체납 관리비와 양도소득세

요즘 들어 체납관리비가 양도소득세 필요경비로 인정될 수 있느냐에 대한 질문이 많이 들어와 지난번에 이어 추가로 글을 올립니다. 체납관리비는 전용부분과 공용부분으로 나뉠 수 있는데 공용부분만 매수인이 승계하도록 되어 있습니다. 따라서 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는 부분도 공용부분에 대한 체납관리비만 경비로 인정받을 수 있고 전용부분에 대해서는 경비로 인정되지 않습니다. 이에 필요한 증빙으로 체납관리비를 납부하고 관리사무소로부터 납부 영수증을 받으면 되므로 납부 영수증에 공용부분에 대한 체납관리비라는 점을 명시하여야 합니다. 이는 추후 관할 세무서와 체납관리비 인정 여부에 대한 분쟁에 대비하기 위함입니다. 공용부분 체납 관리비가 양도소득세 필요경비가 인정된다는 저의 글을 보고 세무서로 문의하시는 분들이 많은데, 세무서로부터의 답변은 경비처리가 안 된다는 답변을 대부분 받았을 겁니다. 이는 기존에 과세관청은 체납 관리비가 공용 부분이든, 전용부분이든 경비로 인정되지 않는 다는 확고한 기준을 가지고 있었으나 2013년 대법원 판례에서 공용부분에 대한 체납관리비에 대해서는 필요경비가 인정된다는 판례를 인지하지 못하고 있는 경우가 대부분 일 겁니다. 이에 따라 공용부분 체납관리비에 대해 양도소득세 필요경비에 넣을 경우 관할 세무서에서는 경비로 인정할 수 없다고 주장하여 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 이러한 분쟁에 대비하여 공용부분 체납관리비 납부에 대해서는 공용부분 체납관리비라고 명시한 영수증을 수령하여야 합니다. 이렇듯 공용부분 체납관리비에 대한 필요경비 인정 여부는 과세관청과의 분쟁이 발생될 여지가 많다고 할 수 있습니다. 만약 공용부분 체납관리비에 대한 필요경비를 인정할 수 없다고 과세관청이 주장하면 다음의 대법원 판례를 제시하면 수긍하고 넘어가는 경우가 대부분이지만 일부 세무공무원은 성향에 따라 끝까지 인정되지 않는다고 주장하는 경우도 있을 수 있습니다. 이 경우에는 어쩔 수 없이 조세 불복으로 가는 방법 밖에는 없습니다. 공용부분 체납관리비에 대한 필요경비 인정에 대한 대법원 판례는 다음과 같으니 추후 분쟁이 발생했을 때 과세관청에 제시하시면 될 겁니다. <대법원 판례> 대법2012두28285(2013.04.26 [제목] 건물을 경락받은 후 불가피하게 전소유자가 체납한 관리비를 지급하여 필요경비에 해당함 [요약] 건물 낙찰로 인하여 전소유자가 부담하는 공용부분 체납관리비 납부의무를 법적으로 승계하였고 전소유자로부터 상환받을 가망이 없는 점, 단전·단수 등의 조치를 피하기 위해 부득이하게 체납관리비를 납부한 점 등에 비추어 매입가액에 가산되는 부대비용으로서 필요경비에 해당함 [결정유형] 국패 [주문] 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. [이유] 상고이유를 판단한다. 1. 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항은 양도소득세액의 산정을 위한 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 제1호 가목에서 ‘제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지 거래가액’을 정한다. 나아가 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제163조 제1항은 “법 제97조 제1항 제1호 가목에서 ‘취 득에 소요된 실지거래가액’이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다”고 하면서 제1호에서 ‘제89조 제l항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액’을 들고 있는데， 위 시행령 제89조 제1항 제1호는 타인으로부터 매입한 자산은 ‘매입가액에 취득세 · 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액’을 그 취득가액으로 하도록 정하고 있다. 2. 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음， 원고가 이 사건 건물의 낙찰로 인하 여 전 소유자 이BB이 부담하는 공용부분 체납 관리비 납부의무를 법적으로 승계하였 을 뿐만 아니라 이BB에게 구상권을 행사하더라도 이를 상환받을 가망이 없고 관리규 약에 정하여진 단전 · 단수 등의 조치를 피하기 위하여 부득이 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관리비 000 원을 납부하였다는 등의 사정을 들어 그 비용은 ‘매입가액에 가산되는 부대비용’으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다는 이유로， 이 사건 처분 중 이를 필요경비로 공제하지 아니한 부분은 위법하다고 판단하였다. 앞서 본 법규정의 내용과 관련 법리 등에 비추어 살펴보면， 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고， 거기에 상고이유의 주장과 같이 양도가액에서 공제할 필요경비에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 았다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여， 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. <서울고등법원 판결> 서울고법2012누3608(2012.11.15) [제목] 건물을 경락받은 후 불가피하게 전소유자가 체납한 관리비를 지급하여 필요경비에 해당함 [요약] 건물을 경락받아 취득하였으나 전소유자 관리비 체납을 이유로 건물 관리단이 관리를 소홀히 하여 건물을 사용·수익하는데 지장을 받은 점, 관리단이 제기한 소송의 화해권고결정에 따라 체납관리비를 지급한 점, 전소유자의 무자력으로 관리비를 상환받지 못한 점 등에 비추어 매입가액에 부가되는 부대비용으로서 필요경비로 인정하는 것이 타당함 [결정유형] 일부패소 [주문] 1. 제1심 판결 중 아래에서 취소를 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고가 2010. 9. 8. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다. 2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. <청구취지 및 항소취지> 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2010. 9. 8. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다(원고는 항소심에서 청구취지를 위와 같이 정정하였다). [이유] 1. 처분의 경위 가. 원고는 2006. 8. 1. 고양시 일산동구 XX동 000 XX프라자 9층 000호 및 10층 0000호(이하 ’이 사건 건물’이라 한다)에 관한 임의경매절차에서 이 사건 건물을 대금 000원에 낙찰받아 취득한 후, 2007. 6. 13. 조AA에게 이 사건 건물을 000원에 매도하고 2007. 9. 4. 이 사건 건물에 관하여 조AA 명의로 소유권이전등기를 마친 다음, 2008. 5. 27. 피고에게 이 사건 건물의 양도에 따른 2007년 귀속 양도소득세 000원을 신고 · 납부하였다. 나. 피고는 2010. 9. 8. 원고가 이 사건 건물에 관하여 전 소유자 이BB이 체납한 관리비 000원을 필요경비로 잘못 계상하고, 철거개조비 000원을 필요경비로 과다 계상하였다는 이유로, 원고에 대하여 위 각 금액을 필요경비에서 제외하고 산출한 2007년 귀속 양도소득세 000원을 부과하였다(이하 ’이 사건 처분’이라 한다). 다. 원고는 2010. 11. 25. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2011. 4. 21. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 원고는 경매절차에서 이 사건 건물을 취득하고도 전 소유자의 체납 관리비를 납부하지 않는다는 이유로 관리사무소에서 단전 · 단수를 하는 바람에 이 사건 건물에 관하여 완전한 소유권을 행사하지 못하였고, 그러한 상황에서 위 관리비 채권자가 원고를 상대로 관리비청구소송을 제기하여, 원고는 법원의 화해권고결정에 따라 위 채권자에게 공용부분 체납 관리비 000원을 지급하였다. 따라서 위 000원은 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호 가목, 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제1항 제1호, 제89조 제1항 제1호 소정의 ’매입가액에 가산되는 부대비용’에 해당하거나, 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호 소정의 ’양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 · 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액’ 또는 같은 항 제3호 소정의 ’양도자산의 용도변경 · 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’에 해당하므로, 이 사건 건물의 양도에 따른 양도차익을 계산할 때 필요경비로서 양도가액에서 공제되어야 함에도, 이와 달리 보고 한 이 사건 처분은 위법하다. 나. 관계 법령 별지 ’관계 법령’ 기재와 같다. 다. 인정 사실 1) 이BB은 2003. 6. 20. 이 사건 건물을 취득하여 그곳에서 ’XX 피트니스 센터(XX Fitness Center)’라는 상호로 헬스클럽, 수영장, 실내골프연습장, 사우나 등을 운영하였으나, 적자가 누적되어 2006. 3. 초순경 위 피트니스 센터의 운영을 중단하고 이 사건 건물을 비워둔 채 방치하였다. 이 사건 건물에 관하여는 2003. 10. 17.경부터 각종 채권에 기한 압류 및 가압류가 집행되었고, 2004. 12. 2. 근저당권자인 OO농업협동조합의 신청에 의하여 임의경매절차가 개시되었으며, 위 피트니스 센터 내에 있는 각종 집기 · 비품 등 동산에 관하여는 2005. 8. 23. 및 2006. 1. 20. 가압류 및 압류가 집행되었다. 2) 원고는 이 사건 건물에 관한 임의경매절차에서 2006. 6. 21. 이 사건 건물을 대금 000원에 낙찰받아 2006. 8. 1. 위 대금을 납부하였는데, 위 대금은 이 사건 건물에 관하여 설정되어 있는 근저당권의 채권최고액 합계 000원 및 경매신청인 OO농업협동조합의 청구금액 000원에 훨씬 미달하는 금액이다. 3) 원고는 이 사건 건물을 경락받은 후 2006. 8. 7. 및 2006. 9. 12. 이BB의 주소지로 이 사건 건물 내에 있는 집기 · 비품을 반출하여 갈 것과 이 사건 건물에 관하여 체납된 관리비를 해결할 것을 촉구하는 내용증명우편을 보냈으나, 이BB로부터 아무런 답변을 받지 못하였다. 한편 원고는 2006. 9. 7. 한국PPPPP협동조합(이하 ’임차인’이라 한다)에게 이 사건 건물을 보증금 000원, 월 차임 000원에 임대하면서 임차인이 리모델링(시설보수) 공사를 할 수 있도록 허용하였다. 4) 이 사건 건물이 속한 XX빌딩의 관리규약(갑 제4호증) 제45조에 의하면, 구분소유자가 관리비를 납부기한까지 납부하지 않을 경우 5%의 과태료를 가산하여 납부하여야 하고, 납기 후 1개월 이내에 체납된 금액을 납부하지 아니한 때에는 1개월 마다 3%의 가산금을 납부하여야 하며, 구분소유자가 관리비를 2개월 이상 체납할 경우 관리인은 대표위원회의 결의에 의하여 단전, 단수, 폐문, 상품 반 · 출입 금지 기타 필요한 조치를 취할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 이 사건 건물을 관리하는 XX빌딩관리단(XX빌딩관리위원회라고도 하며, 이하 ’이 사건 관리단’이라 한다)은 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 이BB의 체납 관리비 전액을 납부하지 않는다는 이유로 이 사건 건물에 대하여 단전 · 단수조치를 취하였고, 이에 원고는 2006. 8. 27. 이 사건 관리단에 단전 · 단수조치를 해제하여 줄 것을 요청하는 한편, 이 사건 관리단을 상대로 의정부지법 고양지원 2006카합1192호 건물사용방해금지가처분 신청을 하여 2006. 9. 21. 위 법원으로부터 ’이 사건 관리단은 이 사건 건물에 가설된 전기선 및 수도 등을 단절하거나 기타 실력으로써 원고의 이 사건 건물 에 대한 점유 · 사용을 방해하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다’는 내용의 가처분 결정을 받았다. 5) 위 가처분결정에도 불구하고 이 사건 관리단은 2006. 10. 25.경부터 다시 이 사건 건물에 대한 단전 · 단수 및 엘리베이터 운행중단 조치를 취하였고, 이로 인하여 원고는 이 사건 건물 내에 있던 이BB 소유의 집기 · 비품 등을 외부로 반출하는데 곤란을 겪었으며, 이 사건 건물의 임차인은 이 사건 건물 내부에 대한 리모델링 공사에 지장을 받기도 하였다. 또한 이 사건 관리단은 2006. 9. 3.경 이 사건 건물 외벽에 부착되어 있던 위 피트니스 센터 간판이 사라지고 그 자리에 다른 업소의 간판이 무단으로 부착된 사건이 발생 하여 원고가 이에 대한 조사 및 처리를 요청하였음에도, 이 사건 건물에 관한 체납 관리비 문제와 함께 처리하겠다는 이유로 아무런 조치를 취하지 않는 등 이 사건 건물의 관리를 소홀히 하였다. 6) 이러한 과정에서 원고는 이 사건 관리단에 이BB이 체납한 이 사건 건물의 공용부분 관리비의 일부로 2006. 6. 30. 000원, 2006. 7. 10. 000원, 2006. 9. 8. 000원, 2006. 11. 1. 000원, 2006. 12. 14. 000원, 2007. 1. 2. 000원을 지급하였다. 그러나 원고와 이 사건 관리단 사이에 나머지 체납 관리비의 액수 등에 관하여 분쟁이 계속되자, 이 사건 관리단은 2007. 1. 9. 원고에 대하여 의정부지법 고양지원 2007가합262호로 전 소유자 이BB이 체납한 관리비 000원의 지급을 청구하는 소를 제기하였다. 위 소송계속 중 위 법원은 2007. 7. 5. ’원고가 이 사건 관리단에게 000원을 지급한다’는 내용의 화해권고결정을 하여 위 결정이 2007. 7. 25. 확정되었다. 이에 따라 원고는 2007. 8. 30. 이 사건 관리단에 이 사건 건물에 관한 공용부분 관리비로 000원을 지급하였고, 이로써 원고가 이 사건 관리단에 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관리비로 지급한 금액은 합계 000원(= 000원 + 000원 + 000원 + 000원 + 000원 + 000원 + 000원) 이 되었다. 원고는 이와 같이 이 사건 관리단에 지급한 체납 관리비를 이 사건 건물의 전 소유자인 이BB로부터 상환받지 못하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3, 4, 7 내지 16호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 라. 판단 1) 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관리비가 필요경비에 해당하는지 여부 다음과 같은 점에 비추어 보면, 원고가 이 사건 관리단에 지급한 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관리비 000원은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 구 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호, 제89조 제1항 제1호 소정의 ’매입가액에 가산 되는 부대비용’에 해당하므로, 이 사건 건물의 양도에 따른 양도차익을 계산할 때 필요 경비로서 양도가액에서 공제되어야 한다. 가) 위 인정 사실과 같이, 이 사건 건물에 관하여 경매절차가 진행되던 도중 이BB이 위 피트니스 센터를 폐업하고 이 사건 건물을 비워둔 채 방치하였고, 이 사건 건물에 관하여 건물 가액을 훨씬 상회하는 액수의 채권에 기하여 다수의 근저당권설정 등기 및 가압류, 압류 기입등기 등이 경료되어 있었던 상태였으며, 이 사건 건물과 같은 집합건물의 공용부분 관리비가 체납된 경우 집합건물의 특별승계인이 체납 관리비를 승계하여야 하므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 및 대법 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조), 원고로서는 임의경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받을 당시 이 사건 건물에 관한 공용부분 관리비가 체납되어 있을 경우 이를 승계하여 납부하여야 한다는 점을 충분히 예상할 수 있었고, 이와 같은 사정을 고려하여 입찰대금을 결정하였던 것으로 보인다(원고는 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관리비를 자신이 부담하여야 할 뿐만 아니라 전 소유자에게 구상권을 행사하여 이를 상환받기도 어렵다는 사실을 인지한 후에 이 사건 건물을 경락받았다고 주장한다). 나) 원고가 이 사건 건물을 경락받아 취득한 후 이 사건 관리단에서 전 소유자의 관리비 체납을 이유로 이 사건 건물에 대한 단전 · 단수 및 엘리베이터 운행중단 등의 조치를 취하고 이 사건 건물에 대한 관리를 소홀히 함으로써 원고는 이 사건 건물을 완전하게 사용 · 수익하는데 심대한 지장을 받았으며, 이는 위 건물사용방해금지 가처분결정이 내려진 후에도 마찬가지였다. 뿐만 아니라 원고로서는 전 소유자의 체납 관리비를 납부하지 않을 경우 관리규약에 따라 과태료 및 가산금을 부가하여 납부할 의무가 있었다. 따라서 원고가 이 사건 건물에 대하여 완전한 소유권을 취득 내지 행사하기 위해서는 불가피하게 이 사건 관리단에 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관리비를 납부할 수밖에 없었다. 다) 대항력 있는 임차권의 목적 부동산의 경락인이 임차인에게 반환한 임대보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가와 같이 볼 수 있어 부동산의 취득가액으로 산정하여야 하고(대법 1992. 10. 27. 선고 92누11954 판결 참조), 일반적으로 부동산 경락인이 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제한 경우 위 변제 금액은 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하고 있는바(국세청 질의회신 2008. 2. 22.자 서변인터넷방문상담4팀-444 등 참조), 이와 비교하여 보면, 원고가 법률상 지급의무를 부담하고 있는 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관리비 역시 필요경비로서 양도가액에서 공제하는 것이 타당하다. 라) 이 사건 건물의 전 소유자인 이BB은 무자력이어서 원고가 이 사건 관리단에 지급한 체납 관리비를 이BB로부터 상환받는 것은 불가능해 보이고, 실제로 원고는 위 체납 관리비를 이BB로터 상환받지 못하였다. 이와 같이 사실상 이BB로부터 상환받을 가망이 없음이 확정되었다고 볼 수 있는 위 체납 관리비는 ’매입가액에 부가 되는 부대비용’으로 보아 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정하는 것이 마땅하다 (대법 1986. 2. 25. 선고 85누594 판결 참조). 2) 정당한 세액 원고가 지급한 체납 관리비 000원을 필요경비에 산입하여 양도가액에서 공제할 경우 원고가 추가로 납부하여야 할 정당한 양도소득세액은 별지 계산서 기재와 같이 000원이 된다. 3) 소결 따라서, 이 사건 처분 중 000원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제l심 판결 중 아래에서 취소를 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 이 사건 처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.   부동산매매업 전문세무사 이 한 우(010-7679-7608)                    토지사랑 <A href="http://cafe.daum.net/tozisarang/" target=_blank> http://cafe.daum.net/tozisarang/</A>