안녕하세요.
상담지기입니다.
최근 임차인의 입장에서 계약만료가 다되어 가는데, 임대인이 보증금을 돌려 줄 돈이 없다거나, 다음 임차인이 들어오면 받아서 그 돈을 주겠다고 억지를 부리는 경우, 임차인의 입장에서는 다음 이사할 곳과 이미 계약을 체결하거나, 대출을 받아 움직여야 하는 문제로 곤란에 빠지는 경우가 있습니다.
이때 단순히 법원에 보증금반환청구소송을 하면 된다고 알고 있지만, 사실은 계약 만료 전 임차인이 해두어야 할 사전적 조치가 있습니다.
특히, 전화통화나, 카**톡 등으로 만료일에 나가겠다고 해서는 나중에 임대인이 이를 부인하면 문제가 된 사례들이 있으므로 주의해야 합니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하니 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에
대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
다시 말해 집주인이 기존에 살고있던 세입자와의 임대기간이 도래되어 새로운 조건으로 재계약을 하고자 할때에는 최소한 계약기간 만료 1개월 전에는 통보를 해야만이 그 효력이 발생하게 되며, 이는 세입자의 경우도 동일하게 적용되니 뭔가 변동사항이 있을경우 계약만료전 1개월전에 통보를 반드시 내용증명으로 해 두는 것이 향후 분쟁발생 시 유리합니다.
물론 양 당사자 간 아무런 의사표시가 없을경우에는 동일조건으로 자동계약이 이루어지게되고 이때의 임대기간은 기존 임대기간대로 연장됩니다.
하지만 2개월이상 월세가 연체되었을경우 집주인은 세입자에게 계약기간에 관계없이 명도를 요청할 수 있구요.
다음은 위와 같이 묵시적으로 연장된 이후의 계약해지문제입니다.
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
임대인과 임차인의 아무런 의사표시없이 계약기간이 지나갔을경우 주택임대차보호법에는 존속기간을 2년으로 명시하고 있지만 자동연장형식의 계약이 이루어졌다면 임차인은 언제든 계약해지를 통보할수 있습니다.
단, 최초 계약일경우에는 임대인에게 계약만료 1개월전의 통보기간을 부여함으로써 피해를 최소화 하였다면 묵시적 갱신의 계약해지일 경우에는 임대인에게 3개월의 기간을 법적으로 보장해주므로 일방적인 해지통보 보다는 상호간에 충분한 협의를해서 기간을 정하는게 바람직할 것입니다.