6. 일괄 양도된 토지·건물등 가액의 안분기준 보완 (소득세법 제100조 제3항, 같은 법 시행령 제166조 제6항)

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건물양도(토지건물) 일괄양도 안분 - 주황규 (2018..09.18).xlsx

일괄양도 되는 토지와 건물의 환산취득가액 산정방법 명확화 (2018-09-18) 주황규.hwp

포괄사업양도양수계약서_법인전환_계약서_-주황규_(2018-09-18).xlsx

포괄양도양수계약서 (임대업) 예제 2018-09-18.xlsx

6. 일괄 양도된 토지·건물등 가액의 안분기준 보완
     (소득세법 제100조 제3항, 같은 법 시행령 제166조 제6항)

가. 개정취지
	○ 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지

나. 개정내용

종  전	개  정
□ 토지·건물등의 일괄 양도시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우  ○ 가액구분이 불분명한 경우	□ 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 추가    ○ (좌  동)
<신  설>	○ 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우
<신  설>	□ 유형자산(기계장치 등) 및 토지·건물등 일괄 양도시 취득·양도가액 안분기준 보완   ○ 장부가액이 없는 경우 「상속세 및 증여세법」 상 유형자산 평가가액을 기준

다. 적용시기 및 적용례
	○ 2016.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(19) 일괄 양도된 토지·건물등 가액의 안분기준 보완

(소득법 §100②, 소득령 §166⑥)

현 행	개 정 안
□ 토지․건물등의 일괄 양도시기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 ㅇ 가액구분이 불분명한 경우 <신 설> <신 설>	□ 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 추가 ㅇ (좌 동) ㅇ납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30%이상 차이나는 경우 □ 주택·건물 및 기계장치의 일괄양도시 가액 안분기준 신설 ㅇ 주택․건물: 기준시가 ㅇ 기계장치: 상증세법에 따른 유형자산 평가가액

<개정이유> 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지

<적용시기> ’16.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(4) 일괄 공급된 토지․건물 등 가액의 안분기준 보완(부가법 §29)

현 행	개 정 안
□ 토지․건물 등 일괄 공급시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 ㅇ 가액구분이 불분명한 경우 <추 가>	□ 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 추가 ㅇ (좌 동) ㅇ 납세자가 실지거래가액으로 구분한 가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우

<개정이유> 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피 방지 

<적용시기> ‘19.1.1. 이후 재화를 공급하는 분부터 적용

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한연호 해설책에는

       건물  토지   합계

기준   50-  500-  550-

계약   65-  485-  550-

차액   15- -15-      0-

15/50=30%

따라서 건물가가 65-을 초과하면 30%를 초과하므로 건물토지가액 구분이 불분명한 경우에  해당하므로 65- 485-를 인정하지 않고 50- 500-으로 과세한다는 내용으로 이해하였음

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소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.(2009.12.31 개정)

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 

   양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 

   토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 

   따라 안분계산(按分計算)한다.

   이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31 개정)

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이

같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명

한 때로 본다.(2015.12.15 신설)

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2015.12.15 항번개정)

소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 

  「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산하며, 

   이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 

  「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 

   제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2016.03.31 개정)

소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ

   감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 

   따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ

   환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.(2009.12.31 개정)

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 

   양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 

   등 을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 

   이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31 개정)

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 

   같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

   (2015.12.15 신설)

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2015.12.15. 항번개정)

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일괄 양도 토지 건물의 안분기준 보안 개정에 따른 30%미만 차이가 나는 경우 양도소득세 신고

Q.국세에 노고가 많으십니다. 
2016년 개정세법에 보니 
<토지 건물의 일괄양도시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우> 
종전 - 가액이 불분명한 경우 
에서 

개정 
- 가액이 불분명한 경우 
- 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우 
로 되어 있습니다. 

양도소득세 신고하려고 하니 양도자의 계약서를 보니 토지,건물의 안분가액차이(양도계약서에 토지가액과 건물가액이 나뉘어져 있음)가 기준시가와 양도비율차이가 20%가 나는데 양도소득세 신고시 상관이 없는지요?

A.일괄 양도 토지 건물의 안분기준 보안 개정에 따른 30%미만 차이가 나는 경우 양도소득세 신고

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

소득세법시행령 제166조 제6항에 의거, 토지와 건물 등을 일괄양도하여 그 가액 구분이 불분명할 때에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것이고,

안분계산은 공급계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분하되, 부가가치세법 시행령 제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분합니다.

한편, 토지와 건물의 양도가액이 구분기재되었다 하더라도 그 구분기재된 토지들의 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래(30%이상 차이나는 경우)등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되는 경우가 아닌 경우에는

그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제6항의 규정에 따라「부가가치세법 시행령」 제64조의 규정에 의하여 안분계산하여 양도가액을 산정하는 것입니다.

귀 상담의 경우, 토지와 건물의 구분기재된 양도가액이 30%이상 차이나지 않는 정상적인 거래에 해당하는 경우라면 기재된 가액을 양도가액으로 함이 타당하다고 판단됩니다.

▣ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. <신설 2015.12.15>

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.12.15>

상담분류 : 양도소득세

답변일자 : 2016-03-09

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소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께

취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는

취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다.

이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31. 개정)

부가가치세법시행령 제28조 [ 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기 ]

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등" 이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.28 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우:

공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에

따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간

개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조 제9호에

따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여

안분 계산한 금액으로 한다.(2015.02.03 단서개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례

하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례

하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로

한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

(2013.06.28 개정)

소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 하며, 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산을 토지 또는 건물 등과 함께 양도하는 경우로서 선박 등 그 밖의 유형재산의 가액을 안분계산하는 때에는 같은 항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2016.02.17 개정) [ 부칙 ]

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Q.토지와 건물의 일괄양도시 기준시가의 안분비율 30%이내 계약서상 구분기재되면 정상적인 거래로 보는지요?

아래의 답변을 받았습니다. 계약서에 토지와 건물의 양도가액이 구분기재된 계약서를 양도소득세신고 해달라고 의뢰하였습니다. 
비율을 계산한 결과 기준시가의 20%정도의 비율 차이가 납니다. 
토지와 건물의 일괄양도시 기준시가의 안분비율 30%이내 계약서상 구분기재되면 정상적인 거래로 보는지요? 

국세에 노고가 많으십니다. 
2016년 개정세법에 보니 
<토지 건물의 일괄양도시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우> 
종전 - 가액이 불분명한 경우 
에서 

개정 
- 가액이 불분명한 경우 
- 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우 
로 되어 있습니다. 

양도소득세 신고하려고 하니 양도자의 계약서를 보니 토지,건물의 안분가액차이(양도계약서에 토지가액과 건물가액이 나뉘어져 있음)가 기준시가와 양도비율차이가 20%가 나는데 양도소득세 신고시 상관이 없는지요? 

하단 답변내용

안녕하십니까? 
항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다. 
소득세법시행령 제166조 제6항에 의거, 토지와 건물 등을 일괄양도하여 그 가액 구분이 불분명할 때에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것이고, 
안분계산은 공급계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분하되, 부가가치세법 시행령 제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분합니다. 

한편, 토지와 건물의 양도가액이 구분기재되었다 하더라도 그 구분기재된 토지들의 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래(30%이상 차이나는 경우)등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되는 경우가 아닌 경우에는 

그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제6항의 규정에 따라「부가가치세법 시행령」 제64조의 규정에 의하여 안분계산하여 양도가액을 산정하는 것입니다. 

귀 상담의 경우, 토지와 건물의 구분기재된 양도가액이 30%이상 차이나지 않는 정상적인 거래에 해당하는 경우라면 기재된 가액을 양도가액으로 함이 타당하다고 판단됩니다.

A.재답변 : 토지와 건물의 일괄양도시 기준시가의 안분비율 30%이내 계약서상 구분기재되면 정상적인 거래로 보는지요?

                        항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

귀 상담의 경우 접수번호 10359989번의 기답변내용을 참고하시기 바라며,소득세법 100조 제3항의 신설된 내용은 토지·건물 등을 함께 양도 시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우, 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30%이상 차이나는 경우에는 그 가액구분을 불분명한 때로 보는 것이므로,

질의내용과 같이 계약서 상의 토지·건물 구분기재된 가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30%이상 차이가 나지 않는다면 정상적인 거래로 볼 수 있다고 판단됩니다.

다만, 상기 법령은 신설된 규정으로 효력있는 답변을 받고자 하시는 경우 아래 주소지로 서면질의하여 유권해석을 받아 보시기 바랍니다.

< 서면질의 받으시는 방법 >

1) 우편을 통하여 답변을 받아보실 수 있으며, 서면질의 서식은 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) → 상단 메뉴 국세정보 → 세법해석질의안내 → 서면질의 → 신청서식 및 작성예시에서 다운받아 사용하실 수 있습니다.- 우편번호 30128 : 세종특별자치시 노을6로 8-14- 국세청 부동산납세과

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