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[해야해야]

2015년 9월 23일 오후 5시 39분에 저장한 글입니다.

bebe 2015.08.11. 18:24 답글 | 수정 | 삭제

다음은 맛보기 부동산 시장.

먼저, 언론이나 부동산 정보 사이트 수준의 원론적인 전망과 기초 사실,자료 부터 시작해 본다

먼저, 예시적으로, 몇몇 광역, 기초 지자체별 부동산 시장에 대한 구체적인 팩트, 통계, 자료 등부터 함 살펴본다.

그런 연후에 이 나라 여론 핵심층들의 필수 참고사항인 서비스 산업 중 하나인 여행, 레저, 휴양 산업에 대한 결론을 마무리 지을 것이다.

이에 앞서, 전국 각 도시의 여행, 레저산업 경쟁력 강화 및 주거환경 획기적 개선에 간접적이고 부수, 파생하는 시범 케이스 지방, 지역의 부동산에 대한 본격적인 분석, 전망부터 이어질 것이다.

귀찮아도 투기꾼을 포함한 주택 투자자 등 일반인을 위한 맛보기, 관심과 흥행을 위하여.

범어 캐슬, 범어 에스케이 뷰 등 전용 25평의 수성구 범어동 아파트 가격대가 부산이 4억 대를 넘어선 지 한참 지난 몇 년 전만 해도 3억 대에 맴맴 걸렸는데 최근의 실거래 최고가격은 7억을 바라보는 6억 대 중반을 나타내고 있다.

그만큼 대구 지방은 아파트 시장은 4년여간 펄펄 끓고 있는듯하다.

서초구 잠원, 반포 등 강남 등 서울의 일부 지역의 아파트 실거래 가격도 대구보다 더 따뜻한 아랫목 상태를 보여주고 있다.

마치 용광로 쇳물이 끓어넘치기를 기다리는 듯,

어쩌면 대구나 서울, 경기 일부 지역 부동산 시장은 조만간 미친척하고 두 배 상승 등 사고를 칠 수도 있것다.

이에 반해 대전, 충남북, 전남 지방은 4년여 윗목 냉기가 흐르는 듯하고, 경상 남북도 시장은 고점이 버거운 듯 하락의 기회를 엿보고 있는 상황이다.

2009~2011년 낙후된 지방 부동산 시장은 동조화 현상이 현저 했는데, 지금은 많이 달라진것 같다.

즉, 우리나라의 부동산 시장은 전국 지방은 물론 낙후된 지방들에서도 지역별 차별화가 본격화, 심화 과정을 밟아가고 있는듯하다.

또한, 해가 갈수록 저성장, 저출산 등으로 인해 그 차별화는 날이 갈수록 더욱 심화될 것 같다.

그런 까닭에 앞으로 부동산 투자에 있어서 모두는 빡세게 열공하고도 더욱 조심, 신중해져야 할 것이다.

만성적 유효수요 부족 상태에다 지역 경제까지 피폐한 지방들은 수급 등 시장원리가 상대적으로 잘 작동 허는데,

일부 낙후된 지방 부동산 시장은 중장기적 공급 과잉으로 인해 대세 상승은커녕 조기 회복조차 어려워 보인다.

보다 구체적으로 충청도 지방의 수급 상태를 함 살펴보자.

언론 기사나 인터넷 부동산 사이트 부동산 114등을 참고해 보면 대전, 세종, 충남, 충북지역의 2014년 아파트 입주물량은 대전이 1만 527가구, 세종시가 1만 4387가구, 충남은 9005가구, 충북은 9475가구쯤 되는 것 같다.

2014년도의 입주물량은 전년인 2013년을 대비하여 대략 대전은 2.8배, 세종은 4.2배, 충남은 1.9배, 충북은 2배 가까이 급증했다.

지난 7일 기준으로, 2015년 올해의 입주 물량은 대전 3938가구, 세종 1만 7382가구, 충남 1만 1084가구, 충북 1만 1가구에 달한다.

엎친 데 덮친 격으로, 총인구 수가 서울의 절반 남짓한 충청 지역에서의 2016~2017년 아파트 입주 예정 물량만 해도 대전 1만 1775가구, 세종 2만 630가구, 충남 4만 1071가구, 충북 1만 6951가구 등으로 입주물량 과잉 현상이 우려되기까지 한다.

그 결과는 어땠고 앞으로는 또 어떨까?

올해 충청도 지역의 상반기 아파트 매매가격 상승률(1~7월)은 전국의 다른 지방, 지역들이 오르는데도 떨어졌거나 3.38%인 전국 매매 평균 상승률에도 미치지 못하고 있다.

부실투성이의 각종 부동산 통계자료지만, 모두 맞다치고 보다 구체적으로 연도별 충청 각 지역별 아파트 매매가 변동률에 관한 일부 자료를 살펴보자.

대전은 2012년 -2.33%, 2013년 0.59%, 2014년 0.60%, 2015년 -0.18%.

세종은 2012년 4.43%, 2013년 4.62%, 2014년 -0.81%, 2015년 2.03%.

충남은 2012년 3.90%, 2013년 2.92%, 2014년 4.25%, 2015년 0.84%.

충북은 2012년 2.54%, 2013년 1.70%, 2014년 7.21%, 2015년 0.62%.

2010년을 전후로 한 지방 부동산 시장 상승장에서 서울, 경기, 인천을 제외한 나머지 전국 각 지방, 지역의 부동산 시장은 대구, 경북을 제외하고 비교적 고르게 동반 상승했었는데,

지금의 전국 부동산 시장은 전국 각 지역, 지방은 물론이고 지방, 지역 내에서도 소지역별로 차별화 심화 과정을 거치고 있는 듯하다.

그럼 충청 남북도와 대전시, 세종시의 부동산 재활성화 시기는 언제쯤?

서민에게 있어서 필요 최소한의 밥과 돈은 생명과 같은 것이니 부동산 자산 투자에 있어서도 신중을 기하야 하겠지만, 그래도 충청도 아파트에 투자하려는 모두는 수급만 아니라 거래량 추이, 심리 분석까지 더욱 골 싸매고 연구, 열공해야 할 것이다.

원론적인 이야기로, 아파트 가격 상승 둔화 내지 약세 예상의 또 다른 징표 중 하나가 위 충청도에서 언급한 아파트 공급물량 증가 및 이와 결부된 고분양가 등등을 원인으로 하는 주택 재고 물량, 미분양 물량의 증가고 모두 그 장기 추이를 잘 살펴 투자해야 할 것이다.

상기한 아파트 분양가는 지역, 위치, 상황, 선호도 등등에 따라 천차만별이기에 다른 평균치와 마찬가지로 분양가 평균치로 접근한다는 것은 무의미할 수 있지만, 동일 내지 유사한 지역, 위치, 상황이나 조건인 경우에는 유의미해질 수 있으니까.

결론적으로, 2015년 올해 이후에도 입주물량, 재고물량 등 공급 측 요소 하나만으로도 충청 지역 부동산 시장은 그 공급 측 요소가 해소될 때까지 계속 힘들것 같다.

공급 측 요소는 불리하나 수요 측 요소가 강한 세종시와 공급 측 요소의 부담이 없는 대전시 부동산 시장은 세종시 입주 물량이 마무리 될 무렵 회복, 혹은 느리더라도 대세 상승할 수 있을 것 같다.

다음은 공급, 주택 재고 물량 등에 대해 보다 구체적으로 경기도 등지를 한번 살펴볼까?

경기도는 2007년경 닥치고, 밀어내기 분양을 데자뷔 하는듯한, 아니 더 많은 분양 물량이 예정된듯하다.

2007년 하반기 경기도의 분양 물량이 8만여 가구였는데 반해 올해 하반기의 예정 물량은 10만 가구를 넘기고 있는듯하기 때문이다.

그런 까닭에, 작년 하반기부터 불어온 우리나라 부동산 시장의 훈풍에도 불구하고.

경기도의 일부 지방들은 최근 들어 공급물량이 만ㄹ이 늘고 분양가도 5~20% 상승한 까닭에 주택 재고 물량이 늘어나고 있다.

세부적으로, 지난 몇 년간 공급물량이 대폭 줄어 미분양 물량도 꾸준히 감소하던 용인시는 2015년 올해 분양 물량의 대폭적인 증가와 함께 재고 미분양 물량이 조금이나마 다시 증가하고 있다.

경기도 광주시, 시흥시, 화성시, 김포시 등의 아파트 재고 미분양 물량 증가는 더욱 현저하다.

또한, 한때 잘 나가던 동탄 신도시 2차, 회복이 완연해 보였던 인천도 최근 청약 미달 사태로 미분양 증가 조짐을 보여주고 있다.

경기도 지방 부동산 시장은 지역별 차별화 심화 과정에서 중장기 집값도 차별화 과정을 겪을 수밖에 없을 것이다.

강남 4구에 인접한 과천, 광명, 판교, 광교, 분당, 수원, 위례, 하남 등의 지역들은 서울 지역과 동조화 될 수 있겠지만, 상기한 경기남부 지역은 힘들 것으로 예상된다.

만약 서울 부동산 시장이 좋다면 덜 힘들 수도 있을 것이다.

저출산 고령화 기조는 반전 기미를 보이지 않고 있고, 중기적으로 저성장의 늪에 허덕이고 있는 우리나라 국민경제로 말미암아 나날이 아파트 수요 기반은 약화되고 있다.

특히, 더욱 수요 기반이 극히 취약한 낙후된 지방은 이런 상황에서 공급마저 늘어나게 된다면?

각자 모두는 더욱 아파트 투자에 신중해야 할 이유다.

낙후된 지방조차 차별화, 양극화가 심화되는 가운데 읍면동 단위의 소지역 중 특정 주택 단지의 집값은 단기 급등 가능성도 부정하지 못하겠지만 말이다.

예컨대, 비록 극소수지만 외부 투자 혹은 투기 수요가 포착되는,

소수, 소자본만으로도 집값 급등이 가능한 대구 수성구 범어동, 광주 남구 봉선동 내 특정 아파트 단지들 처럼...

다음은 이미 예고한 시범 케이스 지방인 부산시와 시범 지역인 대연동, 남천동.

분양가가 크게 높아지는 것도 모자라 2008년 이후 입주물량이 급격하게 늘어날 부산시의 부동산 시장은 과연 어떻게 흘러가게 될까?

예를 들어, 부산 부동산 시장이 계속 좋다면, 일개 대연동, 남천동 하나만 해도 해가 갈수록 분양가는 아주 많이 높아질 예정이고, 부산 전역의 분양가는 그 높아진 분양가를 뒤따르게 될 것이다.

부산 부동산 시장이 몇 년 쉬어가도 쉬어가는 그 몇 년 후 마찬가지일 것이다.

내년, 2016년부터 2020년 초반까지 5년간 거의 2만여 가구의 거대 아파트 공급물량이 예정되어 있기에,

부산 부동산 시장은 몇 년 후 쉬어갈 가능성이 크지만,

그 때까지 부산 부동산 시장은 고분양가에도 전국 최고의 청약률을 자랑하고 있으니 한동안 고분양가 행진은 계속될 것 같다.

즉, 앞으로 부동산 시장이 좋을수록 공급은 더욱 많이 늘어나게 될 것이고,

올해까지 부산시 주택 인허거 물량으로 보아 공급과잉 조짐이 보여 지기에,

만약, 몇 년 더 주택 착공, 인허가 물량이 늘어나게 된다면 부산 부동산 시장은 몇 년 후 한동안 쉬어갈 수밖에 없을 것이고 고분양가 행진은 몇 년간 일단 멈춤 후 계속 될 것이다.

장차, 몇 번 더 쉬어갈 수도 아닐 수도 있겠지만, 10년, 20년간 부산 부동산 대세 상승의 목표는 불변이다.

누가 썼건 5년, 10년 전이나 5년, 10년 후나 그 과제, 목표도 불변이다.

그럼, 부산 부동산이 10년 후 얼마나 상승할 수 있을 꺼나?

누구나 분양가 상승만으로 예상 가능할 것이니,

이하, 과거의 분양가를 기초로, 용인 가능한 부산 아파트의 장래 예상 분양가를 제시한다.

해운대 센텀 파크 평당 500만 원대의 부산 최고가의 분양가가 불과 몇 년만에

남천 하늘채, 용호 자이, 오륙도 에스케이 뷰 등의 평당 800~9000만 원대로 급등했던 까닭은 무엇일까?

몇 년 후 대연 혁신 힐스테이트, 중동 힐스테이트 위브, 우동 자이, 광안 쌍용, 더 샵 센텀 포레 등등의 분양가 평당 900~1000만 원대로 적게 올랐던 까닭은 또 무엇일까?

그 몇 년 후 대연 캐슬 레전드, 장전 래미안의 평당 분양가 1000만 원대로 거의 오르지 않았던 까닭은?

상기한 것처럼, 부동산 시장이 좋을 수록 많이 오르고 시장이 나쁘면 적게 오른다.

요즈음 처럼 부산 부동산 시장이 좋으면 부산 분양가는 많이 오르게 될 것이고, 몇 년 후 부산 부동산 시장이 나쁘면 적게 오르게 된다는 말이다.

예를 들어, 부산 부동산 시장이 좋은 올해와 내년에 분양 예정인, 우동 자이 2차, 대연 뷰 힐스, 명륜 자이, 거제 자이, 금호 어울림, 마린시티 자이, 대연 자이, 거제 2구역 래미안, 온천 2구역 래미안, 대연 푸르지오 파크, 중동 비스타, 송도 힐스테이트, 연산 캐슬, 서대신 푸르지오, 서대신 더 샵, 망미 에스케이 뷰, 연지 꿈에 그린, 명장 이편한세상 등등의 분양가는 입지에 따라 분양가는 차별화 되는 가운데 평당 1000~1500만 원대로 인근 집값 상승에 비례하여 크게 오르게 될 것이다.

2020~2025년 일반 분양을 예상하고, 부산 부동산 시장이 좋지않을 때, 삼익 타워, 대연비치 일반 분양가 2000만 원대, 삼익 비치 3000만 원대로 용인 가능하다 했으니,

부산 부동산 시장이 계속 좋다면 2017~2018년에 분양할 예정인 중동 캐슬 스타, 전포 아이파크, 연산 더 샵 등 부산 아파트 분양가는 평당 1200~1800만 원대로 높아질 수 있을 것이고 상기한 삼익 타워, 대연 비치, 삼익 비치의 분양가는 2500~3500만 원대도 용인 가능할 것이다.

만약, 부산 부동산 시장이 몇 년 후 몇 년 쉬어 간다면,

상기한 부산 분양가 급등행진 사례는 일단 멈춤 후 몇 년 후에나 계속될 것이다.

이번 과제와 관련하여 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동 부동산 전망에 대해 5년 전에 썼던 선배님의 글을 추가한다.