에이스부동산연구소

<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE> 최근 반포주공 2단지의 사업승인이 발표된 이후 그 행보에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이에 반포주공 2,3단지의 사업승인 모두 이루어져 관리처분일자에 따라 본격적인 사업진행에 발판을 마련할 것으로 보여지고 있지요. 먼저 반포주공아파트는 반포로, 신반포로, 올림픽대로와 인접해 있고 반포주공 2단지는 지하철 3,7호선 고속터미널역이 도보 7분거리에 반포주공 3단지는 지하철 7호선 반포역이 도보 1분에 있는 역세권 아파트입니다. 그리고 2007년 완공예정에 있는 지하철 9호선 역사가 이들 단지와 인접해 있어 향후 교통개선에 따른 반사이익도 기대됩니다. 또한 단지내에 잠원초(2단지), 원촌초, 원촌중(3단지)가 들어서 있으며 주변으로 하여 반포중, 세화여중, 세화고교 등 양호한 교육환경을 나타내고 있습니다. 이 밖에도 신세계백화점, 뉴코아백화점, 경부선 고속터미널, 킴스클럽, 한강공원, 예술의 전당, 센트럴시티 등 다양한 편의/문화시설들을 이용할 수 있습니다. 현재 반포주공 2단지는 총 1,720세대로 18평이 58,000~59,000만원이며 25평이 79,000~81,000만원을 형성하고 있으며 각 평형 당 4~5개 정도의 매물이 나와있다고 합니다. 그리고 18평이 유이자 3,000만원, 무이자 11,0000만원이고 25평이 유이자 3,000만원, 무이자 15,000만원이 가능하며 이주는 5~6월부터 시작될 것으로 보입니다. 한편 현재 18평 아파트를 매입한다면 향후 34평으로 들어갈 경우, 6,000만원환급이 가능하다고 하며 45평으로 들어갈 경우 14,000만원 정도의 추가부담금을 납부하셔야 합니다. 향후 반포주공 2단지는 2,444세대가 입주할 계획이며 25평 ~ 63평으로 구성되고 시공사는 삼성물산입니다. 한편 반포주공 3단지는 현재 총 2,400세대를 이루고 있으며 16평이 62,000~65,000만원, 25평이 93,000~95,000만원을 형성하고 있습니다. 16평을 매입하게 되면 향후 40평대까지는 추가부담금없이 입주가 가능하고 35평에 들어갈 경우에는 7,000만원을 환급 받을 수 있다고 합니다. 향후 반포주공 3단지는 총 3,410세대이며 25평~86평으로 구성되며 시공사는 LG건설입니다. 반포주공 2단지는 3월 정도에 3단지는 2월 정도에 관리처분에 관한 총회를 열 계획으로 추가부담금이나 이주일자 등은 아직 확정되어진 것은 아니며 다만, 6월 정도가 되면 본격적인 이주가 진행될 것으로 내다보고 있습니다. 두 단지 중에서는 3단지에 대한 선호도가 높습니다. 우선 지하철 7호선이 단지와 맞닿은 초역세권이며 상대적으로 많은 세대수, 빠른 진행속도 및 지분제로써 조합원 부담금을 계약 당시의 금액으로 진행되기 때문에 금전적인 부담이 덜하게 됩니다. 하지만 주공 2단지는 도급제로써 위에서 언급한 추가부담금에 대한 부분이 물가변동에 따라 달라질 수 있는 변수를 가지고 있어 사업속도가 지연될 가능성도 배제할 수 없기에 상대적으로 확인해 보셔야 할 사항이 많습니다. 하지만 두 단지 투자, 실거주 측면에서 충분한 가치를 지니고 있으므로 관심있으신 회원님들께서는 관리처분계획이 떨어지기 전에 현장에도 방문해 보시고 세밀히 확인하시기 바랍니다. 사계약 체결방식에 따른 도급제와 지분제 - 도급제 : 일반적인 건축공사의 발주방식으로서 건축물의 평당공사비를 정하여 공사계약을 체결하는 것으로 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원 추가부담이 필요하다. 건축공사의 진행속도가 빠르고, 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 조합원에게 환원된다는 장점은 있으나 개발이익이 현실화되기 이전에 수차례에 걸쳐 건축비를 지불할 수 있기 때문에 조합원에 금전적 부담이 있을 수 있으며 이러한 부분으로 인해 시공사와 조합원의 마찰이 심화될 수 있다. - 지분제 : 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가, 복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 것을 말한다. 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가이익은 시공사에게 돌아가기 때문에 대물보상제도라 불리기도한다. 이 방식은 재건축 종료 후 잔여건물을 처분한 매각대금으로 건축비에 우선적으로 충당한 후 부족한 금액을 조합원들이 추가로 부담하고 잔여건물 매각대금이 건축비 를 초과하는 경우에는 오히려 조합원에게 정산금으로 지급할 수도 있으므로 적어도 재건축기간 동안에는 조합원들에게 건축비 지급에 따른 금전적 부담은 없다. 이에 비해 개발이익이 발생할 경우 이를 시공사가 갖게된다. 그러나 공사기간이 장기화될 경우 시공사가 추가이익을 얻게 되는 것보다는 오히려 이에 따른 위험부담을 안게 될 가능성이 크다고 할 수 있다. 출처: 부동산 퍼스트 전소희 님의 글