산으로 부동산과 인접한 부동산을 병합할 경우 또는 부동산의 일부를 취득할 경우(분할도 포함)에 인접 부동산의 가격이 시장의 한정으로 합리적인 시장에서 형성 될 수 있는 정상가격과 괴리되나 당사자간에는 그 합리성이 인정되는 가격을 한정가격으로 정의하고 있다 . 그러나 상기 정의에서 보듯이 시장이 한정된다는 개념보다는 수요자가 한정된다는 개념이 보다 타당할 것이다. 다만 국내에서도 국공유지의 수의계약 및 사도개설과 관 련된 평가일 경우 등에는 이러한 개념을 응용할 수 있을 것이다.
특정가격이란 부동산의 성격에 의해 일반적으로 거래대상이 되지않는 부동산 또는 의뢰목적 및 조건에 의해 일반적인 시장성을 고려하는 것이 적당하지 않는 부동산의 경제가치를 표시할 때 적용되는 가격을 말하며 그 예로 1) 종교건축물 등 특수한 건축물을 감정평가할 때 2) 회사 갱생법에 의해 갱생목적 재산을 감정평가할 때 3) 담보로서 특별히 안전성을 고려해야할 때 이 개념을 적용할 수 있다고 이론적으로 정의하고 있으나 실제 이러한 기준에 의한 평가가격이 법원의 판단 대상이 되는 경우는 정상가격을 기준으로 그 적정성을 판단하고 있는 바 실제 적용되는 경우는 별로 없었다. 따라서 일본 기준에서 정하고 있는 방법론을 준용하여 의뢰자의 의뢰요구나 조건에 따라 한정가격이나 특정 가격으로 평가할 경우에는 정상가격인 경우의 평가가격을 괄호나 기타 방법 등으로 부기하여 법적 부담이나 혼동으로부터 벗어나는 방안이 강구되어야 할 것이다.
나. 비준방식
이 방법에 의한 국내 평가방식은 대상 부동산과 동일한 용도지역에 소재 하는 거래사례나 임대사례를 기준으로 사정보정, 지가변동율을 이용한 시점수정, 지역요인과 개별요인 보정을 통하여 가격을 산정하여 왔다. 그러나 보정방법으로 곱의 방식을 사용하여 왔기 때문에 가격의 하향편기를 가져왔고, 지역요인과 개별요인이 가격에 미치는 영향에 대해 통계적인 검증이 없이 동일한 가중치를 적용하기 때문 에 가격이 왜곡될 수 있는 가능성을 항상 안고 있다. 실제 대법원도 이의재결의 기초가 된 감정평가법인들의 각 감정평가가 보다 구체적인 요인을 품등비교함에 있어 구체 적으로 어떤 요인들을 어떻게 품등비교 하였는지에 관하여 아무런 이유 및 설시를 하지 아니하였다면 위법하다고 판시한 바 있다.
다만, 거래 사례의 선택에 있어 대법 원은 도시계획구역내에서는 용도지역이 동일한 거래사례를 선택하여야 한다고 판시하여 획일적인 거래사례 선택 기준을 제시하고 있다. 이것은 부동산 가격이 용도지 역보다는 가격 형성 요인을 중심으로 용도지대를 기준으로 가격을 판단하여야 하는 평가원칙에 대한 큰 부담으로 작용하고 있고 이로 인해 대상 부동산의 평가가격을 연 역적으로 일치시키는 거래사례를 선택하는 자의성을 배제할 수 없도록 하고 있다.
거래사례의 보정요인 중 지역요인 및 개별요인의 비교시 획지조건, 환경조건, 가로접근 , 접근조건, 행정조건 및 기타조건 등으로 분류하고 항목간 비교는 곱의 형태로, 항목내 세분류항목은 가감방법으로 보정하고 있다. 그러나 승제방법은 전술한 바와 같이 결 과치를 하향편기시키게 된다. 또한 각 대분류 항목간에 동일한 가중치를 전제로 접근하는 것은 상당한 오류를 전제로하고 가격을 도출케하는 위험을 수반하게 한다. 실제로 회귀분석의 경우 변수간의 상관관계가 높아 이를 모형에 사용할 경우 결과를 왜곡할 우려가 있는 경우(다중공선성관계)에는 상관관계에 있는 변수를 제외하고 모형을 구성 하고 있다. 따라서 이에 대한 검증없이 기계적으로 이를 사용하는 것은 평가가격에 왜곡된 결과를 가져올 수 있는 위험을 본질적으로 내포한다. 따라서 대분류간의 가격 영 향력을 보다 엄밀히 분석할 필요가 있다고 본다. 이는 각 대분류 항목의 세분류 항목에도 동일하게 적용된다고 본다.
거래사례와 대상부동산간의 개별요인 보정을 비준표 를 이용하여 비교 보정하는 방법은 일응 논리적인 타당성은 인정되나 법원은 토지가격 비준표를 이용하여 개별요인 보정을 하는 방법론에 대해서도 이를 인정치 않고 있어 개별요인 보정에 대해서는 지역별로, 부동산 유형별로 개별요인 보정치가 산출될 수 있는 방법이나 이를 활용하기 위한 컴퓨터 소프트웨어의 개발이 절실히 요구되 고 있다.
부동산 시장과 자본시장의 연계가 본격화되면서 MBS(Mortgage Backed Securities;주택저당채권의 유동화)제도가 본격 가동하게 될 것이다. 이 경우 부동산의 대출비율(Loan to Value; LTV)이 증가하게 되면 타인 자본의 비중이 보다 부동산 거래가격 및 부동산 투자수익률에 가장 주요한 변수로 작용할 것이다. 따라서 대출내역 에 대해 면밀한 분석이 수반되어야 하고 이는 평가가격에 반영되어야 할 것이다. 즉 서구의 금융조건 보정항목이 보다 구체적으로 논의되어야 할 것이다.
국내의 평가 방법은 토지의 경우에만 이 방식을 사용하고 건물의 경우에는 원가방식을 사용하고 있다. 그러나 3방식이 각각의 평가가격을 도출하여야 한다는 명제에 충실하려면 토지 건물 전체를 기준으로 거래사례비교법을 적용하는 방법이 검토되어야 할 것이다.
다. 원가방식
전술한 바와 같이 복성식평가법은 주로 건물에 적용되고 토지에 적 용하는 경우에는 개발방식(공제방식 및 가산방식포함)을 말하는 것으로 인식하여 왔다. 그러나 각각의 방식이 각각의 평가가격을 도출하는 방법으로 인식하는 명제하에 서는 토지의 재조달가격에 건물의 재조달가격을 더하여 감가누계액(발생감가액)을 공제하는 미국의 틀로 인식하는 방안에 대해 검토할 필요가 있을 것으로 보인다. 재 조달원가는 용어상의 개념은 대상 부동산을 복제하는 개념으로 이해하면서 실제 적용은 한국감정원 발행 건물신축단가표를 이용하여 산정하여 왔기 때문에 실제는 대치 원가(replacement cost)를 사용한 셈이 된다.
감가수정이란 용어는 감가누계액을 산정하여 차감하는 과정으로 이해되는 바 감가누계액은 發生減價(accrual depreciatio n)가 보다 합리적인 용어선택으로 판단된다.
감가수정방식으로는 내용년수를 기준으로 하는 방법이 일반적으로 이용되어 왔으나 실제로는 觀察減價法이 보다 폭넓게 사 용되었다고 본다. 다만, 이것은 미국의 分解法(breakdown method)처럼 보다 구체적인 방법을 기반으로 하지 못했기 때문에 감정평가액이 다소 주관적인 판단에 의존한 것도 부인할 수 없다.
증축된 부동산의 감가수정 적용시, 다음 예시에서 보듯이 증축부분의 잔존내용년수를 기존부분의 잔존내용년수와 일치시키고 증축부분의 내용년수 에서 기존부분과 증축부분의 건축시점의 차이를 차감하는 형태로 증축부분을 감가수정방식을 사용하여 왔다. 그러나 이는 자의적인 숫자상의 조작으로 흐를 우려가 있다. 따라서 기존건물의 잔존내용년수가 실제로 증축부분의 내용년수가 되고 증축 부분의 잔존내용년수는 이를 기준으로 경과년수를 차감하는 형태가 보다 논리적인 설득력을 가질 것으로 판단된다.
감가누계액을 산정하는 경우 국내의 경우는 내용년수를 기준으로 정액법 또는 정률법을 사용하고 있다. 그러나 상환기금법은 회계학적 개념으로서 ‘발생감가’개념 하에서는 이 방법을 이용할 이론적 논거를 찾을 수 없는 바 감가누계액의 산정수단으로는 이 방법을 사용하는데는 다소 무리가 있다고 본다. 그러나 사회가 복잡다기화 됨에 따라 보다 구체적이고 설득력있는 감가수정액을 도출하기 위해서는 물리적 감가액 뿐만 아니라, 기능적 감가액 및 외부적 요인에 의한 감가액도 산 정하여야 할 것이다.
평가실무에서 개발방식을 이용하여 평가하는 경우는 주로 조성지의 평가에 이를 적용하고 있지만 별로 흔하지 않는 경우다. 이를 적용하는 경우에도 표준화된 사업스케쥴 및 비용지출기준이 없어서 평가가격이 다분히 주관적인 판단에 치우칠 우려가 있는 것이 사실이다. 더구나 미래의 cash flow를 현가하는 경우 기업자 이윤의 인식시점이 발생시점이냐 아니면 인식시점인가에 따라 다분히 다른 결과를 낳게 될 것이고 이 경우에 적용되는 할인률이 이를 감안하는냐 아니냐에 따라 계산결과 가 왜곡될 수 있다.
일본의 경우에는 할인률이 위험에 대한 보수율을 감안하여 결정되는 바 별도로 기업자 이윤을 인식하지 않고 있고, 미국의 경우에는 사업착수시점에 인식하느냐 아니면 분양결과에 비례하여 이를 나누어 인식하느냐에 따라 이를 above line 및 below line으로 구분하여 기술하고 있다. 그러나 재조달가격의 정의가 표준적 인 건설비에 수급인의 적정이윤을 감안하는 구도 속에서 인식하고 있는 현실하에서는 사업자의 적정이윤을 별도로 인식하는 것이 보다 합리적인 결과가 아닌가 한다.
라. 수익방식
기존의 국내 수익방식은 상각후 순이익을 기준으로 투자기간을 토지의 경우는 영구보유를 전제로 하고, 건물은 내용년수 만료시까지 보유한다는 전제하에서 토 지와 건물을 중심으로 잔여법을 이용해 수익가격을 도출하는 이론적 구성을 하고 있다. 그러나 시장의 거래당사자는 전세금, 자기자본, 은행자금 등을 이용해서 투자금액을 결정하고 일정기간 보유후 매도하는 투자틀을 가지고 시장에 참여할 것이다. 따라서 이러한 시장참여자의 의사결정 방법을 기준으로 가격을 판단하여야 한다고 본다.
국내 수익방식의 소득분류기준은 대상부동산의 실질임료로부터 상각자산의 감가상각비를 필요제경비에 포함시키고 이를 공제한 소득을 상각후 순이익으로 분류하고, 감가상각 비를 필요제경비로 인식하지 않을 경우에는 상각전 소득으로 분류하는 이원적인 소득분류기준을 갖고 있었다. 주택 금융이 일반화 되어있지 않았기 때문에 금융비용을 감안 한 소득분류기준은 고려할 필요가 없었기에 이와 관련된 소득분류의 틀은 갖고 있지 않다.
그러나 이러한 접근은 전술한 바와 같이 투자환경의 변화로 인해 새로운 접근을 필요로 하고 있다.
소득의 분류를 상각전 및 상각후 순익으로 분류하는 것은 할인율과 환원이율에 대한 개념의 혼선으로 이어지고 실제 시장의 가격형성과정이 상각후와 상 각전으로 이루어지는 것이 아니고 환원이율이 투자에 대한 수익률(return on investment)과 자본회수율(return of investment)로 구성되기 때문에 이러한 틀을 유지할 실익 이 없어지게 되었다.
「필요제경비」항목으로 통칭되는 항목은 수선유지비, 화재보험료, 공조공과21), 공실 및 대손 충당금과 매년 감가상각비를 말한다. 여기서 공실 및 대 손 충당금을 경비로 분류한다는 것은 실질적인 비용의 지출을 수반하지 않는다는 점에서 수선유지비 등 실제적 비용의 지출을 수반하는 다른 경비 항목과는 다르다.
따라서 이는 임료의 조정항목이지 경비항목으로 분류할 수는 없다고 본다. 나아가서 이를 경비항목에 포함한다는 것은 공실 및 대손 충당금을 임차인에게 전가한다는 논리이기 때문 에 임대인은 전혀 부동산 투자위험이 없게 된다는 불합리한 결과를 가져오게 된다.
여기서 감가상각비는 환원이율을 자기자본에 대한 투자수익률과 자본회수액으로 인식하 는 틀에서는 이를 비용항목으로 인식하지 말아야 한다.
다만 서구의 경우 가구를 부착하여 임대하는 부동산일 경우 가구 등의 교체에 따른 비용을 경비항목에 가산할 것이 냐 아니냐를 두고 논란이 되고 있으나 국내 부동산 시장환경은 이러한 경우가 별로 없으므로 논란의 여지는 별반 없다고 본다.
그러나 보유기간 동안 비주기적으로 발생할 수 있는 임차인 중개수수료 및 임대차를 위한 건물구조변경비용 등을 어떻게 처리하여야 하는가에 대해서는 연구를 필요로 하고 있다.
한편, 관리비를 받는 경우에는 이러 한 관리비를 운영경비항목에서 차감하여 결정하여야 할 것이며 만약 관리비가 실제 운영경비를 초과하면 이를 기타 임대소득으로 산입하면 논리의 충돌도 해소할 수 있다.
이것을 보다 효율적으로 적용하기 위해서는 구체적인 운영경비율에 대한 시장조사가 선결되어야 할 것이다.
수익방식 적용시 환원대상이 되는 초년도 순이익은 투자자의 보유기간 범위 내에서 장기적인 판단 하에서 결정되는 값이어야 함으로 특정시점의 상황을 중심으로 판단하여서도 안된다. 따라서 보증금의 수수와 관계없이 임차인의 회전율, 시장상황 등을 참작하여 고려하여야 한다.
환원이율은 시장에서 추출된 값을 이용하는 것이 가장 합리적인 접근이다. 다만, 부채감당율(debt coverage ratio)방식- 부채커버율방식, 저당조건방식(mortgage term) 등으로도 불린다-은 금융기관의 대출목적을 위한 in-house cap rate를 기준으로 하는 바 평가에서 이를 적용하기는 어렵 다고 보고 있으며, Ellwood방식도 NOI가 보유기간 동안 일정한 값을 취하거나 일정한 패턴을 가지고 부동산 금융이 본격적으로 도입될 때 가능한 바 본격적인 응용은 아직 미미한 단계에 있다.
환원방식으로는 사용되던 직접법과 직선법은 직접환원방식과 기대수익환원방식으로 2원적으로 정리되어야 할 것이다.
특히 현금할인수지분석법(di scounted cash flow method)은 전형적인 투자보유기간, 할인율 및 부동산 관련 지표의 시계열이 구축되어 있지 않는 현실을 감안하면 하나의 검증수단으로 이용하는 것 이 합리적이지 아닐까 하고 생각된다. 왜냐하면 현실사회에서 실천되고 있는 이상의 정확성을 가치결정과정에 이용하는 것도 잘못된 것이고 수많은 가치결정요인의 상호 작용을 무시하고 그 중 하나의 요인에만 주목하는 것 또한 잘못된 것이라고 보기 때문이다.
또한, 임대사례와 토지 잔여법을 이용하여 토지의 수익가격을 산정하는 경우 임 대사례의 토지에 귀속하는 순이익을 구하여 개별요인, 사정보정, 지역요인, 개별요인, 면적보정 등으로 보정하는 기법은 임대료가 형성되는 요인과 토지가격이 형성되는 요 인이 동일한 조건으로 보는 시각이나 임대료와 지가형성요인이 동일하다고는 볼 수 없기 때문에 이를 적용하는 것은 문제가 있다고 본다.
따라서 대상 임대사례의 임료로 부터 대상 부동산의 특성에 기초한 적정 임대료를 산정하여 이를 기초로 토지 수익가격을 산정하는 것이 보다 합리적인 접근일 것이다. 임대사례의 토지에 귀속하는 순이 익으로부터 대상 부동산에 귀속할 것으로 예상하는 임대순이익을 산정하는 것은 각각의 보정 요인의 오차를 확대 재생산할 우려가 있는 바 이를 재검토하여야 한다고 본다.
마. 공시지가
공시지가제도가 평가업계 발전에 미친 기여도는 여러 가지로 해석될 수 있다. 공시지가제도가 평가업계에 미친 경제적 측면과 이로 인한 법인체계의 정착 에 기여한 점은 인정되나 평가가격을 공시지가로 묶어두는 바람에 기타 평가 3방식이 사용될 수 있는 여지가 제한된 점도 무시할 수 없는 측면이다.
사적 시장에서 3방식을 병행할 필요성이 없는 상황에서 3방식의 발전을 기대하는 것은 어쩌면 무리한 발상일지 모른다. 이것은 평가방식을 제도 및 법률 지향적인 보상업무에 보다 비중을 두게 만 들었고 본래적인 의미의 3방식에 대한 연구를 등한히 하게하는 부작용도 파생시켰다.
그러나 토지공개념제도가 전면 개편되고 관련 법령이 폐지되어 공시지가제도가 후퇴 되고 지난10년간 부동산 필지정보가 어느 정도 축적되어 GIS구축이 이루어지면 필연적으로 공시지가의 cost-benefit분석이 시도되면 향후 공적 시장의 축소는 필연적인 논 리의 귀결로 찾아올 것으로 예상된다.
또 지난 10여년간 항상 논쟁의 소재거리로 제공된 보상가격의 실거래가격과의 차이에 대해서는 보상가격을 시장의 객관적인 정보 즉 가격(price;과거 지향적)으로 보고, 평가가격을 미래가치의 현재가치로 판단한다면 이러한 가격의 괴리는 필연적인 접근상의 차이로 해석될 수 있다. 따라서 이러한 양자 의 거리는 법률적인 판단으로 해결되지 않는 한 평가 결과로서 설명하는 데 한계가 있을 것으로 판단된다. 이러한 논쟁의 출발은 비준표작성과 공시지가 산정기준과의 차이 에서도 찾아볼 수 있다.
즉 공시지가는 나지를 상정한 최유효이용을 전제로 한 가격이나 비준표는 토지이용상황을 가격 산정의 주요 변수로 인식하는 바람에 공시지가와 보상가격의 괴리를 증폭시켰다고 본다.
4. 도전과 과제
가. 국내 업무 환경의 변화
지난 10여 년간 감정평가 시장은 양적인 팽창을 거듭하여 1969년 5억5천만원에서 연평균 25.7%씩 증가하여 1998년에는 2,912억원 규모로 성장하였다. 종사자 수도 1999년 현재 감정평가사 자격자는 1,526명이며 이 중 감정평가협회에 등록하여 개업한 감정평가사도 1,433명에 이르고 있다.
이러한 양적 성장 뒤에는 필연적으로 도전과 대응이란 상황논리에 의해 끊임없는 시련과 이에 대한 극복의 과정을 슬기롭게 헤쳐왔 기에 가능했다고 본다.
그러나 기존에 우리가 겪었던 도전은 기존의 틀 속에서 평가기준 및 대상에 대한 변화에 수반되는 내재적인 도전이였다면 IMF로 설명되는 금융위기 이후에 우리가 직면하는 위기는 평가환경을 둘러싸고 있는 시스템 전반에 대한 변화를- 조직운영시스템의 변화, 공적 시장의 축소 및 공시지가제도 전면 개편에 대한 압박 , 자격자수의 양산 등-강요받는 외재적인 도전이라 고 볼 수 있다.
나아가서 감정평가 수요시장의 변화는-즉 구체적이고 논리적인 평가과정의 기술요구 및 감정평가와 관련된 부가서비스의 강요-기존의 평가시장의 제도적 규제가 공시지가를 기준으로 평가하도록 한 제도적 틀에 있다고 주장하기엔 우리는 그 동안 이러한 제도적 보호에 너무나 익숙해져왔기 때문이다. 특히, 금융구조조정과정에 파생적으로 등장한 ABS관련 평가 및 이와 연계된 Due Diligence업무, 채권관련 평가 및 수익방식에 의한 평가가액산정 등 새로운 시장의 등장은 우리가 경험해 보지 못한 영 업환경이다.
또한 국내 부동산 시장개방과 함께 진출한 외국의 종합부동산회사는 새로운 시장의 도전과 적응을 더욱 어렵게 하고 있으며 특히 삼성, 현대, SK 등 대기업의 부동산업 진출동향은 국내 부동산 시장의 환경을 이전과 확연히 다른 시장환경으로 몰아가고 있다.
나아가서 국내에 진출한 외국계 투자은행도 부동산 투자회사를 설 립하여 부동산 투자시장에 뛰어 들고 있다. 따라서 감정평가사가 부동산 중개시장에 진출할 경우 자본력의 열세와 실무경험의 부족 때문에 경쟁력을 잃고 있다고 볼 수 밖 에 없으며 이를 극복하기 위하여는 전문화된 투자기법과 법인 조직망을 이용한 조직적인 접근을 필요로 한다고 본다.
나. 국제 업무환경의 변화
미국의 부동산감정협회 회원수는 지난 10년간 25% 감소하고 있으며 뉴질랜드 및 호주의 경우에도 이와 유사한 양상이 나타나고 있다. 이는 금융기관의 자동대출시스템 의존도 증가에 크게 기 인하고 있다. 국내에도 이와 유사한 대출업무형태를 취하고 있는 금융기관이 등장하고 있다.
일본의 경우도 지난 8년간 지속된 시장침체의 영향으로 부동산 평가업이 상당한 시련을 겪고 있는 것으로 알려져 있다. 다만, 국내와 비슷하게 금융구조조정의 일환으로 3년 한시법(98.3.3.1시행)으로 토지재평가제도가 실시되어 다소나마 시장 에 숨통을 열어주고 있다.
평가수요자도 평가업무시 평가이외에 이와 부수된 업무를 강요하고 있는데 미국 주택 및 도시건설성은 99년 11월 1일부터 FHA는 주택평가에 감정평가사가 주택의 물리적인 결함 등도 함께 기술하도록 규정(FHA’s Home Buyer’s Protection Plan)하고 있어 평가업무에 대한 부담을 날로 가중시키고 있다.
또 다른 외부환경의 변화로는 평가기준의 국제화이다. 즉 미국의 경우 통일전문평가기준(USPAP)이 시행되고 영국을 중심으로 한 국제평가기준위원회(현재 34개국 49개 단 체가 소속)는 국제평가기준을 작성하여 이를 기준으로 평가작업을 수행하고 있으며 영연방을 비롯한 상당수의 국가가 이를 기준으로 평가업무를 수행하고 있다. 즉 평가 기준의 globalization이 본격적으로 시도되고 있어 이의 흐름과 국내 가격형성구조 등을 종합적으로 고려하여 평가 틀을 구축하여야 한다.
부동산업의 대형화 및 부동산 시장에 대한 체계적인 접근의 시도도 또 다른 변화의 태양이다. Jones Lang Wooton이 Lassal과 M&A를 통하여 대형화되었고 미국의 경우 부동산 평가업계도 지역적인 국지성을 벋어난 전국적인 네트워크를 가진 대형평가회사의 진출이 본격적으로 시도되고 있으며 회계법인도 부동산 시장에 본격적인 진출을 도모하고 있다.
나아가 서 부동산 평가에 대한 보다 구체적이고 논리적인 평가의 기반을 구축하기 위해서 관련 자료의 구축이 공고히 하고 있는데 그 예로는 영국의 IPD사 지수, 미국의 NCREIF의 지수, NAREIT의 지수, FRC사의 지수, RERC사의 지수, 일본의 CRES 지수, 住生지수, STIX, 일본부동산연구소의 전국임료통계 등을 들 수 있다.
다. 채권 등의 평가
부실채권의 처리를 위한 성업공사의 금융기관 인수자산의 평가를 위한 평가가 화두가 되면서 담보부부동산의 평가, 담보권의 평가, 채권과 부동산의 수익성을 판단하여야 하 는 회색지대의 평가수요가 등장하게 되었다. 이는 미국의 정리신탁공사(RTC)의 DIV(Derived Investment Valuation)기법을 의미하는 것으로 회계사와 감정평가사가 공동 으로 참여하여야 정확한 평가가 가능한 것이다.
그러나 실제로 이는 회계사의 업무영역으로 상당히 투사되어 있어, 새로운 업무영역으로의 개발이 시급히 요구되는 곳이 다. 이는 후술하는 기업가치 및 무형자산 평가시장도 같은 맥락에서 새로운 평가업계의 과제로 떠오르고 있다. 향후 가칭 부동산투자회사법(REIT)이 시행되면 이에 대한 평가수요가 본격적으로 대두될 것이다.
라. 기업 평가
기업 구조조정 및 외국자본의 국내투자거래가 활발하게 진행되면서 기업가치 평가수요가 날로 증대되고 있다. 그 러나 평가업계의 종래 평가대상은 고정자산에 국한되고 사용되는 기법도 원가방식 및 비준방식에 의한 순자산가치를 산정하는데 그치고 있어 기업 전체의 자산가치를 산 정하는데는 한계를 갖고 있다.
기업가치는 생산설비에 기초한 순자산가치 보다는 인력, 지적재산 및 영업력 등에 기초한 무형자산이 창출하는 소득 등 계속기업의 가치가 보다 중시되는 기업환경으로 바뀌어 가고 있다.
실제 국유재산법 시행규칙 제38조는 비상장주식의 경우, 총리령이 정하는 산정방식에 의하여 산정한 자산가치, 수익가치 및 상대가치를 고려하여 산정한 평가금액을 기준으로 거래토록 하고, 평가기관은 감정평가법인, 재정경제원장관이 지정하는 신용평가전문기관으로 정하고 있으나 평가법 인은 순자산가치 평가기능에 그치고 있어 상대적으로 시장을 잃고 있다. 따라서 기업가치 평가에 보다 많은 투자가 향후 이 분야에 이루어져야 할 것이다. 기업가치 평가도 기존의 평가 3방식을 응용하여 충분히 평가가 가능한 분야이기 때문이다.
마. 지적재산권 및 무형재산의 평가
토지 및 건물로 이어지는 유형자산 평가환경은 사회구조 가 복잡 다기화되고 이와 관련하여 평가수요도 무형자산의 가치 산정이란 새로운 평가수요를 강요받고 있다. 특히 지적재산권 등 무형재산권의 평가는 아직까지 이론적인 정립이 이루어지지 않는 부분이나 기존의 3방식을 응용하면 충분히 접근 가능한 영역으로 판단된다.
기업의 가치는 순운영자본, 유형자산, 무형자산 및 지적재산권28) 등 으로 구성될 것인바 지적재산권은 기업가치로부터 이러한 재산가치를 차감하여 그 값을 구하거나 다음과 같이 지적재산권의 수익기여도를 기준으로 DCF방법을 이용하여 지적재산권의 가치를 산정할 수 있을 것이다.
지적재산권이 있는 상태의 기업가치 | 지적재산권이 있는 상태의 수익 |
-지적재산권이 없는 상태의 기업가치 | 지적재산권이 없는 상태의 수익 |
지적재산권의 가치 | 지적재산권의 수익 기여도 |
다만, 이 경우의 적용할인율은 가중평균 자본비용 개념을 응용하여 접근할 수 있을 것이다.
지적재산권의 할인율 = 기업의 가중평군 자본비용 - 화폐자산의 구성비 * 화폐자산수익률 - 유형자산의 구성비 * 유형자산 수익률 - 무형자산 구성비 * 무형자산 수익률
지적재산권의 내용년수에 대해서는 1935년 Iowa주립대학에서 발표한 「산업용 자산의 수명에 대한 통계적 분석」자료를 참조하여 이를 판단하는 것도 하나의 좋은 접근 틀로 이용될 수 있을 것이다.
다음 표는 지적재산권 유형별 평가기법을 정리 한 것이다.
구분 | 주기법 | 보조기법 |
특허권 상표권 저작권 노동력 소프트웨어 유통망 프랜차이즈 |
수익방식 수익방식 수익방식 원가방식 원가방식 원가방식 수익방식 |
비준방식 비준방식 비준방식 수익방식 비준방식 수익방식 비준방식 |