중급/ 비가치 종합 3/ 비준시점 , 건축후퇴선, 부대설비 보정, 지하층

[33기]

1. '미관지구에 따른 건축후퇴선 고려 아니함' 이 문장에 대한 질문입니다.

미관지구로 지정에 따른 건축선이 후퇴된다 하여도 대지면적 자체에는 영향이 없다라고 알고 있습니다.

그런데. 건축면적에는 영향이 있지 않나요??? 아 물론,, 이 문제에서는 대상 토지의 지적도를 주지않아 2m 후퇴된 만큼의 면적감소분을 알 수 없긴 합니다만.. 

만약, 지적도를 줬다면, 대지면적에는 여전히 반영하지 않겠지만, 건축면적이 감소하고 그에 따라 분양면적도 감소하겠죠..? 

2. 개발법(분양)의 논리를 응용해 타당성 분석을 하는데요.

대상은 지하 2층까지가 최인데 왜 지하 1개층의 총분양수입을 구할까요..? 물론,, 층별효용비 2층이 미제시되어있습니다..

그런데.. 이 논리가 이해 안 가는 부분이 개발비용에는 지하 2층부분을 고려해줬다는 겁니다.. 즉 현금유입부분은 지하 1~5층까지 구하고,  현금유출부분은 지하2~5층까지 구했는데.. 왜 그런걸까요..?

현금유입 산정시, 지하2층 층별효용비가 미제시되어 2층부분을 구할 수 없어서 1층만 구했다면 현금유출 산정에도 1층만 구해야 대칭이 맞는거 아닌가요??

3. 3방식에서는.. 사례 -> 대상으로 가져오는 부분이 개발법의 경우 사례토지가액(사례분양수입현가-사례개발비용현가)에서 대상토지가액으로 가져오는데   왜 이문제에서는 사례분양수입 여기서 바로 대상으로 가져오는걸까요..? 헷갈리네요..

4. 부대설비는 대상에 각층마다 있다고 언급해주는데 승강기는 대상물건에 설치여부에 대해 아무 언급도 없는데 왜 당연히 설치한다고 보는걸까요?

** 질문 쓰다 보니 길어졌는데 읽어주셔서 감사합니다..

[감평스웨거]

1.단순 건축선 후퇴는 대지면적에 영향이 없습니다. 건축한계선은 영향을 주죠

[감평스웨거]

2. 효용비는 전용부분이 있는 층을 의미합니다.
지하 주차장이나 지하 공용은 그 위 전용부분들에 귀속되고 독립적 효용이 없습니다

[감평스웨거]

3. 다시 확인 바랍니다