2006년 부터 달라지는 부동산 세제..

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=9 width=618 border=0> <TBODY> <TR> <TD class=news_title align=middle></TD></TR> <TR> <TD class=gray1 align=right> </TD></TR> <TR> <TD class=news_text>지난해 8.31부동산대책발표 이후 정부는 그 후속 법안으로 종부세, 소득세 등 관련 세법의 세부조항을 확정해 1일부터 시행에 들어갔다. 본보는 올해부터 개정 시행되는 주요 부동산 관련 세제에 대해 알기 쉽게 사례를 중심으로 문답형식으로 정리하는 시간을 마련해 봤다. - 종부세 적용 기준에서 가장 중요한 1세대와 연대납세의무는. ▲ 1세대란 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성하는 하나의 집단을 말한다. 취학, 요양, 근무상 형편에 따른 일시퇴거자도 1세대로 보아 합산한다. 혼인한 아들의 경우 분가해 별도의 세대가 가능하나 부모와 동일 주소에서 생계를 같이하는 경우에는 합산과세 한다. 예를 들어 30세 이상의 유학중인 자녀가 아파트 1채를 소유하고 있으나, 부모와 생계를 같이하는 경우 1세대로 보아 합산과세 한다. 부부는 단독세대를 구성하는 경우에도 동일한 세대로 본다. 본인과 배우자는 주민등록상 별도세대를 구성한다 하더라도 1세대로 보아 합산해 과세한다. 이혼 후 사실상 혼인관계를 유지하는 위장이혼인 경우에는 합산한다. 혼인이나 노부모 봉양을 위해 세대를 합가한 경우는 합가한 경우 1세대이므로 원칙적으로 종부세를 합산과세하나 합가한 날로부터 2년간은 합가전의 상태를 각각 1세대로 보아 종부세 과세여부를 판단한다. 다만, 올해 6월 1일 이전에 이미 혼인 또는 노부모 봉양을 위해 합가한 경우 2년 후인 2008년부터 합산 과세한다. 연대납세의무는 하나의 납세의무를 2인 이상이 연대하여 납부할 의무를 지는 것으로 그 중 1인이 전액을 납부하면 모든 납세의무자의 납부의무가 소멸한다. 세대원은 그가 소유한 주택의 공시가격을 한도로 종합부동산세를 연대해 납부할 의무가 있다. 또, 전액을 납부한 납세자는 다른 연대납세의무자에 대해 자신의 부담부분을 초과해 납부한 금액에 대해서 구상권 행사가 가능하다. ◆ 양도소득세 관련 - 예를 들어 수도권 또는 광역시에 주택1채, 그 외 지방에 주택 1채를 소유하고 있을때 1세대 2주택에 해당되는가. ▲수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나 이 사례에서는 지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택에 해당된다. 지방에 소재하는 주택이 기준시가 3억원을 초과하여 1세대 2주택에 해당하는 경우 지방에 소재하는 주택은 중과대상에 해당되며 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나 도정법에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재한 주택(재개발, 재건축주택)인 경우 양도세 중과대상에 해당된다. - 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택(정비구역으로 지정고시된 지역에 소재하지 않음) 1채 등 모두 주택 2채를 가진 경우 양도소득세가 중과되는가. ▲ 수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 이 사례는 1세대 2주택에 해당한다. 기준시가 9천만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않는다. 그러나, 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 수도권 기준시가 9천만원 주택는 1세대2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 1세대2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대2주택에 해당되어 양도세가 중과된다. 그러나 같은 조건으로 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재한 1채 등 모두 주택 2채를 가진 경우에는 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 원칙적으로 제외되나 도정법에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재하는 (재개발, 재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당한다. - 수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득해 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가. ▲지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외된다. 甲씨는 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년 이상 거주했으며 甲씨가 지방파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도했기 때문이다. - 올해부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 내년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되고 법인세가 30% 추가 과세되는 비사업용 토지를 어떻게 판단하나. ▲양도소득세는 토지와 건물 등의 양도시점에 장기 보유기간중 발생한 양도차익에 대해 과세하므로 비사업용 토지여부를 판정함에 있어 양도시점뿐만 아니라 보유기간중 사업에 사용된 기간도 고려해야 하나 세무행정 집행가능성 등을 감안해 양도시점 직전의 일정기간으로 한정해 비사업용토지 여부를 판정한다. 그러나 해당 토지가 양도일 직전 3년중 2년 이상, 양도일 직전 5년중 3년 이상, 보유기간중 80% 이상을 직접 사업에 사용한 경우는 사업용 토지다. 이 요건중 하나도 충족하지 못하는 경우 비사업용 토지에 해당해 2006년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 내년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되고 법인세가 30% 추가과세된다. - 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 부득이한 사유가 발생하기 직전의 기간을 기준으로 사업용토지 여부를 판정하는 부득이한 사유는 어떤 것이 있나. ▲ 농업협동조합중앙회 및 그 조합이 농업협동조합자산관리 회사에 매각을 위임한 토지는 매각을 위임한 날을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정한다. 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매를 통해 양도된 토지는 최초의 경매기일 또는 공매일을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정한다. 한국자산관리공사에 매각을 위임해 양도된 토지는 매각을 위임한 날을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정한다. 그 외 토지의 취득일부터 3년 이내에 법인의 합병 또는 분할로 인해 양도되는 토지와 공장의 가동에 따른 소음, 분진, 악취 등에 의해 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지 등도 해당한다. - 부동산 과다보유 법인의 주식을 양도하는 경우 부동산과 동일한 세율을 적용하는 이유는. ▲ 부동산 과다보유 법인 주식의 양도는 그 실질이 부동산 또는 부동산에 관한 권리의 양도와 동일하거나 유사하므로 일반적인 주식양도세율을 적용하는 경우 개인이 법인을 통하여 부동산을 보유함으로써 부동산 양도세율 적용을 회피할 수 있으므로 조세부담의 공평을 도모하기 위해 부동산 양도세율을 적용하는 것이다. 부동산 과다보유 법인 주식은 다음과 같다. 법인의 자산총액중 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 합계액이 50%이상이고 주주 1인과 특수관계자가 주식의 50%이상을 소유한 경우다. 주주 1인과 특수관계자가 50%이상을 양도(3년내 합산)하는 경우의 해당 주식이다. 법인의 자산총액중 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 합계액이 80%이상인 법인으로서 골프장, 스키장, 휴양콘도미니엄업 법인의 주식이다. </TD></TR></TBODY></TABLE>