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임 대 주 택 세 제 혜 택
임대주택사업에 대한 세무해설
제1장 취득단계 제세금
가. 취득세와 등록세
1) 취득세와 등록세의 과세표준
? 취득당시의 가액을 신고한 경우 신고한 가액 ? 국가.지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터 취득, 외국으로부터의 수입에 의한 취득, 판결문, 법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 경우, 공매방법에 의하여 취득하는 경우는 사실상의 취득가액. ? 무신고, 신고금액이 없는 경우, 신고금액이 시가표준액에 미달한 경우에는 시가표 준액 ? 건축물의 신축공사
일괄도급계약에 의하여 건축하는 경우에는 건축주나 건축업자 중 하나가 법인인 경우에는 사실상의 취득가액인 도급계약금액이 과세표준이 된다. 도급계약금액은 건축주와 건축업자가 최종적으로 정산 확정한 금액을 말한다.
취득원가에는 건설자금이자를 포함하는 것이므로 건설자금이자는 장부처리내용에 관계없이 포함된다. 법인세법상 아파트를 건설하여 분양하는 경우에는 재고자산이므로 건설자금이자를 계산하지 않으나,지방세법에서는 이에 소요된 이자도 취득원가로 보고 있다.
2)취득가액의 범위
? 제세공과금 : 면허세, 인지세, 수수료 등은 과세대상임 양도 시 부담하기로 한 양도소득세도 과세대상임 ? 부가가치세액 : 과세표준에서 제외됨
3) 사례별납세의무자 ? 건물분양 : 개인이 건축허가를 받아 시공업자와 도급계약을 체결하고 시공 중 자금사정으로 환매조건부로 건축주 명의를 시공자로 하여 준공한 경우에는 시공업자는 토지를 양수받을 때와 건축물의 준공 검사필증을 교부받을 때에 각각 납세의무자에 해당되고 당초 건축주가 대금을 지급한 후 양수받을 때 에 다시 그 개인이 납세의무자에 해당함.
? 건축주 명의변경 : 건물을 신축하는 경우에는 신축이 완료되어야 취득시기가 도래하여 취득세의 납세의무가 발생한다. 따라서 미완성건축물을 양도할 경 우에는 동 건축물이 완성된 때 원시취득자가 납세의무자가 되고 ,미완성건물 을 임의경매방법에 의하여 취득시의 납세의무자는 사용검사필증교부시점의 건축주가 납세의무자가 된다.
4)취득시기
취득세는 취득일부터 30일 이내에 취득한 자가 스스로 신고하도록 되어 있다. 그리고 취득일부터 30일 이내에 신고하지 않을 때는 일정률의 가산세를 부담하도록 하고 있고, 임대주택에 있어서도 취득일부터 2월 이내에 이전등기를 아니할 경우는 감면혜택이 없으므로 취득시기의 판정은 매우 중요하다.
? 등록세는 부동산을 취득해 등기부에 권리를 설정하거나, 이전, 변경 또는 소멸시킬 때 내는 세금이다. 납세자는 등기를 하는 사람이므로 사실상의 소유자와는 관계없이 등기등록세의 계산기준이 되는 금액은 취득세의 경우와 동일하다.
일반재산의 세율은 부동산의 이전등기의 경우 2%이며 보존등기의 경우에는 0.8%이다. 등록세 세율은 등기 사유에 따라 다양하다. 등록세에는 등록세의 20% 만큼의 지방교육세가 부과된다.
나. 취득세와 등록세 등의 비과세와 감면
(1) 공동주택에 대한 감면
① 건축주에 대한 감면(원시취득)
가)감면대상자
? 공공단체 ? 주택건설사업자(부가가치세법제5조의 규정에 의하여 건설업또는 부동산매매 업으로 사업자등록증을 당해 건축물의 사용승인 일 까지 교부 받거나 동법시행 령 제8조에 의한 고유번호를 부여받은 자) ? 고용자(주택법 제9조1항 6호)
나)감면대상 부동산
전용면적60제곱미터이하 5세대이상의 공동주택을 건축하거나 건축 후 미분양분을 임대주택으로 전환 하는 때
다)면제요건
건축물의 신축에 따른 취득세 및 그 보존등기에 대한 등록세를 면제한다. 건축물에 대해 면제하는 것 이므로 그 부속토지에 대하여는 면제하지 않음. 사용승인서 교부일로부터 2월 이내에 보존등기를 하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다.
② 최초분양자에 대한 감면(승계취득)
가)감면대상자 최초 분양받아 1가구1주택이 되는 경우(취득가액 1억미만)
나)감면율 전용면적40제곱미터이하 --취득세와 등록세 100%면제
(2)임대주택에 대한 감면
① 건축주에 대한 감면(원시취득)
가)감면대상자
임대주택법제2조4호에 의한 임대사업자 (국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다) 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다)
나)감면대상 부동산
전용면적60제곱미터 이하의 공동주택의 경우 : 취득세와 등록세100%면제 전용면적60제곱미터이상149제곱미터이하의 임대주택을 20호 이상 취득하거나 추가로 취득하는 경우 : 전용면적60~85제곱미터는 50%경감, 전용면적85~149제곱미터는25%경감.(장기임대를 목적으로)
다)면제요건
건축물의 신축에 따른 취득세 및 그 보존 등기에 대한 등록세를 면제한다. 건축물에 대해 면제하는 것 이므로 그 부속토지에 대하여는 면제하지 않음.
취득일로부터 2월 이내에 보존등기를 하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다.
② 최초분양자에 대한 감면
가) 감면대상자 임대사업자가 임대할 목적으로 최초로 분양받은 공동주택
나) 감면율 전용면적60제곱미터이하의 공동주택의 경우 : 취득세와 등록세 100%면제
다) 감면내용 < 아래와 동일>
③ 20호이상 주택임대사업자
가) 감면대상자 장기임대주택을 20호 이상 취득하거나 , 20호 이상인자 추가로 취득한자
나) 감면율 전용면적60제곱미터이하 : 취득세와 등록세 100%면제 전용면적 60제곱미터초과 85제곱미터이하 : 취득세와 등록세 50%감면 전용면적 85제곱미터초과 149제곱미터이하 : 취득세와 등록세 25%감면
다 )면제요건
건축물의 신축에 따른 취득세 및 그 보존등기에 대한 등록세를 면제한다. 건축물에 대해 면제하는 것 이므로 그 부속토지에 대하여는 면제하지 않음. 취득일로부터 2월 이내에 보존등기를 하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다. [임대주택법 제16조제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세 추징한다.]
<부동산 취득시 납부할 세금요약>
제2장 부동산 보유단계의 제세금
1. 재산세(주택)
(1) 2010년 재산세 과세 개요
재산세는 일정액 이하 주택 보유에 대해서는 재산세를, 인별로 소유주택가액을 합산해 공시가격이 6억원(실거래가 7억원 수준)이상인 경우 6억원 초과분에 종합부동산세 과세하였다. 주택에 대한 재산세는 부속 토지를 포함하여 일괄 평가하여 부과하도록 하였다. 따라서 주택에 대한 재산세는 시가표준액(공시가격)에 적용비율 공정시장가액에 따라 40-80%를 곱하여 과세표준을 산출한 후 과세표준에 따라 4단계 체차누진세율을 적용하여 세액을 산출하였다.
－세율 : 과표에 따른 4단계 저율 체차누진세율(0.1～0.4%) 적용 －과표 : 시가표준액에 공정시장가액 적용 －납기 : 7월과 9월에 부과고지
< 2010년도 주택보유세 과세 체계 >
*지방교육세는 재산세액의 20% 부과
(2)임대주택에 대한 감면
① 건축주에 대한 감면(원시취득)
가)감면대상자
공공단체. 주택건설사업자(부가가치세법 5조. 건설업. 부동산매매업)주택법 제9조1항6호에 의한 고용자
나)감면대상부동산
전용면적40제곱미터이하의 공동주택의 경우 : 재산세100% 면제 전용면적 60제곱미터 이하 재산세의 50% 경감 전용면적149 제곱미터 이하 재산세 25% 경감
다)면제요건
임대주택법 제16조 제3항과 같은법 시행령 제 13조 제2항에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 재산세를 추징한다.
② 임대주택사업자(매입임대사업자)
가)감면대상자
임대주택법2조에 따른 임대사업자가 국내에 2세대이상의 임대용 공동주택을 매입하여 임대 목적으로 직접 사용하는 경우
나)감면율
전용면적40제곱미터이하의 공동주택의 경우 : 재산세 100% 면제 전용면적60제곱미터이하 : 재산세 50% 경감 전용면적 60제곱미터초과 85제곱미터이하 : 재산세 25% 경감
다)면제요건
임대주택법 시행령 제 13조 제2항에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용 도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 재산세를 추징한다.
2. 종합부동산세(주택)
(1) 2010년 종합부동산세 과세 개요
종합부동산세가 인별로 소유주택가액을 합산해 공시가격이 6억원(1세대1주택은 9억원)이상인 경우에는 재산세액을 공제한 세액을 종합부동산세로 12월1일부터 12월 15일까지 신고 납부하도록 하였다. 또한 주택에 대한 종합부동산세 과세표준은 납세의무자별로 주택분 주택공시가격을 합한 금액에서 6억원을 공제한 금액에서 공정시장가액비율을 적용하여 고율의 5단계 체차누진세율을 곱하여 세액을 산출하였다.
세율 : 과표에 따른 5단계 저율 체차누진세율(0.5%～2%) 적용 과표 : 인별 전국합산 공시가격에서 6억을공제한다음에 공정시장가액비율을 적용 1세대1주택자는 9억원을 공제함 < 2010년도 보유세 과세 체계 >
－과세표준 공정시장가액 적용비율(대통령령의 적용) 2009년 : 80% －주택에 대한 종합부동산세 세부담 상한조정 2009년 150%를 적용
(2)임대주택에 대한 합산배제(임대주택사업등록한자) *비과세 신고를 한 주택 중 의무임대기간을 채우지 않고 중도에 양도하는 경우에는 이미 비과세 받은 세액과 이자상당액을 추징함.
3. 양도소득세(주택)
(1) 2010년 양도소득세 과세 개요
양도소득세는 양도당시의 가액에서 취득당시의 가액을 차감한 양도차익에 대하여 과세하는 일종의 개발이익 환수성격의 조세임 1세대 1주택(3년 이상 보유)에 대하여는 일정 요건에 따라 양도소득세를 비과세하고, 이 경우 서울, 과천, 5대신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)는 2년 이상 거주요건을 추가하였고, 1세대1주택 이라 하더라도 실거래가가 9억원을 초과하는 고가주택이나 비과세요건이 충족되지 아니할 경우에는 비과세 대상에서 제외됨
-양도세율(주택의 양도세율)
*강남구.서초구.송파구는 3주택시 10%가산
- l가구1주택 장기보유특별공제(2009년기준)
*공제제외 1세대2,3주택이상자로 한시적 특례세율이 적용되는 주택
(2)중과배제주택
①일반주택
-양도당시 수도권은 1억원을 초과하지 않는 주택(중과 주택수 계산에는 포함) -양도당시 기타 광역권은 3억원을 초과하지 않는 주택(중과 주택수 계산에 불포함)
② 임대주택
가)수도권
다주택자 중과대상에서 제외되는 매입임대주택 조건 *임대호수: 5호 이상 *면적: 85제곱미터 이하 *가액: 취득가액 3억원 이하 *의무임대기간: 10년
나)비수도권
*임대호수: 1호 이상 *면적: 149제곱미터이하 *가액: 취득가액 3억원 이하 *의무임대기간:7
(3) 중과배제 임대주택정리
* 사업자등록 등이란 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대 사업자등록 모두를 이행한 양도당시 거주자인 경우를 의미함.
제 3 장 임대주택사업동록과 사업자등록
임대주택사업등록을 위해서는 거주지 시.군.구청의 주택과를 방문하여 서면신청과 임대사업자 등록증을 교부받고 임대개시 10일전 임대조건을 신고하여야 합니다. 신고내용은 보증금, 임대료등이며, 임대사업자 등록과는 별도로 관할세무서에 임대개시 20일전에 임대사업자 동록신청서를 제출해야 합니다.
(1)사업자등록 * 종부세 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일로서, 이 날까지 지자체에 주택임대사업자등록과 세무서에 주택임대업 사업자등록을 하여야 종부세 비과세(합산배제) 혜택을 받을 수 있다.
제 4장 주택의 임대소득세
가. 부가가치세
주택과 이에 부수되는 토지를 임대하는 것에 대해서는 부가가치세를 과세하지 않는다. (주택임대사업자는 1월 중에 사업자현황신고서 제출) 나. 소득세
1) 임대소득
? 2001년 귀속분부터 월세 임대료만 과세되고 전세금 및 보증금에 대한 간주임대 료는 과세대상에서 제외한다.
? 부동산 임대에서 발생하는 소득에 대해서는 당해 소득자의 다른 이자, 배당, 근 로, 사업 소득등과 합산하여 종합과세 대상이 된다. 부동산 임대소득이란 부동산 또는 부동산 상의 권리를 대여하여 이로 인하여 발생한 소득을 말함.
? 월세 수입만 과세
2)적용되는 주택의 범위
? 상시 주거용으로 사용하는 건물과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물의 정착된 면적의 5배 이내
* 다음의 해당주택은 모두과세
? 고급 주택임대(국세청 기준 9억원을 초과하는 주택을 말한다.) ? 2개 이상의 주택을 소유한 경우 3) 주택임대사업자의 비용 구분
① 주택임대사업자의 가장 큰 비용은 감가상각비
? 건물가격의 산정이 도급인 경우
도급계약에 따른 세금계산서 및 계산서 수취분과 건물등기에 따른 제세공과, 건 설 중 이자지급 금액을 합한 것
? 건물가격의 산정이 직영인 경우
건물주과 지출한 모든 건설경비(증비서류가 있는 것)와 건물등기에 따른 제세공 과, 건설 중 지급이자 금액을 합한 것 ? 주택을 임대하기위해 들어간 경비는 모두 인정합니다. 차입금에 따른 지급이자 부분은 이자 비용으로 인정하지만, 차입금이 통상적으로 토지 취득가+건축비 임대보증금을 넘을 수 없습니다. 원 토지 취득자는 토지 취득가를 제외합니다. ② 계정과목정리
- 복리후생비 :사업상 고용된 직원을 위해 사용한 금액(예: 식대, 회사부담의료보 험료 등) - 여비교통비 : 시내교통비, 출장비, 시외교통비, 숙박비 - 통신비 : 전화료, 우편료, 이동통신요금 등 - 수도광열비 : 상하수도요금,도시가스대금,난방용유류대등 - 접대비 : 거래처접대비 - 수선비 : 건물수선비, 유지보수료(꼭 세금계산서를 수령할 것) - 세금과공과 : 인지대, 자동차세, 사업장균등할 주민세, 토지세, 재산세(임대건물 에 대한) - 지급임차료 : 사무실임차료, 복사기임차료 , 기타임차료 - 보험료 : 산재보험료, 자동차보험료, 보증보험료, 화재보험료(건물분) - 차량유지비 : 유류대, 차량수리비등 - 도서인쇄비 : 신문구독료, 도서대금, 인쇄대금, 사진현상대등 - 사무용품비 : 장부서식대, 문구용품 등 - 소모품비 : 소모 자재대, 기타소모품 - 지급수수료 : 부동산중개료(10만이상인 경우 세금계산서 수령 못할 시 송금영수 증 첨부 세무수수료, 법무비용(명도소송비등), 금융수수료 등 - 광고선전비 : 광고물 배포비, 프랭카드 비용 등 - 급료 : 사무직의 월급(1인이라도 고용보험, 산재보험 가입해야 함) - 잡급 : 청소아줌마 일당, 아르바이트 비용(송금하시고 송금영수증 첨부)
4) 임대소득세
연 1,200만원 미만 : 6% 연 4,600만원 미만 : 15% 연 8,800만원 미만 : 24% 연 8,800만원 이상 : 35%
다. 정규증비서류 수취의무
1) 정규증빙서류 : 경비 등의 지출증빙서류로 사업자가 수취하여야할 다음 서류를 말한다. ① 계산서(부가가치세 면세대상 거래 증빙) ② 세금계산서(부가가치세 과세대상 거래 증빙) ③ 신용카드 매출전표(직불카드포함) ④ 지출증빙용 현금영수증 *사업자는 거래의 투명성을 높이기 위해 다른 사업자로부터 재화나 용역을 공급받고 건당 3만원 이상 지출하는 경우에는 별도로 특별히 정한 경우를 제외하고는 정규 증빙서류만을 수취해야 한다.(소법 160조의2, 법인세법 제116조) 2) 정규증빙서류를 수취하지 않아도 되는 거래 다음에 해당하는 거래에 대하여는 정규증빙서류를 수취하지 않아도 세제상 불이익이 없습니다.
① 대금의 지급방법에 불구하고 정규증빙서류를 수취하지 않아도 되는 거래 -건당 거래금액(부가가치세포함)이 3만원 미만인 경우 -거래상대방이 읍.면 지역에 소재하는 간이과세자로서 신용카드 가맹점이 아닌 경 우 -금융. 보험용역. 방송용역을 공급받는 경우 -농어민과 직접 거래하는 경우 -택시운송용역을 공급받는 경우 -주택을 구입하거나, 개인으로부터 주택 임대하는 경우 -소득세법제127조 제1항 제3호의 원천징수대상사업소득자로부터 용역을 공급받 는 경우 -국가 또는 지방자치단체에서 부과 또는 그와 유사한 성질의 비용 ② 금융기관을 통하여 대금을 지급하고 경비 등의 송금명세서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 하는 거래
-간이과세자로부터 부동산임대용역. 운송용역. 임가공용역 및 재활용폐자원 등을 공급받는 경우 - 인터넷,PC통신, TV홈쇼핑등을 통하여 재화 또는 용역을 공급받는 경우 - 우편송달에 의한 주문판매를 통하여 재화를 공급받는 경우 |
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출처: 順天者興순천만 이야기 원문보기 글쓴이: 독야청청
