공시지가? 실거래가? 아리송한 부동산용어 바로알기!

[공장컨설턴트 배상진]

더 넓은 평수로 이사가려는 40대 A씨 
지방 지사로 발령이 나서 잠시동안 살 전세집을 알아봐야 하는 B씨 
대학교 입학으로 인해 학교 근처에 월세 집을 알아봐야 되는 대학생 C씨 
각기 다른 상황, 그에 맞는 집을 찾는 사람들의 노력은 어김없이 분주해집니다. 

오늘 국토교통부가 발표한 자료에 따르면
2017년 1월 주택매매거래량이 예년(5년평균, 2012∼2016년) 1월 거래량에 비해
14.1% 증가한 것으로 나타났는데요, 
이처럼 집거래량은 계속 늘어나는 추세에 있습니다.

▲ 한 공인중개사 사무소 앞에 붙은 매매물건들. 면적에 따라 다양한 가격이 보인다

▲ 같은 아파트 단지의 매물이지만 조금씩 다름을 볼 수 있다

위 사진들은 한 공인중개사 사무소에 붙은 매매물건들의 가격입니다.  
지금 당장 집 거래를 해야 되는 상황이 아닌 사람들도  
출퇴근 길에, 지나가는 길에 한번 씩 쳐다 보게 되는 정보들인데요, 
언제가는 더 좋은 집으로 전세를 가거나, 내 집을 마련할 수 있을 것이라는 희망으로  
눈길이 가는지도 모르겠습니다. ^^ 

공인중개 사무소만을 통해서 집을 구할 수 있었던 때가 엊그제 같은데, 이제는  온라인상에도 집거래  
사이트가 많이 개설되어 이를 통해 집거래를 하기도 합니다.   
이렇듯 온/오프라인을 막론하고 활발하게 거래되고 있는 전국의 수많은 집들.  
전세, 월세, 매매, 평수,위치 등의 다양한 정보들 중에서도  우리가 가장 관심을 가지게 되는 건 바로  
가격이지요!

여기서 드는 궁금증!

집값은 어떻게 결정되는 것일까?

종류도, 크기도, 형태도 다양한데 과연 어떤 기준으로 집값이 정해지는 걸까요?
그 집들에 붙는 세금은 어떤 기준으로 산정되는 것일까요? 
그리고 집이 자리하고 있는 땅의 값은 또 어떤 기준으로 부가되고 있는 것인지 궁급해집니다.

이 질문의 답은 바로 '공시지가'에 있습니다.
언론을 통해 자주 접하는 개념이지만, 막상 공시지가가 정확하게 무엇인지를 설명할 수 있는 사람은 그렇게 많지 않습니다.

우선 공시지가를 이해하기 위해서는 집(주택)보다도 땅(토지)의 공시지가 선정기준을 먼저 알아야 하는데, 이를 위해서는 '토지공개념(土地公槪念)'에 대한 배경지식이 필요합니다.

토지공개념의 등장

이전까지 우리나라에서는 '토지의 소유권 개념은 절대적'이라는 사상이 지배적이었습니다. 전두환 대통령 시기였던 제5공화국 헌법(헌법 제9호, 1980.10.27. 전부개정)을 보면 토지공개념 등장 이전 우리나라에서 토지에 대한 개념이 어떠했는지를 알 수 있습니다.

"국토와 자원은 국가의 보호를 받으며, 
국가는 그 균형 있는 개발과 이용을 위하여 필요한 계획을 수립한다." 
(제5공화국 헌법 제121조 2항)

그러나 1980년대 후반, 전국에 부동산 투기 열풍이 일어났고 이 열풍은 심각한 규모의 지가 상승을 초래했습니다. 이는 서민의 생활고를 가중시켜 국가적 문제로까지 번졌죠. 
이로 인해 정부와 학계를 중심으로 기존까지의 토지 소유권 개념에 반대하는 '토지공개념'이라는 다소 생소한 이론이 등장하게 됩니다.

'토지의 소유와 처분은 공익을 위하여 어느 정도 제한될 수 있다'는 뜻의 토지공개념의 등장은 제5공화국의 헌법을 변화시켰습니다. 1987년 제6공화국 헌법을 보면 이전에 없었던 토지공개념이 명문화되어 있죠.

'국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 
효율적이고 균형 있는 이용·개발과 보전을 위하여 
법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다' 
(제6공화국 헌법 제122조) 

당시의 이러한 시대 상황과 토지공개념의 등장으로 인한 헌법의 변화는 
그간 통제가 없던 토지에 제약이 필요하다는 인식을 사회 전반에 심어주게 되었고, 
정부는 1989년 정기국회에서 토지공개념에 관한 법률을 다수 제정하게 됩니다.

이 과정에서 제정된 법이 바로 '지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률'(법률 제4120호, 1989.4.1. 제정)인데요, 이 법은 10여 차례의 개정을 거쳐 현재 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’이라는 이름으로 바뀌어 시행되고 있습니다. 

공시지가, 표준지공시지가, 개별공시지가

현재 공시지가는 ‘표준지공시지가’와 ‘개별공시지가’로 분리되어 각각 따로 공시되고 있습니다. 

‘표준지공시지가’는 전국의 과세대상 약 3,143만여 필지 가운데 대표성이 크다 판단되는 50만 필지(표준지)를 선정하여 해당 필지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 산출하여 공시하는 가격을 말합니다. 
감정평가업자의 조사를 바탕으로 토지소유자와 시.군.구의 의견수렴을 거친 뒤 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐서 최종적으로 공시되죠.
 
그리고 ‘개별공시지가’는 공시된 표준지공시지가를 바탕으로 전국 시.군.구에서 해당지역의 필지들에 대하여 산정하여 공시하는 가격을 의미합니다. 때문에 표준지공시지가는 그 자체가 해당 지역의 개별공시지가 산정에 중요한 영향을 미치는 지표가 됩니다.

개별공시지가는 토지에 관한 국세와 지방세의 부과기준이 될 뿐 아니라 개발부담금과 수용보상금 등 다양한 부담금과 보상금의 기준으로도 활용되고 있습니다. 즉, 해당 지역민의 재산과 밀접한 관계가 있다고 할 수 있습니다. 우리가 일반적으로 말하는 '공시지가'는 보통 이 '개별공시지가'를 의미합니다. 

지금까지 공시지가가 무엇이며 어떤 과정을 통해 산정되는지 살펴보았는데요,
그렇다면 집(주택)의 가격은 어떤 과정을 통해 산출되는걸까요? 
이는 2005년에 신설된 '주택가격 공시제도'를 통해 알 수 있습니다.

주택가격 공시제도와 실거래가

기존까지 건물과 부속토지를 상이한 기준에 의해 따로 평가해 가격을 공시하던 제도가 지방세법 개정으로 인해 건물과 토지를 통합해 주택분 재산세로 과세되도록 변경(시가 기반 과세체계의 형성)됨에 따라 주택가격 공시제도가 도입되었고, 이에 따라 ‘표준단독주택가격’과 ‘개별주택가격’, ‘공동주택가격’의 개념이 도입되었습니다. 

‘표준단독주택가격’은 토지의 표준지공시지가와 마찬가지로 
전국의 약 500만여 단독주택 가운데 대표성이 크다고 판단되는 20만여 주택을 선정하여, 
국토교통부 장관이 조사 후 공시하는 주택의 적정가격을 말합니다. 

‘개별주택가격’은 토지의 개별공시지가와 마찬가지로 
표준단독주택가격을 바탕으로 시.군.구에서 산정하여 공시하는 개별 주택의 표준가격을 의미하죠. 
또한 ‘공동주택가격’은 개별주택가격과 같은 의미이긴 하나 대상이 다세대주택에 한해 해당됩니다. 

마지막으로 실거래가는 이름 그대로 해당 토지나 주택이 실제로 거래된 가격을 의미한답니다. 보통 주변시세를 따라간다고는 하지만, 기본적으로 개별주택가격을 바탕으로 지역 위치에 따른 프리미엄 등이 반영되어 결정이 됩니다. 

여기서 잠깐!

공시지가와 주택가격, 실거래가에 대한 정보들을 쉽게 구할 수 있는 곳이 있습니다, 
‘공시’라는 단어의 의미가 널리 알려질 수 있도록 '게시하는 행위'를 의미하는 만큼, 
공시지가 등은 우리가 보거나 접근하기 쉬운 곳에 게시되어야 한다는 점이 가장 중요하겠죠! 

공시지가와 주택가격은 해당 토지나 주택이 위치한 시.군.구의 읍.면.동 주민 센터를 방문하면 확인이 가능합니다. 다만, 주민센터로의 방문이 번거로운 분들은 인터넷이나 스마트폰 어플리케이션을 이용하여 확인할 수 있는데, 각각 확인할 수 있는 곳은 다음과 같습니다.

토지 : 표준지공시지가

경남 하동군 하동읍의 표준지공시지가가 공시되어 있는 모습(2015)

토지 : 개별공시지가

하동군청(경남 하동군 하동읍 읍내리 180-3)의 개별 공시지가가 공시된 모습(2015)

주택 : 표준단독주택가격

제주특별자치도 제주시 광령서길의 표준주택공시가격이 공시되어 있는 모습(2015)

주택 : 개별주택가격

울산광역시 울주군 상북면 한 주택의 개별주택가격 (2015)

주택 : 공동주택가격

공동주택가격의 공시는 기존 사이트와는 다른 사이트를 이용

실거래가 공개시스템

국토교통부 제공 사이트 실거래가 공개시스템

국토교통부 실거래가 공개 시스템 http://rt.molit.go.kr/

일반적으로 공시일자는 매년 1월 1일을 기준으로 공시하도록 정해져있습니다(실거래가 제외). 
다만, 예외적인 경우를 두어 6월 1일자 공시가 가능하도록 하는 등의 보완책을 두고 있습니다. 

이렇게 여러 사이트에서 꼭 필요한 정보들을 제공하고 있지만, 막상 따로따로 찾으려니 귀찮은 부분이 생기기 마련입니다. 이에 대응하기 위해 국토교통부에서는 ‘온나라 부동산정보'(www.onnara.go.kr)개설하여, 실거래가는 물론 각종 공시가격과 산
하기관의 다양한 정보를 한 곳에서 알기 쉽도록 정리하여 제공하고 있습니다.

온나라 부동산정보 3.0 사이트

지금까지 토지와 주택의 공시가격이 어떤 것을 의미하는지, 확인은 어떠한 과정을 통해서 이루어지는지를 알아보았습니다. 내용이 길고 다소 복잡할 수 있기에, 간단하게 다시 정리하면 위와 같습니다. 
이제 공시가격과 관련된 내용들은 모두 정리가 되셨나요? 
이 정보를 통해 집을 마련하는 데 있어 조금이라도 도움이 되기를 바랍니다. 

[출처] 공시지가? 실거래가? 아리송한 부동산용어 바로알기!|작성자 국토교통부

국토교통부 블로그 출처

http://blog.naver.com/mltmkr/220935194003