전월세 계약갱신청구권 행사

[고구마]

계약갱신청구권 예외사항

세입자를 보호하기 위해 만들어진 전세 계약 청구권은 임대차 3 법 중 하나에 포함되어 있습니다.

이 법의 주요 내용은 전세계약 만료가 다가오는 세입자가 전세 연장을 요구하는 경우 특별한 사유가 없을 경우 2년 더 연장해 주는 것입니다.

특별한 사유? 특별한 사유에 대해서도 총 9가지 항목으로 명시가 되어 있습니다.

1. 세입자가 월세를 2개월 이상 연체한 경우

• 1월, 2월 연속으로 연체한 경우
• 1월 연체 2월, 3월 납입 4월 연체

위와 같이 2개월 연체한 사실이 있는 경우 전세계약갱신청구권 예외 사례에 적용 됩니다.

2. 전세를 계약할 때 허위로 계약한 경우

• 계약자가 거짓 신분으로 계약한 경우
• 원래의 목적인 아닌 불법의 목적으로 사용한 경우

3. 서로 합의하여 상당한 금액을 보상받은 경우

• 서로 합의하여 진행된 보상을 말하며 일방적으로 이사비를 지급하고 통보는 하는 것은 제외됩니다.

4. 집주인과 상의 없이 다른 사람에게 임대한 경우

• 예로 방 한 칸을 월세로 주어 수익을 얻은 경우

5. 집을 고의 또는 중대한 과실로 파손했을 경우

• 집주인과 상의 없이 증축하거나 개조한 경우
• 부주의로 인해 화재가 발생한 경우

6. 집이 거주 불가능할 정도의 상태가 되도록 방치한 경우

7. 집주인이 아래와 같은 사항으로 집을 수리하거나 재 건축을 해야 하는 경우

• 집을 계약할 당시 서로 합의되어 있었던 집수리 및 재건축 계획
• 집이 노후되어 안전상 위험할 경우
• 정부에서 재건축 및 철거 명령이 있을 경우

8. 집주인이나 집주인의 가족이 직접 거주할 목적이 있는 경우

9. 세입자가 집을 잘 관리하고 보존해야 할 의무를 다하지 않은 경우

• 집주인과 상의 없이 인테리어 작업을 했을 경우
• 인테리어 작업으로 인해 계약 당시 상태로 원상복구가 어려운 상태

위와 같이 9가지에 해당되는 상태일 경우 특별한 경우에 해당되어 전세계약갱신청구권 예외 조항이 적용됩니다. 이럴 경우 집주인이 거부하면 다른 곳으로 이사를 하셔야 합니다.

집주인들이 재 계약을 거부하는 사유중 가장 많은 것이 실거주를 하기 위해서 인데 세입자가 이사 후 전세금액을 대폭 올려서 다른 세입자를 받는 경우가 많이 있습니다.

이럴 경우 손해배상 청구를 진행할 수 있지만 제도적으로 이것을 확인하기 매우 어려운 것이 사실입니다. 만약 우연히 알게 되었다 하더라도 손해배상 청구를 진행하기 위해 들어가는 비용과 시간을 생각하면 이득이 거의 없습니다.

계약갱신청구권 통보 시기와 방법

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계약갱신청구권을 행사하기 위해서 집주인에게 통보하는 시기는 계약 시기에 따라 달라지게 됩니다.

2020년 12월 10일 이전 계약의 경우

• 전세계약이 만료되기 전 6개월 ~ 1개월 전

2020년 12월 10일 이후에 계약한 경우

• 전세 계약이 만료되기 6개월 ~ 2개월 전

통보시기는 중요하기 때문에 잘 이해를 못하신 경우에는 전세 계약이 만료되기 6개월 ~ 2개월 전에 집주인에게 통보하시면 됩니다.

계약갱신청구권 통보 방법

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계약갱신청구권 행사를 위해 통보하는 방법에는 3가지가 있습니다.

• 전화로 통보하는 방법
• 문자로 통보하는 방법
• 내용증명

위와 같이 3가지 방법이 있는데 각 방법에는 법적인 효력을 갖기 위해서 반드시 해야 하는 것이 있습니다.

1. 계약갱신청구권 전화통보

전화로 통보하는 경우에는 대화의 내용이 반드시 녹음되어 있어야 법적인 효력을 가질 수 있습니다. 통화 내용이 없을 경우 입증할 수 있는 방법이 없습니다.

통화 내용에 전세계약갱신청구권이라는 단어를 명확하게 표현하는 것이 좋습니다.

2. 계약갱신청구권 문자 통보와 문자 내용

집주인에게 문자로 통보할 때도 갱신청구권이라는 단어가 명확하게 명시되는 것이 좋습니다. 그와 동시에 계약 연 자과 계약갱신이라는 단어도 포함되어야 합니다.

계약갱신청구권 문자 예시

안녕하세요 00 아파트 00동 00호 세입자입니다.

문자를 드리는 이유는 0000년 00월 00일로 계약이 만료되는 것 관련해서 전세계약갱신청구권을 사용해 전세계약을 연장하고 싶어서 문자를 드립니다. 이와 관련하여 상의할 것이 있으시면 언제든지 연락 주시면 감사하겠습니다.

위 문자 예시에서 다른 부분은 필요에 따라 변경하시면 되는데 반드시 명시되어야 하는 부분은 포함하셔야 합니다.

3. 내용증명을 통해 통보하는 경우

우리나라 정서상 내용증명을 집주인에게 보내는 것은 서로 불편할 수 있기 때문에 반드시 보내야 하는 상황이라면 집주인에게 먼저 사정을 이야기하는 것이 좋습니다.

계약 청구권 통보를 위하 가장 좋은 방법은 문자로 하는 것입니다. 전화통화로 하는 것은 서로 말이 오고 가다 보면 실수가 있을 수 있고 통화 내용이 애매해 질수 있는 부분이 있을수 있습니다.

내용증명은 서로 법적인 다툼이 있을 때 보내는 것으로 집주인과 사이가 틀어진 경우가 아니라면 가급적 피하는 것이 좋을 것 같습니다.

계약갱신청구권 양식을 반드시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 문자나 전화 통화 재 계약시 계약서에 계약갱신청구권 사용이라는 문구만 추가하면 법적 효력이 발생합니다.

계약갱신청구권 묵시적 갱신

집주인과 계약을 연장하겠다는 의사 표현 없이 자동으로 연장되는 경우를 말하게 되는데 이 경우 전세계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 간주됩니다.

계약이 묵시적 갱신으로 연장된 경우에는 처음 계약할 때 조건이 자동으로 연장된 것으로 간주되어 향후 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

• 전세 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 전세계약갱신청구권 2년

총 6년을 거주할 수 있습니다. 계약기간이 1개월 이상 남아있을 경우 전세 기간에 상관없이 1회에 한해서 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

갱신청구권을 사용하게 되면 받을 수 있는 혜택

갱신청구권이 사용되면 이전과 동일한 조건으로 계약이 성립되며 2년간의 기간이 보장됩니다. 이 기간 전세금액은 기존 금액에서 5%까지만 인상할 수 있습니다.

계약 갱신 청구권을 사용 더라도 반드시 2년을 살아야 하는 것은 아닙니다. 세입자는 언제든지 계약해지를 통보할 수 있지만 3개월이 지나야 효력이 발생하기 때문에 3개월치 임대료는 납부해야 합니다.

출처: https://daeki1.tistory.com/235 [꿈을만드는 사람]