[초고] 집값 상승의 원인과 대책

[이교욱]

대한민국은 ‘강남국’이라는 말이 있을 정도로, 강남 4구의 생활환경은 탁월하다. 도보로 이동 가능한 범위 내에 백화점, 음식점, 학원, 대학병원, 체육시설 등 편의시설이 마련되어 있고 인구당 범죄율은 가장 낮다. 가장 중요하게는 일자리가 강남 지역에 집중되어 있다. 특히 고숙련·고학력 일자리일수록 편중은 더 심하다. 이뿐인가. 최근 10년간의 폭발적 가격 상승세에 투기세력까지 몰리면서 강남 집값은 일반인은 ‘감히’ 바라보지도 못할 정도가 됐다. 이에따라 강남으로의 진입이 용이한 ‘마용성’(마포·용산·성동), ‘수용성(수원·용인·성남)’ 의 집값도 천정부지로 뛰었다.

정부는 수요는 낮추고, 공급은 늘린다는 주류경제학의 이론에 따라 해결방안을 모색했고, 실패했다. 먼저 2기와 3기 신도시를 통해 공급을 늘려서 서울 집값을 떨어뜨린다는 전략이었지만, 분당·위례·일산 등이 서울 통근자의 배드타운으로 전락하는 결과만 낳았을 뿐이다. 이것이 또 서울에 대한 로열티를 더욱 심화시켜서 세금과 이자보다 집값상승률이 높아졌고, 대출을 막아 투기수요를 떨어뜨린다는 계획도 수포로 돌아가게 만들었다. 경제학 보다는 사회학적으로 집값 정책을 펼쳐야 하는 이유다.

신도시가 강남 등 서울지역의 주택을 대체할 수 있으려면 신도시 내에 일자리를 많이 만들어야 한다. 분당에게 판교가 그랬듯, 적어도 해당 지역 사람들은 그 지역의 일자리가 먹여 살릴 수 있어야 한다는 얘기다. 반면 일산의 경우 창릉지구 등 3기 신도시로 인해 집값 하락이 심각한 상태다. 창릉이 서울과 더 가까웠기 때문인데, 고양정 당선자인 이용우 전 카카오뱅크 대표는 일산에 고학력·고숙련 일자리를 기업유치를 통해 만들어내겠다고 공약했고, 당선됐다. 양질의 일자리가 많이 생기면 소비력 있는 인구가 늘어나게 되며, 백화점, 학원, 음식점 등의 생활인프라가 좋아지고 이것이 다시 집값을 올리는 ‘선순환’이 발생하게 된다.

‘소셜 믹스’도 좋은 대안이다. 신축 아파트 단지 내에 일반 분양 물량과 공공임대 물량을 섞어서 조성하는 것이다. 계층이 서로 다른 주민이 함께 어울려 살게 함으로써 생활 인프라를 함께 누리고, 계층간의 격차가 심화되는 것을 막을 수 있다. 이미 영국 런던, 프랑스의 파리, 일본의 도쿄 등에서는 시행되어 효과를 봤으며, 송파구 헬리오시티 역시 ‘소셜 믹스’가 적용된 사례다. 새롭게 분양될 용산 미니신도시에도 ‘소셜 믹스’가 적극 고려되어야 한다. 사는 지역이 계급이 되는, 몇몇 지역의 ‘고급화’와 ‘슬럼화’를 막아야만 집값의 편중을 막을 수 있다.    

[김남희]

전체적으로 실사례나 근거가 탄탄한 것 같습니다. 부동산 정책이 경제학적 접근이 아닌 사회적 접근이 필요하다는 말에도 동의합니다
다만 소셜믹스가 우리나라를 비롯 해외에서도 대체로 실패한 사례가 많기 떄문에 과연 적절한 해결책인가 하는 샹각이 듭니다.