서울시의 주택공급이 대부분 재건축ㆍ재개발을 통해 이뤄지면서 수익성이 좋은 5층 이하 저층아파트의 씨가 말라가는 것으로 확인됐다.
1990년 이전에 준공된(1990년 포함) 서울시내 아파트는 총 35만4301가구로, 이 중 5층 이하의 저층아파트는 전체의 13% 수준에 불과한 상태다.
하지만 이마저도 이미 재건축이 진행 중인 단지를 제외하면 전체의 4% 수준으로 크게 줄어든다.
재건축 진행구역 제외하면 1만3000여 가구부동산114가 1990년 이전에 준공된(1990년 포함) 서울시내 아파트 중 5층 이하의 저층단지를 확인한 결과 총 4만6046가구 수준으로 나타났다. 1990년 이전에 준공된 35만4301가구 대비 13% 수준이다.
이미 재건축이 진행중인 단지를 제외하면 향후 재건축이 추진될 수 있는 저층단지는 1만3539가구에 불과해 장기적으로 그 희소성이 매우 높아질 것으로 전망된다.
저층 대단지, 장기 관점에서 접근 필요일반적으로 저층 재건축단지는 상대적으로 수익성이 높게 나타난다. 1970~1980년 대에 지어진 아파트는 개발 가능한 용적률에 여유가 많아 5층 단지를 30층 이상 고층으로 신축할 수 있기 때문이다.
높아진 층수로 인해 늘어나는 가구 수만큼 일반분양분을 공급할 수 있어 조합원들의 추가분담금 발생 가능성을 낮춰준다. 경우에 따라서는 무상지분 비율에 따라 조합원들이 수익금을 돌려받기도 발생한다.
하지만 이처럼 수익성 좋은 5층 이하 저층 재건축 단지가 서울에서 자취를 감추고 있다. 특히 2020년 이후에는 건설사들의 5층 이하 재건축아파트 수주 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보인다.
저층이면서 기존 가구 수, 동 수가 많은 단지일수록 일반분양에 따른 수익성은 높아지는 경향이 크다. 따라서 장기적인 투자 관점에서 희소성이 높아지는 5층 이하 단지들에 관심을 가질 필요가 있다.
다음은 서울에 있는 5층 이하 재건축 예정 주요 단지들이다.
◆ 강남구 개포동 우성6차강남구 개포동 658-1번지 일대에 위치한 우성6차는 지상 5층 8개 동, 전용면적 55~80㎡ 총 270가구로 구성됐다. 1987년 준공했고 2019년 이후 재건축추진이 가능해질 전망이다. 지하철3호선 매봉역, 분당선 구룡역이 도보 20분거리에 위치하며, 신분당선 양재시민의숲역은 도보 25분거리에 위치한다. 현재 재건축 추진이 한창인 개포주공1단지, 개포시영과 인접해 있다.
◆ 노원구 상계동 주공5단지노원구 상계동 721번지 일대에 위치한 주공5단지는 지상5층 19개 동, 전용면적 32㎡ 총 840가구로 구성됐고 1987년 준공했다. 2019년 이후부터 재건축추진이 가능할 전망이다. 지하철 4,7호선 노원역이 도보 5분 거리의 역세권 단지로 백화점과 노원문화거리 등의 상업시설 이용이 편리하다. 주변으로 초,중,고 교육시설이 풍부하다.
◆ 노원구 하계동 시영5단지노원구 하계동 272번지 일대에 위치한 시영5단지는 지상 5층 13개 동, 전용면적 33㎡ 총 640가구로 구성됐다. 1989년 준공했으며 2025년 이후 재건축추진이 가능할 전망이다. 지하철 7호선 하계역, 1호선 월계역이 도보 10분 거리에 위치하며, 한국과학기술대학교와 중랑천, 을지병원 등이 위치한다.
◆ 양천구 목동 신시가지7단지양천구 목동 925번지 일대에 위치한 신시가지7단지는 지상 5층 14개 동, 전용면적 59~74㎡ 총 480가구로 구성되며 1988년 준공했다. 2022년 이후 재건축추진이 가능할 전망이며 1만가구가 넘는 목동신시가지 단지의 재건축에 대한 기대감이 커질 전망이다. 지하철5호선 목동역과 도보 5분 거리의 역세권이며 초,중,고교 학군이 우수하다.
◆ 양천구 신월동 신안파크양천구 신월동 350-2번지 일대에 위치한 신안파크는 지상5층 11개 동, 전용면적 48~73㎡ 총 485가구로 구성되며 1987년 준공했다. 2019년 이후 재건축추진이 가능할 전망이며, 경인고속도로 신월IC 진출입이 편리하다. 지하철이용은 다소 불편하며, 서서울 호수공원과 가깝다.
◆ 중랑구 망우동 경남중랑구 망우동 226번지 일대에 위치한 경남아파트는 지상5층 5개 동, 전용면적 52~82㎡ 총 250가구로 구성되며 1989년 준공했다. 2025년 이후 재건축추진이 가능할 전망이며, 중앙선 양원역과 도보5분 거리에 위치한다. 서울시 북부병원과 바로 접하며, 중랑캠핑숲과 가깝다.