구상단계 → 예비적 타당성 분석 단계 → 부지모색 및 구입단계 → 실행가능성 분석 및 디자인 단계
(타당성 분석의 단계) → 금융단계 → 건설단계 → 마케팅단계
3. 택지개발사업 가. 토지구획 정리사업 일단의 주택지조성사업 아파트지구 개발사업 신도시 개발사업 나. 토지형질 변경사업 → 일정규모 미만의 토지에 대하여 토지소유자만 실시 재개발사업
4. 부동산 투자 배분의 3요소 : 수익성, 안전성, 환금성
5. 수익률의 종류 가. 내부수익률 : 예상된 현금수입과 지출의 합계를 서로 같게 만드는 수익률 나. 기대수익률 : 투자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률 다. 요구수익률 : 투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해서
충족되어 야 할 최소의 수익률 라. 실현수익률 : 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률
6. 투자 선택 기준 가. 요구수익률 < 내부수익률 순현가(NPV) > 0 미래수익의 현재가치 > 현재 투자 금액 나. 기대수익률 > 요구수익률 투자가치 > 시장가치 ※ 실현수익률은 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률로 투자결정과 상관 없다.
7. 상가의 분류(입지유형별 분류) 가. 집심성 점포 : 백화점, 극장, 서점, 보석상, 도매상 등 도시의 중심부에 입지하는 상가유형 나. 집재성 점포 : 금융기관, 보험회사, 관공서, 가구점, 인쇄소 등 동업종의 점포가 한 곳에 입지하는 것이
유리한 상가유형 다. 산재성 점포 : 이발관, 공중목욕탕, 잡화상, 어물점, 세탁소 등 점포가 분산입지되어야 유리한 유형 라. 국부적 집중성 점포 : 농기구상, 종묘상, 비료상, 석재상, 철공소 등 동업종의 점포들의 서로 국부적
중심지에 입지하는 것이 유리한 상가유형
8. 정해진 용도에 ⇒ 어떤 위치의 부지가 적합할까? : 입지론 주어진 토지를 ⇒ 어떤 용도로 이용함이 적합할까? : 적지론
9. 모게지(mortgage) 제도 금전대차관계에 있어서 차주의 채무변제를 담보하기 위해 차주나 제3자 소유의 부동산에 설정하는
저당권 또는 일체의 우선변제특권을 가리키며, 채권자는 담보물권상의 이권을 채무불이행시에
행사함으로써 자기채권을 충족시킬 수 있는 제도
10. 부동산 판매의 AIDA의 원리 가. 사람이 물건을 구입하기까지의 심리적 발전단계를 나타낸 원리 나. 마케팅의 판매기법을 부동산 중개업에 적용하려는 시도 다. 주목(Attention), 흥미(Interest), 욕망(Desire), 행동(Action)의 4가지 원리
11. 부동산 매매활동의 단계 자금의 준비 → 구매의사의 확정 → 중개계약 → 중개업자의 중개활동 → 부동산평가활동 및 권리분석활동
→ 구매결정 → 매매계약의 체결 → 계약의 이행
12. 부동산 컨설팅 절차 문제의 정의 → 상담관계의 정립 → 실행계획의 수립 → 상담과제의 수행 → 보고서의 준비?검토?제출
13. 토지신탁 활용업무의 과정 토지소유자와의 상담 → 물건의 조사 → 사업계획 입안 → 기본협정 체결 → 실시계획안 → 신탁 계약 체결
→ 착공 → 임차인 유치 → 건물 완성 → 토지와 건물의 유지관리 → 신탁계약에 따라 배당금 지금 및
신탁재산 반환
14. 부동산 정책활동 과정 문제의 인식 → 정보의 모집?분석 → 대안의 작성?평가 → 대안의 결정 → 정책집행 → 정책평가
15. 2개 이상의 권리 및 이익이 동일부동산에 존재하는 경우에는 각각의 권리?이익마다 개별적인 가격이
17. 부동산 분석 가. 지역분석대상 (1) 인근지역 (가) 대상부동산이 속해 있는 지역으로 주거, 상업활동, 공업활동 등의 특정용도를 중심으로 지역적
통합을 이루어 대상부동산의 가격형성에 직접적인 영향을 미친다. (나) 인근지역 내 부동산은 대상부동산과 상호 대체?경쟁의 관계에 있고 동일한 가격 수준 (다) 인근지역 내 부동산은 대상부동산과 용도적?기능적으로 동질성 (라) 인근지역의 특성은 대상부동산의 최유효사용을 제1차적으로 제약하므로 인근지역의 지역분석에
의해 판정된 표준적 사용은 최유효사용의 판정기준이 됨
(2) 유사지역 (가) 인근지역의 지역적 특성과 유사한 지역적 특성을 갖는 지역으로 대상부동산이 속해있지 않은 지역 (나) 대상부동산이 속한 인근지역과 지리적 위치는 다르나 용도적?기능적 특성이 유사하여 대체 및 경쟁의
관계가 성립
(3) 동일수급권 (가) 대상부동산과 대체 및 경쟁 관계가 성립하고 그 가격형성에 있어 상호 영향을 미치는 동일성 있는
다른 부동산이 존재하는 권역 (나) 인근지역과 유사지역 뿐만 아니라 예정지 및 이행지 등의 주변용도 지역까지 포함하는 광역적인 지역
나. 개별분석 (1) 지역분석에 의해 판정된 지역의 표준적 사용과 가격수준을 전제로 부동산 개별성에 근거한 가격
형성의 개별적 요인을 분석하는 작업 (2) 관련 가격 원칙 : 변동의 원칙 / 예측의 원칙 / 최유효사용의 원칙
다. 감정평가의 3방식과 6방법
3면성
3방식
6방법
시산가격 및 시산임료
특 징
비용성(대체)
원가방식
?복성식 평가법(원가법)
?적산법
?복성가격(적산가격)
?적산임료
공급가격
시장성(대체)
비교방식
?거래사례비교법
?임대사례비교법
?유추가격(비준가격)
?유추임료
균형가격
수익성
(대체,최유효이용,수익배분,수익체증?체감)
수익방식
?수익환원법
?수익분석법
?수익가격
?수익임료
수요가격
(1) 원가방식
(가) 복성식평가법(원가법) : 가격시점에 있어 대상부동산을 재생산 또는 재취득하는데 소요되는
재조달원가에서 감가수정을 하여 대상부동산의 현재가격을 산정하는 방법 ※ 복성가격(적산가격) : 복성식평가법에서 산정된 가격 = 재조달 원가 - 감가액 1) 장점 : 감정평가사 주관 적음, 편차 비교적 적음, 상각자산에 널리 적용, 자산평가에 활용, 비교적
논리적 2) 단점 : 재조달원가와 감가누계액 파악 애로, 토지 등 재생산 어려운 자산 적용 곤란, 시장성,
수익성 미고려 ※ 감가수정 방법 - 내용연수를 기준으로 한 방법 ? 정액법(균등상각법, 직선법) ? 정률법(잔고점감법, 체감상감법) ? 상환기금법(감채기금법):광산평가게 적용
3) 관찰감가법 : 대상부동산 전체에 대한 감가요인과 감가액을 직접 관찰하여 구함.
(나) 적산법 : 가격시점에 대상부동산의 기초가격에 기대이율을 곱해 얻은 금액에 필요한 제경비를
가산하여 임료를 산정 1) 기초가격 : 적산임료를 구하는데 기초되는 가격, 임료의 가격시점에 있어 원본가격(복성가격) 2) 기대이율 : 임대차 부동산을 취득하여 기대되는 수익의 기초가격에 대한 비율 - 임대차 기간에 적용되는 단기적 이율(부동산투자에 대한 기대보수 이율) - 금융시장에서 이자율과 밀접 / 경쟁관계의 예금?증권 등과도 밀접 3) 필요제경비 : 감가상각비 / 유지관리비 / 조세공과 / 손해보험료 / 결손준비금 / 공실 등에 의한
손실상당액 4) 장점 : 임대사례가 없는 물건에 유용 / 기초가격과 기대이율에 착안으로 논리적임 5) 단점 : 적정한 기대이율과 기초가격의 산정 곤란 / 시장성 반영 곤란으로 수익목적 물건에 활용 곤란/ 수익성 물건이나 경기변동 심한 경우 임료 등의 현실적 임료 반영 곤란
이 방법으로 산정된 감정가격을 유추가격 또는 비준가격이라 한다. 1) 절차 : 동일성/유사성 거래사례의 선택 → 사정보정 및 시점보정 → 지역요인 및 개별요인의 비교
→ 비준가격 산정 2) 비교방식에는 종합적 비교법과 평정법이 있는데, 병용하여 사용하는 것이 효율적 3) 장점 : 대체원칙 근거 → 현실적 실증적 / 3방식중 거의 모든 물건 적용 가능 / 계산식으로 이해쉽고
간편 4) 단점 : 통상 거례없는 부동산 적용 곤란 / 감평사 경험 의존도 커 가격편차 큼 / 시점수정, 사정보정, 개별요인 및 지역요인의 비교가 부정확할 가능성 많음.
(나) 임대사례비교법
1) 임료산정방법 가) 실질임료 : 임차인이 임대인에게 지불하는 실질적인 경제적 임료 나) 지불임료 : 임차인이 1년 단위로 매 지불시기마다 임대인에게 지불하는 임료 다) 순임료 : 실제로 지불되는 임료에서 필요제경비를 공제한 임료
(3) 수익방식 (가) 수익환원법 : 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 가격
시점에서의 감정가격을 산정하는 방법. 산정된 감정가격을 수익가격이라 함 1) 수익환원법의 3요소 : 순이익, 환원이율, 수익환원의 방법 2) 수익환원의 방법 : 4가지(직접법, 직선법, 연금법, 상환기금법)가 있으며 대상물건의 종류,
순이익의 성질, 수익의 계속성, 수익의 추세 등을 고려하여 적절한 방법을
선택해야 한다. 3) 장점 : 임대용/기업용 부동산 등 수익성 부동산에 적합/장래발생될 기대수익의 현재가격
구하므로 논리적 / 안전시장에서 자료가 정확하면 가격이 비교적 정확함 4) 단점 : 수익이 없는 부동산에 적용 곤란 / 물건의 신?구 차이는 미반영(단, 자본회수율에 경제적
내용연수 개념 도입시 신구부동산 가격차이 발생) / 부동산 시장 불안정시 순이익 및 환원
이율 파악 곤란 대상부동산이 최유효이용이 아니거나 비수익성 부동산이 포함된 경우 과소
평가 우려
(나) 수익분석법 : 일반 기업경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여 대상부동산이 일정기간 내에 산출할
것으로 기대되는 순이익을 구한 뒤 필요제경비를 가산하여 임료를 구하는 방법, 수익임료 ※ 수익임료 = 순이익(순임료) + 필요제경비 1) 장점 : 수익배분 원칙 근거 비교적 논리적 / 대상부동산에 귀속하는 순이익을 적정하게 산정하는
경우 적당 2) 단점 : 기업용 부동산이 아닌 경우 적용 불가능 / 순이익 파악 곤란으로 신뢰성 저하 / 회계처리 곤란
(4) 노선가식 평가법 : 각종 도로 교통상태와 도로의 위치나 상태에 따라 보편적 효용을 기초하여 각종
도로에 표준등급을 매겨 그 등급으로 각종 도로에 접한 토지가격을 수학적으로 산출
하는 방법
18. 후보지와 이행지
가. 후보지 : 부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지 나. 이행지 : 택지지역, 농지지역, 임지지역 간의 세분된 지역 내에서 그 용도에 따라 전환되는 토지
19. 부동산 시장
가. 부동산 경기는 일반경기와 마찬가지로 4개 국면을 반복하지만 규칙적으로 순환되는 것은 아니다. 나. 하향시장의 국면에서는 부동산 중개업자의 매방중시화 현상이 더욱 커진다. 다. 부동산 거래활동에 관련되는 부동산 활동 (1) 취득/처분/임대차 감정평가 권리분석 중개 금융활동 수급 (2) 입지선정 경영 측량/등록/등기활동
20. 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 인플레이션에 대한 할증률
가. 무위험률의 크기는 일반경제상황과 관계가 있다. 나. 위험-수익관계는 인플레이션에 대하여 영향을 받는다
21. 부동산 수요량의 변화와 수요의 변화의 차이점
가. 수요량의 변화 :다른 조건이 일정할 경우 가격의 변화로 인하여 수요곡선상에서 수요량이 변화하는 것 나. 수요의 변화 :가격 이외의 다른 요인(소득, 이자율, 소비자의 기호, 세금, 인구, 대체재의 가격 등)들
중에서 하나 이상의 요인이 변하면 동일가격수준에서 그 상품의 수요량이 변화하는 것을
말하며 이 경우에는 수요곡선 자체가 이동한다
22. 부동산 공급 곡선 가. 공급곡선은 각 임대료 수준에서 생산자가 기꺼이 공급하려 하고, 할 수 있는 공급량을 연결한 곡선 나. 단기공급곡선은 장기공급곡선에 비해 경사도가 급한데, 이는 단기적으로는 가격이 상승한다고 하더
라도 공급량을 가용생산요소의 제한성에 기인하여 크게 늘릴 수 없기 때문이다.(?) 다. 시장전체의 총합 공급곡선은 개별공급자의 한계비용곡선을 수평으로 전부 합한 것 라. 다른 조건이 일정할 경우 완전경쟁시장에서의 부동산 공급량은 한계비용곡선과 평균비용곡선이 가격
곡선과 일치하는 선에서 결정된다.
23. 할당효율적 시장 : 자원할당이 효율적으로 이루어져 기회비용보다 낮은 가격으로 정보획득이 불가능한
시장으로, 독점시장의 경우에도 독점을 획득하기 위해 지불해야 하는 기회비용이 모든 투자자들에게
동일하다면 독점시장도 할당효율적 시장이 될 수 있다. 가. 부동산 거래에 정보비용이 수반되는 것은 시장이 불완전하기 때문이다. 나. 부동산 투기가 성립되는 것은 시장이 불완전하기 때문이라기 보다는 할당효율적이지 못하기 때문이다.
24. 수익가격 = 순이익 / 환원이율
25. 말기에 감정평가액이 큰 순서 : 정률법 < 정액법 < 상환기금법 - 정액법은 매년 감가액이 일정하고, 정률법은 감가액이 첫해는 가장 크고 점점 체감하게 되며,
상환기금법은 첫해는 적어지다가 점점 많아진다.
26. 튀넨은 고립국 이론에서 "작물들은 운송비 절감을 위해 시장과 가까운 지역에 입지하려고 경쟁하게
되며 결과적으로 지대 지불능력이 큰 작물이 재배된다"라고 운송비의 중요성을 강조하였다.
27. 인근지역은 유사지역과 지리적 위치는 다르나 용도적?기능적인 지역적 특성이 유사하여 대체 및 경쟁의
30. 최유효이용의 원칙과 타 가격 원칙의 관계 가. 최유효이용의 외부요인과 관련 : 경쟁의 원칙, 적합의 원칙 나. 최유효이용의 내부요인과 관련 : 수익?배분의 원칙, 균형의 원칙, 기여의 원칙, 수익체증?체감의 원칙
31. 부동산의 정책적 기능 가. 지가공시제도의 효율적인 시행으로 적정가격의 유도 나. 합리적인 손실보상으로 원활한 공공정책의 수행 도모 다. 부동산의 효율적 이용과 거래규제 라. 과세의 합리화로 조세부담의 형평성과 공정성 도모
32. 투자분석기법 가. 내부수익률은 예상된 현금수입과 지출의 합계를 서로 같게 만드는 할인율 나. 순현가법이 투자판단의 준거로 내부수익률보다 선호된다. 다. 지분배당이란 지분투자액에 대한 세전 현금수지의 비율을 의미 라. 비율분석법은 사용되는 비율의 종류에 따라 동일한 투자대안이라 할지라도 결정이 다르게 나타나는
한계
33. 주택의 종류 가. 다가구주택 : 3층이하이고 주택의 바닥면적의 합계가 660㎡이하이며, 19세대 이하가 거주하는
구분소유권 등기가 불가능한 주택 나. 다세대주택 : 연면적이 660㎡이하의 주택으로 4층이하이고 구분소유권 등기가 가능한 공동주택 다. 연립주택 : 연면적이 660㎡를 초과하고 4층이하이며 구분소유권 등기가 가능한 공동주택 라. 아파트 : 5층 이상인 주택으로 구분소유권 등기가 가능한 주택 마. 다중주택 : 단독주택에 한 종류로 연면적 330제곱미터 이하인 3층이다.
34. 경제기반승수(Locational Quotient : LQ) 기법 가. 주어진 지역의 수출기반 산업을 알아보기 위한 것이다. 나. LQ>1 인 산업은 그 지역의 수출기반산업이다. 다. LQ<1 인 산업은 그 지역의 비수출기반산업이다. 라. LQ=(A지역의 X 산업에 대한 고용수/A지역의 전산업에 대한 고용수)/(국가전체의
X산업에 대한 고용수/국가전체의 전산업에 대한 고용수)
35. 주택저량 가. 공급량 : 일정시점에 시장에 존재하는 주택량 나. 수요량 : 일정시점에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양
36. 주택유량 가. 공급량 : 일정기간에 시장에 공급되는 주택량 나. 수요량 : 일정기간에 사람들이 보유하고자 하는 주택량
37. 12회 시험 가. 투자자의 요구수익율 = 무위험률 + 위험률 + 인플레율 투자가치 = 실질소득 - 가격상승분 즉,
10-3=7% 나. 조직윤리는 기업 내부 조직에서 조직원간의 도리가 아닌 동업자간의 관계로서 부동산업자는
동업단체에 가입하여 동업자 단체의 일원으로서 단체의 역할, 기능, 지시사항에 성실하게 협력
하여야 한다. 다. 부동산 시장의 순환 : 하향시장 → 회복시장 → 상향시장 → 후퇴시장 → 안정시장 라. 부동산 관리대행업(에스크로우(escrow)) : 조건부 날인 증서(어떤 조건이 성립될 때까지 제3자에게
보관해 둠) (1) 타인의 의뢰를 받고 타인의 부동산 거래 계약에 따른 이행 업무를 대행 (2) 저당?채무액 등을 정밀하게 감산하고, 소유권 이전등기 절차까지 대행 + 거래완결에 필요한 세금,
금리, 보험금, 임료 등의 청산과 재금융의 업무 / 매매이외 교환이나 환매의 경우에도 존재 (3) 신탁업과 유사 / 별도의 게정으로 관리 / 압류시 면함(업자의 경우) (4) 일단 설정시 취소 불가능 / 거래 그만두고자 하는 일방의 요구를 정당하게 거절(에스크로우 업자) 마. 지렛대 효과 : 순자산 투자로부터 발생할 수익률의 증대를 위해 금전대부(金錢貸付)를 이용하는 것 예) 전세를 안고 집을 사는 것 바. 프로젝트 파이낸싱 : 부동산담보대출 대신 사업의수익성을 담보로 회사채를 발행하여 자금조달을 하는
방법으로 일종의 공동사업형태라 할 수 있다. 사. 환원이율 구하는 방법 : 요소구성법, 투자결합법, 시장추출법, CAPM 모형에 의한 방식 아. 부동산 투자의 위험
(1) 체계적 위험 : 피할 수 없는 위험
비체계적 위험 : 피할 수 있는 위험(포트폴리오로 제거 가능) 자. 순운영소득 = 총임료 수입(PGI) - 공실 및 대손충당금(V & LA) + 기타 수입(OI) - 운영경비(OE)
38. 부동산의 개념(법?제도적 측면) 가. 협의의 부동산 : 토지 및 그 정착물(민법 99조 1항) 나. 광의의 부동산 (1) 협의의 부동산(토지와 그 정착물) (2) 준부동산(의제부동산) : 임목, 공장, 공장재단, 광업재단, 어업권(면허어업), 선박(20톤이상),
건설기계, 자동차, 항공기
39. 행정적 위치의 변화 : 부동산 투기, 부동산 경기 침체의 원인
40. 도시계획법상 용도지역 : 주거지역?상업지역?공업지역?녹지지역 ※ 부동산 감정평가상 토지 분류 : 택지지역?농지지역?임지지역
41. 용도지역 : 법률(국토이용관리법, 도시계획법)에 의해 각 용도별로 지정된 지역 ※ 용도적 지역 : 용도지역과 관계없이 실제 이용되고 있는 용도에 의해 구분된 지역
42. 토지 관련 용어 정리 가. 부지(敷地) : 건축용지 외에 하천부지, 철도용 부지, 수도용 부지 등에도 사용되는 포괄적인 개념 나. 대지(垈地) : 지적법상의 용어, 택지와 같은 의미를 같지만, 공장용지는 그 지목을 달리하고 있으므로
감정평가상은 택지라 할 수 있지만 지적법상 대지는 아니다. 다. 포락지(浦落地) : 개인의 사유지로 지반이 무너져 내려 전?답 등이 하천으로 변해버린 토지 라. 법지(法地) : 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지 마. 공한지(空閑地) : 도시 내의 택지 중에서 지가상승만을 기대한 토지투기를 위하여 장기간 방치하고
있는 토지 바. 휴한지(休閑地) : 농토의 비옥도 회복을 위하여 쉬게 하고 있는 토지 사. 나지(裸地) : 공?사법상의 제약 이외는 아무 구속도 받지 않는 건축물이 없는 토지로서 최유효이용
상태 아. 맹지 : 타인의 택지에 의하여 완전히 둘러싸여 도로와 전혀 접하는 부분이 없는 토지 자. 필지 :
(1) 법률적 등록 단위, 지적법상 개념/ 토지에 대한 소유권 등이 미치는 한계 제시 (2) 같은 지번으로 둘러싸인 토지로서, 지목과 소유자가 동일하고 지반이 연속된 토지는 이를 1필지로
할 수있다. (3) 1필의 토지는 1획의 토지보다 크거나 작거나 같을 수 있다. 차. 획지 : 부동산 거래활동에 필지보다 더 중요시 (1) 여러개의 필지가 하나의 획지로 될 수 있다. (2) 획지를 구획하는 기준하는 행정적?인위적?자연적 조건 등이 있다. (3) 토지이용을 상정하여 구획되는 경제적?부동산학적 개념이다. (4) 획지는 토지 이용상 구분이 되는 1획의 토지이다.
44. 파인애플 기법 부동산 소유권으로부터 경제적 가치가 있는 권리를 새로 창출하여 분할하는 것을 말한다. 이것은 하나의
소유권으로부터 여러개의 권리가 분할되는 것이 마치 파인애플을 얇게 썰어서 여러 개의 조각으로 만드는
것과 같다고 해 서 붙여지 이름. ‘Zeckendorf 기법’ 또는 ‘하와이 기법’이라고도 불린다.
45. 슈바베 지수 : 부동산을 중요한 소비재로 볼 때 가구의 생계비중 주거비가 차지하는 비율을 말하며,
저소득층일수록 슈바베 지수가 높게 나타난다. 가. 슈바베 지수 = 주거비용 / 생계비 × 100 나. 슈베베 지수가 높을 수록 가구의 주택부담 능력은 떨어진다.
46. 자본환원계수 가. 감채기금계수 : 일정 기간 후에 1원을 만들기 위해서 매기간마다 적립해야 할 액수 나. 일시불의 내가계수 : 1원을 이자율 r로 저금했을 때 n년 후에 찾게 되는 금액 다. 연금의 내가계수 : 매년 1원씩 받게되는 연금을 이자율 r로 계속해서 적립했을 때 n년 후 달성되는
금액 라. 연금의 현가계수 : 이자율이 r이고 기간이 n년일 때, 매년 1원씩 n년 동안 받게 될 연금을 일시불로
환원한 액수 마. 저당상수(저당승수) : 일정액을 빌렸을 때 매기간 불입해야 할 원금과 이자의 합계를 구할 때의 승수
47. 부동산 가격발생에 영향을 주는 수요는 유효수요임. ※ 유효수요 : 주어진 시간에 있어서 그 소비자의 절대적인 지불의사와 현실적인 지불능력(구매력)에
근거를 둔 수요를 의미. 주택에 대한 가계의 수요는 가처분소득이 있는 유효수요이어야 함
48. 부동산 경기의 순환국면별 부동산 감정평가 기준 가. 회복시장 : 회복시장에 있어서의 과거의 거래사례가격은 새로운 가래의 하한선이 되는 것이 보통 나. 상향시장 : 과거의 거래사례가격은 새로운 가래의 하한선이 됨 다. 후퇴시장 : 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준선이 되거사 상한선이 됨 라. 하향시장 : 과거의 거래사례가격은 새로운 가격설정의 상한선이 됨 마. 안정시장 : 과거의 거래사례가격은 새로운 거래에 있어 신뢰할 수 있는 거래의 기준이 됨
49. 주택 수요의 결정요소 가. 주택서비스에 대한 보완재?대체재의 가격 나. 주택서비스 소비자들의 총실질 소득 다. 주택 저량을 매수하고자 하는 사람의 수 라. 주택의 가치
50. 주택공급의 결정요인 가. 생산요소의 가격, 기술, 자연력, 시장 또는 비시장의 힘에 대한 공급자의 기대감 나. 주택 저량의 매도자 수 다. 주택 저량의 공급자가 제공할 수 있는 대안적 상품의 가격 라. 주택저량의 가치
51. 주택 필요량 산정법 가. 재고차 대조법 : 장래 주택재고를 측정하여 현재의 주택재고를 제외한 나머지를 미래의 필요 주택 수로
보는 것으로, 미래의 주택재고는 미래의 인구와 가구 수 및 공가 수 등을 기준으로
하여 계산 나. 가장률 적용법 : 인구의 연령별 분포를 분석, 가구주의 수를 구하여 전체 인구를 이 수로 나누어 가구
수를 구한 후 주택의 필요량을 판단하는 방법 다. 직접조사법 : 주택의 수요량과 원하는 주택의 유형 등을 실제로 조사하여 구하는 방법. 정확성 높으나
장랭 p대한 예측의 표준 삼는 것은 위험
52. 시장의 효율성 가. 준강성 효율적 시장 : 어떤 새로운 정보 공표 즉시 시장가치에 반영되는 시장, 기본적 분석하여 투자해
도 정상이상의 수익 올리기 어렵다. 나. 약성 효율적 시장 : 현재의 시장가치가 과거의 추세를 충분히 반영하는 시장
53. 일반경기와 부문별 경기순환의 시간적 관계 가. 주거용 부동산의 건축경기 : 일반경기와 거의 반대(역순환적 관계) 나. 상업용 부동산의 건축경기 : 일반경기와 거의 일치하나, 주거용 부동산의 건축경기와 대체로 반대 다. 공업용 부동산의 건축경기 : 일반경기와 거의 일치하나, 주거용 부동산의 건축경기와 대체로 반대
54. 부동산 경기도 일반 경제의 경기변동과 마찬가지로 지역별, 부문별 경기변동의 기중평균치적인 성격을
지님.
55. 부동산 투자 위험의 종류 가. 비유도성의 위험 이자율의 위험 구매력 위험 사업성의 위험 법적 위험
56. Fisher의 효과 : 요구수익률에 예상되는 인플레율이 반영된다는 것 ※ 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상된 인플레에 대한 할증률
57. 감응도 분석 : 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화됨에 따라 그 결과치가 어떤 영향을
받는가를 분석하는 기법 가. 투자수익에 가장 민감하게 영향을 주는 요소가 무엇인지를 파악 가능 나. 부동산 평가, 부동산 금융, 부동산 관리 등에서 자주 사용
58. 부동산 투기의 발생요인 가. 지역개발(신도시개발, 광산 발견 등) 수송 수단의 신설과 확장 지역 및 경제성장
59. 소득이득 : 부동산을 타인에게 빌려주거나 소유자 자신이 직접 사용하여 얻는 수입으로 지대?임대료 등 ※ 자본이득 : 자본적 자산 즉 토지?건물?광산 등의 양도 또는 교환에서 생기는 예상 외의 가치 증가 (생산활동과 관계없이 인플레이션, 경제발전, 공공건물의 건출, 지역 개발 등에 의해 증가된 불로소득)
60. 개발 외관에 따른 부동산 개발의 분류 가. 유형적 개발(협의의 개발) : 건축, 토목사업, 공공사업 등과 같이 직접적으로 토지의 물리적 변형을
초래하는 행위 나. 무형적 개발 : 토지의 물리적 변형은 초래하지 않으나 이용상태의 변경을 초래하는 행위로 용도지역,
지구의 지정 또는 변경, 농지전용 등이 여기에 해당 다. 복합적 개발 : 토지형질변경사업, 도시 재개발사업, 공업단지조성사업, 신도시개발사업 등, 토지의
유형,무형의 개발행위가 동시에 이루어지는 경우 라. 광의의 개발 : 유형적 개발 + 무형적 개발
61. 부동산 투자결정의 과정 가. 투자자의 목적 파악 투자결정이 이루어지는 투자환경 분석 나. 투자로부터 기대되는 비용과 편익 분석 투자의 타당성 판단 최종적으로 투자 결정
62. 비율분석의 수단으로 사용되는 비율 가. 대부비율 = 부채잔금 / 부동산의 가치 나. 부채감당율 = 순영업소득 / 부채서비스액 다. 채무불이행율 = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효조소득 라. 영업경비비율 = 영업경비 / 조소득 마. 총자산회전율 = 조소득 / 부동산의 가치
63. 투자가치 = 투자에 대한 예상수익 / 요구수익률 = 투자에 대한 예상수익 / (무위험률 + 위험할증률
+ 인플레율)
64. DCF 분석법 가. 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고, 이것을 서로 비교하여 투자 판단을 결정하는
방식 나. 순현가법과 내부수익률법으로 나뉜다.(순현가법이 투자판단의 준거로 내부수익률보다 선호된다.) 다. 내부수익률법(IRR법) : 투자에 대한 내부수익률과 요구수익률을 서로 비교, 내부수익률 > 요구수익률
시 투자선택 ※ 내부수익률 : 예상된 현금 수입과 지출의 합계를 서로 같게 만드는 할인률, 즉 순현가를 ‘0’으로 만드는
할인률 라. 순현가법 : 장래 기대되는 세후소득의 현가합과 처음에 투자비용으로 지출된 지분의 합계를 서로 비교
하는 것
65. 시장 분석의 주요 요소 가. 지역분석 : 국가경제가 지역에 미치는 영향, 경제기반분석, 인구 및 소득수준 분석, 교통제계의 분석 나. 근린분석 : 지방의 경제가 부지에 미치는 영향, 교통의 흐름, 근린지역에서의 개발사업의 현재?미래의
경쟁력 다. 부지분석 : 지역지구제 및 건축규제, 편익시설, 접근성, 크기와 모양, 지형 라. 수요분석 마. 공급분석
66. 임대료 결정 방법에 따른 임대차의 유형 가. 조임대차(gross lease) : 주거용 부동산에 흔히 적용, 임차자가 조임대료를 임대자에게 지불하고,
임대자가 부동산 운영에 수반되는 다른 비용(부동산 세금, 보험료,
특별부과금 등)을 지불하는 것 나. 순임대차(net lease) : 임차자가 순수한 임대료만을 임대자에게 지불하고, 그 외 영업경비는 임대자와
임차자간의 사전 협약에 따라 지불하는 것(1,2,3차 순임대차로 구분 : 공업용
부동산은 3차 순임대차 일반적) ※ 1차 순임대차 = 순수임대료 + 편익시설비용 + 부동산세금 + 특별부과금 2차 순임대차 = 1차 순임대차 + 보험료 3차 순임대차 = 2차 순임대차 + 유지순선비 다. 비율임대차(percentage lease) : 매장용 부동산에 적용, 임차자의 총수입의 일정 비율을 임대료로
지불하는 것
67. 부동산 관리 가. 경제적 관리 : 부동산을 활용하여 발생하는 총수익에서 관리비를 제외한 순이익이 합리적으로 산출
되도록 노력하는 행위(수지관리, 인력관리) 나. 법률적 관리 : 부동산의 유용성을 보호하고자 하는 법률상의 절차와 처리로서 법적인 보장을 최대한
확보하려는 행위(권리분석, 계약관리) 다. 기술적 관리(협의의 부동산 관리) : 기술적 조치 및 사전적 예방활동(위생관리, 설비관리, 보안관리,
보전관리)
68. 버제스의 동심원 이론 가. 제1지구(CBD)는 도시의 경제?문화?정치적 기능이 집중되어 있는 곳 나. 제2지구(점이지대)는 CBD를 둘러싼 불량 주거지구로 CBD에 입지하였던 업무시설이나 경공업이
주거지를 잠식하고 있어 주거 환경이 더욱 악화되고 있는 지대 다. 제3지구(저소득층의 노동자 주거지대) : 제2지구로부터 이주해온 공장 노동자들이 직장과의 접근성
으로 거주 라. 제4지구(중산층 주거지대) : 중류 계층이 살고 있는 고급아파트나 단독주택들이 공존해 있는 지대 마. 제5지구(통근자지대) : 주로 주택지로서의 기능을 갖는 소규모의 위성도시가 발달하는 도시경계선
69. 호이트의 선형이론 가. 도시 내부의 주택지대구조를 부채꼴 모양으로 선형으로 설명한 이론 나. 주택지대는 도심으로부터 교통축을 따라 접근성이 달라지며, 그 결과 지가가 달라진다.
70. 다핵심 이론 : 멕켄지가 처음 주장, 해리스와 울만에 의해 발전 가. 대도시 지역의 성장을 고려하여 도시내부구조를 분석한 것으로 유동적인 현대의 도시구조를 설명
하는 데 적합 나. 다핵의 종류와 입지는 도시의 규모, 도시의 전체적 구조, 역사적 과정속에서의 특이성 등에 따라
달라짐
71. 노스의 토페가 연구 : 토지이용도에 따라 도시 지가구조가 어떻게 달라지는 가를 미국의 소도시
토페카 대상으로 연구 가. 중심지에서 벗어나서 접근성이 나쁜 도시외부에 이르면 지가는 아주 급격히 낮아지고, 토지이용도
조방적이 됨 → 이는 지가가 토지이용의 집약도에 따라 달라진다는 경험적 증거를 제시
72. 부동산 개발의 타당성 분석 : 시장분석(시장에서의 채택 가능성 평가) + 경제성 분석
(수익성 여부 평가)
73. 토지이용활동과 관련된 용어 가. 집약한계 : 일정 단위의 토지에 추가투자를 할 때 한계비용과 한계수입이 동일하게 되는 점(집-한) 나. 조방한계 : 최적의 조건인데도 겨우 생산비를 감당할 수 있는 산출밖에 얻을 수 없는 집약도 다. 입지잉여 : 입지조건이 다른 입지보다 양호하여 얻어지는 초과이윤 라. 한계입지 : 입지잉여가 0이 되는 위치 마. 최유효이용 : 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 갖는 사람에 의한 합리적,합법적인 최고
최선의 이용 바. 조방적 토지이용 : 집약도가 낮게 토지를 이용하는 것 사. 지가구배 : 도심의 최고지가지점에서 외곽으로 나감에 따라 지가가 낮아지는 현상
74. 파레토 최적 : 자본?노동?토지 등의 생산요소를 각 생산단위에 효율적으로 배분함으로써 생산최대로
증가시키는 것으로, 생산된 일정한 재화와 서비스를 사회구성원에게 효율적으로 배분하는것 75. 산업입지론과 주창자들 가. 농업입지론 - 튀넨 - 고립국이론 공업입지론 - 베버 - 최소비용이론 <운송비,노동비,집적이익> 나. 공업입지론 - 뢰슈(베버반박) - 최대수요이론 서비스업 입지론 - 크리스탈러(거시), 허프(미시)
- 중심지이론
76. 상권 : Hinterland(배후지/상권) 점포와 고객을 흡인하는 지리적 영역 가. 제1차 상권 : 대표적 상품판매액의 약90%, 신용판매액의 75%를 차지하는 자가 거주하는 지역 나. 제2차 상권 : 그 다음 15%가 거주하는 지역 제3차 상권 : 그 나머지
77. 주거지의 입지조건 : 평면에 세워진 주택보다 약간의 경사(약15。)가 진 곳, 즉 구릉지 등이 자연경관
조화를 이루는 주거지로 최고의 유용성을 가진 것으로 본다.
78. 상권분석 이론 가. 레일리의 소매인력 법칙 : 이론과 실제가 일치않지만 상권분석에서 가장 많이 활용 나. 허프의 확률모델 : 상권의 측정은 마케팅 단위의 상점과 상품량이 아니라 소비자의 행동체계로부터
도출된다. 다. 넬슨의 소매입지이론 : 최대 이익 위해 주거지와 전에 다니던 장소의 중간에 점포를 입지하는 것이
유리 (1) 고객의 중간 유인 집중 흡인력 상거래지역의 적합지역 판단 잠재적 발전성이 큰 곳 (2) 현재의 지역후보의 적합지점 양립성 경쟁회피성 용지경제학
79. 공업입지 결정 순서 가. 시장의 결정 : 기업의 목표시장 결정 나. 지역의 결정 : 목표시장에? 합리적인 출하, 경쟁시장과의 거리, 공장과의 거리, 비용인자의 비교
등을 고려 다. 지점의 결정 : 가, 나 범위내에서 지가 기타 개별적 사정에 의하여 입지지점을 고려
80. 토렌스 시스템 : 권원을 관할 법원에 등록케 하고, 등록된 부동산에 대한 권원을 법원이 보증하는 제도 가. 시간과 비용 많이 듬 현재의 소유자보다 미래의 소유자 지나치게 보호 나. 권원을 인수받은 사람은 권원증서상에 나타나지 않는 사항에 대해 책임을 지지 않음 다. 관할법원은 등록수수료로 보증기금을 설정하고, 이것으로 보상문제 처리
81. 부의 외부효과 : 제3자의 행위가 시장 메커니즘을 통하지 않고 다른 제3자에게 미치는 불리한 효과 예) 매연과 소음을 발생시키는 공장
82. 님비(NIMBY:not in my back yard) / 핌피(PIMFY : Please in my front yard)
83. 주택의 여과과정 가. 상향여과 : 고소득층에 대한 주택서비스의 공급은 신규 건설로 나옴 나. 하향여과 : 고소득층의 주택으로부터 나옴 다. 주거분리 : 도시에서 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되는 현상 ※ 슬럼은 저소득의 산물이지 시장실패의 산물이 아니다.
84. 부동산 간접투자 상품 가. MBS(Mortgage Backed Securities,저당담보증권) : 금융기관이 주택자금 대출할 때 확보해 둔 담보용
채권을 전문 중개기관인 유동화 회사가 사들여 투자용으로 만든 증권 나. ABS(Asset Backed Securities,자산유동화증권) : 자산을 기초 자산 및 담보로 하여 비현금화 된 자산
을 유동화(현금화)하기 위해 발행하는 것으로, 금융기관이 갖고 있는 대출채권과 같이 현금 흐름을
발생시키는 자산을 모아서 그것을 담보로 증권을 발행하여 자본시장에서 자금 조달하는 방법으로
발행된 증권 다. REITs(Real Estate Investment Trust, 부동산 투자신탁) : 투자자가 주식을 사, 그 회사에 투자를 하면
그 회사는 투자금액으로 부동산에서의 수익사업에 투자해 수익을 내고 그 수익금을 다시 주주에게
배당하는 것 라. CRV(Corporate Restructuring Vehicle, 기업구조조정 부동산 투자회사) 기업이 보유하고 있는 부동산을 사들여 기업의 구조조정을 돕는 투자 회사.
85. 부동산 감정평가의 개념 가. 동산, 부동산 및 기타 권리이익의 경제가치를 판정하여 그 결과를 화폐액으로 표시하는 것 나. 부동산의 시장가치를 추계하는 것 다. 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것
86. 부동산 가격의 이중적 성격 : 수요와 공급의 원칙과 관련 가. 부동산의 가격은 유효성, 상대적 희소성, 유효수효의 상호결합에 의해 결정되는데, 일단 가격이 결정
되면 그 가격은 반대로 유용성, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 미쳐 부동산 수급을 조절하는 역작
용을 나타낸다. 이것을 부동산 가격의 이중성이라고 한다.
87. 평가 대상물건에 따른 부동산 평가의 분류 가. 구분평가 : 1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가 나. 부분평가 : 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 평가. 일종의 현황평가로 건부감가?
증가 인식 다. 독립평가 : 부동산이 토지 및 건물 등의 결합으로 구성되어 있는 경우, 그 구성부분인 토지만을 독립된
부동산으로 보고 평가. 제한물권이 부착되어 있을 때도 없는 것으로 보아 평가하는 일종의
조건부 평가 라. 분할?합병평가 : 토지의 분할 또는 합병을 전제로 하는 평가. 광의의 조건부 평가 마. 일괄평가 : 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분 관계가 있는
-이루어지는 소망